Ein Erbfall in Berlin, aber der Erbe lebt seit Jahren in Spanien. Oder ein Eigentümer, der vor zehn Jahren nach Kanada ausgewandert ist und seine alte Eigentumswohnung nun verkaufen möchte, ohne extra dafür anzureisen. Solche Fälle begegnen uns regelmäßig. Die gute Nachricht vorweg: Eine Immobilie aus dem Ausland verkaufen ist in Deutschland problemlos möglich, ohne dass Sie selbst am Notartermin im Raum sitzen müssen. Es braucht dafür aber ein paar zusätzliche Schritte, die Sie besser von Anfang an einplanen, statt sie erst kurz vor dem Notartermin zu entdecken.
Immobilie aus dem Ausland verkaufen: Was grundsätzlich möglich ist
Der deutsche Immobilienverkauf läuft formal immer über einen Notar, das ändert sich auch bei Auslandswohnsitz nicht. Was sich ändert, ist die Art und Weise, wie Sie an diesem Prozess teilnehmen. Statt persönlich zu unterschreiben, bevollmächtigen Sie jemanden, der für Sie vor dem deutschen Notar auftritt. Das kann eine Vertrauensperson sein, ein Angehöriger, oder auch wir als beauftragtes Maklerbüro übernehmen die Koordination der Abläufe, während die eigentliche rechtliche Vertretung meist ein Anwalt oder Notarangestellter erledigt. Wichtig zu wissen: Der Verkaufsprozess selbst, also Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen und Preisverhandlung, läuft ohnehin oft digital ab. Erst beim Notartermin wird die Auslandssituation relevant.
Die notarielle Vollmacht: Apostille oder Legalisation
Damit jemand für Sie den Kaufvertrag unterschreiben darf, brauchen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht. Diese lassen Sie im Land Ihres aktuellen Wohnsitzes erstellen, entweder bei einem dortigen Notar oder bei der zuständigen deutschen Botschaft beziehungsweise dem Konsulat. Letzteres hat den Vorteil, dass die Vollmacht dann meist ohne weitere Formalitäten in Deutschland anerkannt wird.
Nutzen Sie einen ausländischen Notar, kommt in der Regel eine Apostille oder eine Legalisation ins Spiel. Beides bestätigt die Echtheit der Unterschrift und des Siegels des ausstellenden Notars. Welches Verfahren zutrifft, hängt vom Land ab: Für Staaten, die dem Haager Apostille-Übereinkommen angehören, reicht die Apostille, ein vergleichsweise unkomplizierter Stempel- und Bestätigungsvorgang bei der zuständigen Behörde vor Ort. Für Länder außerhalb dieses Abkommens braucht es die aufwendigere Legalisation durch die deutsche Auslandsvertretung. Das kostet Zeit, planen Sie hierfür durchaus mehrere Wochen ein, gerade wenn Botschaftstermine erst mit Vorlauf zu bekommen sind. Wer das unterschätzt, verzögert am Ende den ganzen Verkauf, obwohl Käufer und Preis längst feststehen.
Legitimationsprüfung: Warum der Notar genau hinschaut
Notare sind seit einigen Jahren verstärkt zur Identitätsprüfung verpflichtet, das betrifft Geldwäscheprävention ebenso wie die klassische Vollmachtskontrolle. Bei Auslandsvollmachten prüft der beurkundende Notar in Deutschland besonders genau, ob die vorgelegte Vollmacht tatsächlich echt und aktuell ist, ob die bevollmächtigte Person eindeutig identifizierbar ist und ob die Apostille beziehungsweise Legalisation formal korrekt vorliegt. Ein Tipp aus der Praxis: Legen Sie zusätzlich eine beglaubigte Kopie Ihres Ausweisdokuments bei und stimmen Sie den genauen Wortlaut der Vollmacht vorher mit dem deutschen Notariat ab. Das spart im Zweifel eine zweite Runde bei der ausländischen Behörde.
Vereidigter Dolmetscher beim Notartermin
Sind Sie selbst doch anwesend, sei es per Videozuschaltung oder persönlich, aber der deutschen Sprache nicht ausreichend mächtig, schreibt das Beurkundungsgesetz die Hinzuziehung eines vereidigten Dolmetschers vor. Das ist keine Kür, sondern Pflicht, sobald der Notar nicht sicher sein kann, dass Sie den Vertragsinhalt vollständig verstehen. Der Dolmetscher übersetzt live während der Verlesung des Kaufvertrags und bestätigt am Ende mit eigener Unterschrift, dass die Übersetzung korrekt erfolgt ist. Das erhöht zwar die Kosten des Notartermins etwas, ist aber die einzige rechtssichere Variante. Gerade bei internationalen Käufern oder Verkäufern, die etwa nur Englisch oder Russisch sprechen, gehört das für uns zum Standardablauf dazu.
Notaranderkonto und Auszahlung ins Ausland
Der Kaufpreis fließt bei den meisten Transaktionen zunächst auf ein Notaranderkonto, ein Treuhandkonto des Notars. Erst wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind, etwa Löschung bestehender Grundschulden oder Vorliegen der Auflassungsvormerkung, gibt der Notar die Auszahlung frei. Für Verkäufer im Ausland ändert sich hier grundsätzlich wenig, außer dass die Überweisung auf ein ausländisches Konto geht. Das dauert je nach Bank und Land etwas länger als eine reine Inlandsüberweisung, und manche Banken verlangen zusätzliche Nachweise zur Herkunft des Geldes, gerade bei größeren Summen und außerhalb der EU. Es lohnt sich, dem Notar frühzeitig die korrekte IBAN samt BIC und Bankadresse mitzuteilen, damit es bei der Auszahlung keine Verzögerung gibt.
Steuerliche Anzeigepflichten nicht vergessen
Auch mit Wohnsitz im Ausland bleiben Sie gegenüber dem deutschen Fiskus in der Pflicht, sobald es um eine deutsche Immobilie geht. Ein Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist bei privat gehaltenen Immobilien kann Einkommensteuer auslösen, hier zählt der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags, nicht der Grundbucheintrag. Zusätzlich verlangt das Finanzamt bei beschränkt Steuerpflichtigen mitunter eine sogenannte Freistellungsbescheinigung, damit der Käufer nicht automatisch einen Steuerabzug einbehalten muss. Ohne diese Bescheinigung kann es passieren, dass ein Teil des Kaufpreises vorsorglich einbehalten wird, bis die steuerliche Situation geklärt ist. Klären Sie das am besten frühzeitig mit einem Steuerberater, der Erfahrung mit Auslandssachverhalten hat, das erspart unangenehme Überraschungen kurz vor der Auszahlung.
Was sich tatsächlich per Video regeln lässt
Vorbereitende Schritte wie Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten, Preisverhandlungen oder die Abstimmung des Vertragsentwurfs mit dem Notar lassen sich heute fast vollständig per Video oder Telefon erledigen. Auch Rückfragen zur Vollmacht oder zum Ablauf klären wir häufig in einem kurzen Videocall. Die eigentliche notarielle Beurkundung des Kaufvertrags dagegen erfordert nach deutschem Recht weiterhin die physische Anwesenheit, entweder Ihre eigene oder die einer bevollmächtigten Person vor dem Notar. Eine rein digitale Fernbeurkundung ohne Vollmacht, wie sie in manchen anderen Ländern existiert, sieht das deutsche Beurkundungsgesetz für Grundstücksgeschäfte bislang nicht vor. Wer sich also den Flug nach Deutschland sparen möchte, kommt an der notariellen Vollmacht mit Apostille oder Legalisation nicht vorbei.
Wer diese Punkte im Blick hat, kann eine deutsche Immobilie tatsächlich komplett aus dem Ausland heraus verkaufen, ohne selbst anzureisen. Es braucht etwas mehr Vorlauf und Abstimmung, aber der Ablauf ist etabliert und für Notare längst Routine. Unter Immobilie verkaufen erfahren Sie mehr darüber, wie wir den gesamten Prozess für Sie koordinieren, von der ersten Bewertung bis zum Notartermin.
Als Berliner Maklerbüro mit internationaler Ausrichtung begleiten wir seit vielen Jahren Eigentümer, die nicht mehr in Deutschland leben, aber hier noch eine Immobilie besitzen. Wir kommunizieren auf Deutsch, Englisch und Russisch, kennen die Behördenwege für Vollmachten aus verschiedenen Ländern und koordinieren den gesamten Ablauf bis zum Notar. Wenn Sie über einen Verkauf aus dem Ausland nachdenken, sprechen Sie uns über die Kontaktseite an, wir schauen uns Ihre Situation unverbindlich an und sagen Ihnen, welche Schritte in Ihrem Fall konkret nötig sind.
