Спадщина у Берліні, а спадкоємець роками живе в Іспанії. Або власник, який десять років тому переїхав до Канади і тепер хоче продати свою колишню квартиру, не приїжджаючи заради цього спеціально. З такими випадками ми стикаємося регулярно. Одразу хороша новина: продати нерухомість у Німеччині, перебуваючи за кордоном, цілком реально — і для цього не обов'язково особисто сидіти в кабінеті нотаріуса (Notar). Проте потрібно врахувати кілька додаткових кроків, які краще запланувати заздалегідь, а не виявляти їх у останній момент перед підписанням.
Продаж нерухомості з-за кордону: що можливо в принципі
Продаж нерухомості в Німеччині формально завжди відбувається через нотаріуса — це правило не змінюється навіть за проживання за кордоном. Змінюється лише спосіб вашої участі в цьому процесі. Замість того щоб підписувати документи особисто, ви оформлюєте довіреність на людину, яка діятиме від вашого імені перед німецьким нотаріусом. Це може бути довірена особа, родич, або ж координацію процесу беремо на себе ми як агентство нерухомості, тоді як власне юридичне представництво зазвичай здійснює адвокат або співробітник нотаріальної контори. Важливо розуміти: сам процес продажу — оцінка, реклама, перегляди об'єкта та переговори про ціну — часто й так відбувається дистанційно. Питання перебування за кордоном стає актуальним лише на етапі нотаріального оформлення.
Нотаріальна довіреність: апостиль чи легалізація
Щоб хтось міг підписати договір купівлі-продажу від вашого імені, потрібна нотаріально засвідчена довіреність. Її оформлюють у країні вашого нинішнього проживання — або в місцевого нотаріуса, або в німецькому посольстві чи консульстві. Другий варіант має перевагу: така довіреність зазвичай визнається в Німеччині без додаткових формальностей.
Якщо ви звертаєтесь до іноземного нотаріуса, зазвичай знадобиться апостиль або легалізація. Обидва документи підтверджують справжність підпису та печатки нотаріуса, який оформив довіреність. Який саме варіант застосовується, залежить від країни: для держав-учасниць Гаазької конвенції про апостиль достатньо самого апостиля — порівняно нескладної процедури штампування та підтвердження у відповідному місцевому органі. Для країн поза межами цієї конвенції потрібна складніша легалізація через закордонне представництво Німеччини. Це вимагає часу — закладайте кілька тижнів, особливо якщо запис до посольства можливий лише з попереднім очікуванням. Хто недооцінює цей момент, врешті-решт затримує весь продаж, хоча покупець і ціна вже давно узгоджені.
Перевірка особи: чому нотаріус придивляється уважно
Останніми роками нотаріуси зобов'язані посилено перевіряти особу учасників угоди — це стосується як протидії відмиванню грошей, так і класичного контролю довіреностей. У випадку іноземних довіреностей нотаріус, який засвідчує угоду в Німеччині, особливо ретельно перевіряє, чи справді довіреність автентична й актуальна, чи можна однозначно ідентифікувати уповноважену особу і чи правильно оформлені апостиль або легалізація. Порада з практики: додайте також засвідчену копію документа, що посвідчує особу, і заздалегідь узгодьте точне формулювання довіреності з німецькою нотаріальною конторою. Це може позбавити вас другого візиту до іноземного органу.
Присяжний перекладач на нотаріальному оформленні
Якщо ви все ж присутні особисто — чи то онлайн через відеозв'язок, чи фізично — але недостатньо володієте німецькою мовою, закон про посвідчення документів (Beurkundungsgesetz) вимагає залучення присяжного перекладача. Це не побажання, а обов'язкова вимога, якщо нотаріус не може бути впевненим, що ви повністю розумієте зміст договору. Перекладач синхронно перекладає текст під час зачитування договору купівлі-продажу і наприкінці власним підписом підтверджує коректність перекладу. Це дещо збільшує вартість нотаріального оформлення, але є єдиним юридично надійним варіантом. Особливо у випадку міжнародних покупців чи продавців, які володіють, наприклад, лише англійською або російською, це для нас стандартна частина процесу.
Рахунок ескроу нотаріуса та виплата за кордон
У більшості угод сума за нерухомість спочатку надходить на так званий Notaranderkonto — довірчий рахунок нотаріуса. Лише після виконання всіх узгоджених у договорі умов, наприклад погашення існуючих іпотечних боргів (Grundschuld) або внесення попереднього запису про перехід права власності (Auflassungsvormerkung), нотаріус дає дозвіл на виплату коштів. Для продавців за кордоном тут принципово мало що змінюється, окрім того, що переказ здійснюється на іноземний рахунок. Залежно від банку та країни це може тривати трохи довше, ніж звичайний внутрішній переказ, а деякі банки вимагають додаткових підтверджень походження коштів — особливо для великих сум і поза межами ЄС. Варто заздалегідь повідомити нотаріусу коректний IBAN разом з BIC та адресою банку, щоб уникнути затримок при виплаті.
Не забувайте про податкові зобов'язання
Навіть проживаючи за кордоном, ви залишаєтесь зобов'язаними перед німецькою податковою службою, коли йдеться про нерухомість у Німеччині. Продаж у межах десятирічного строку спекулятивного оподаткування (Spekulationsfrist) для приватної нерухомості може призвести до податку на дохід — при цьому враховується дата нотаріального договору купівлі-продажу, а не запис у поземельній книзі (Grundbuch). Крім того, для осіб з обмеженою податковою відповідальністю податкова інспекція часто вимагає так зване свідоцтво про звільнення від податку (Freistellungsbescheinigung), щоб покупець не був зобов'язаний автоматично утримувати податок. Без цього документа частину суми продажу можуть попередньо утримати до з'ясування податкової ситуації. Найкраще заздалегідь узгодити це питання з податковим консультантом, який має досвід роботи з міжнародними випадками — це вбереже від неприємних сюрпризів безпосередньо перед виплатою.
Що справді можна вирішити через відеозв'язок
Підготовчі кроки — перегляди об'єкта із зацікавленими покупцями, переговори про ціну чи узгодження проєкту договору з нотаріусом — сьогодні майже повністю можна вирішити через відео чи телефон. Питання щодо довіреності чи порядку дій ми теж часто з'ясовуємо в короткому відеодзвінку. А от саме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу за німецьким законодавством усе ще вимагає фізичної присутності — або вашої особисто, або уповноваженої особи перед нотаріусом. Суто цифрове дистанційне посвідчення без довіреності, яке існує в деяких інших країнах, німецький закон про посвідчення документів для угод з нерухомістю поки що не передбачає. Тож якщо ви хочете заощадити на перельоті до Німеччини, без нотаріальної довіреності з апостилем або легалізацією не обійтися.
Хто враховує ці моменти, той дійсно може продати німецьку нерухомість повністю з-за кордону, не приїжджаючи особисто. Це вимагає трохи більше часу на підготовку та узгодження, але сам процес добре відпрацьований і для нотаріусів давно є звичною практикою. У розділі Продати нерухомість ви дізнаєтесь більше про те, як ми координуємо весь процес для вас — від першої оцінки до нотаріального оформлення.
Як берлінське агентство нерухомості з міжнародною орієнтацією, ми вже багато років супроводжуємо власників, які більше не живуть у Німеччині, але все ще володіють тут нерухомістю. Ми спілкуємось німецькою, англійською та російською мовами, знаємо процедури оформлення довіреностей у різних країнах і координуємо весь процес аж до нотаріального оформлення. Якщо ви розмірковуєте про продаж з-за кордону, звертайтесь до нас через сторінку контактів — ми безкоштовно розглянемо вашу ситуацію і скажемо, які кроки конкретно потрібні у вашому випадку.
