Наследство в Берлине, а наследник уже много лет живёт в Испании. Или собственник, эмигрировавший десять лет назад в Канаду и решивший продать свою старую квартиру, не приезжая ради этого в Германию. Такие случаи встречаются нам регулярно. Хорошая новость сразу: продать недвижимость из-за границы в Германии вполне реально, и вам совершенно не обязательно лично присутствовать на встрече у нотариуса (Notar). Но для этого нужно предусмотреть несколько дополнительных шагов заранее, а не обнаруживать их за пару дней до сделки.
Продажа недвижимости из-за границы: что в принципе возможно
Продажа недвижимости в Германии формально всегда проходит через нотариуса, и при проживании за рубежом это правило не меняется. Меняется лишь форма вашего участия в процессе. Вместо личной подписи вы оформляете доверенность на человека, который будет представлять вас перед немецким нотариусом. Это может быть доверенное лицо, родственник, либо координацию всего процесса берём на себя мы как агентство недвижимости, в то время как непосредственное юридическое представительство обычно осуществляет адвокат или сотрудник нотариальной конторы. Важно понимать: сам процесс продажи — оценка, маркетинг, показы и переговоры о цене — и так часто проходит в цифровом формате. Ситуация с проживанием за границей становится актуальной только на этапе нотариального оформления.
Нотариальная доверенность: апостиль или легализация
Чтобы кто-то мог подписать договор купли-продажи от вашего имени, вам понадобится нотариально заверенная доверенность. Оформить её можно в стране вашего текущего проживания — либо у местного нотариуса, либо в соответствующем посольстве или консульстве Германии. У второго варианта есть преимущество: такая доверенность обычно признаётся в Германии без дополнительных формальностей.
Если вы обращаетесь к иностранному нотариусу, как правило, потребуется апостиль или легализация. И то, и другое подтверждает подлинность подписи и печати выдавшего документ нотариуса. Какая именно процедура применяется, зависит от страны: для государств, присоединившихся к Гаагской конвенции об апостиле, достаточно апостиля — сравнительно несложной процедуры проставления штампа и подтверждения в соответствующем местном органе. Для стран вне этой конвенции требуется более трудоёмкая легализация через дипломатическое представительство Германии. Это отнимает время — закладывайте на это несколько недель, особенно если запись в посольство доступна только с большим предварительным ожиданием. Тот, кто это недооценивает, в итоге затягивает всю сделку, хотя покупатель и цена уже давно согласованы.
Проверка личности: почему нотариус смотрит особенно внимательно
В последние годы нотариусы обязаны более тщательно проверять личность участников сделки — это касается как противодействия отмыванию денег, так и классической проверки доверенностей. При работе с доверенностями из-за рубежа немецкий нотариус, удостоверяющий сделку, особенно внимательно проверяет, действительно ли предъявленная доверенность подлинна и актуальна, можно ли однозначно идентифицировать доверенное лицо и корректно ли оформлены апостиль или легализация. Практический совет: приложите дополнительно заверенную копию вашего удостоверения личности и заранее согласуйте точную формулировку доверенности с немецкой нотариальной конторой. Это может избавить вас от повторного визита в иностранное учреждение.
Присяжный переводчик на нотариальной встрече
Если вы всё же присутствуете лично — будь то по видеосвязи или физически, — но недостаточно владеете немецким языком, закон об удостоверении сделок (Beurkundungsgesetz) предписывает привлечение присяжного переводчика. Это не опция, а обязательное требование, как только у нотариуса возникают сомнения, что вы полностью понимаете содержание договора. Переводчик переводит текст купли-продажи вслух в режиме реального времени во время его зачитывания и в конце подтверждает своей подписью правильность перевода. Это несколько увеличивает стоимость нотариального оформления, но является единственным юридически надёжным вариантом. Особенно при работе с международными покупателями или продавцами, говорящими, например, только на английском или русском языке, для нас это стандартная часть процесса.
Нотариальный счёт эскроу и перевод денег за границу
В большинстве сделок сумма покупки сначала поступает на нотариальный счёт эскроу (Notaranderkonto) — доверительный счёт нотариуса. Только после выполнения всех оговорённых договором условий, например погашения существующих обременений (Grundschulden) или внесения предварительной записи о переходе права собственности (Auflassungsvormerkung), нотариус даёт разрешение на выплату. Для продавцов за границей принципиально мало что меняется, за исключением того, что перевод идёт на иностранный счёт. В зависимости от банка и страны это может занять несколько больше времени, чем обычный внутренний перевод, а некоторые банки требуют дополнительные подтверждения происхождения средств, особенно при крупных суммах и переводах за пределы ЕС. Стоит заранее сообщить нотариусу правильный IBAN вместе с BIC и адресом банка, чтобы не возникло задержек при выплате.
Не забывайте о налоговых обязанностях по уведомлению
Даже проживая за границей, вы остаётесь обязанным перед немецкой налоговой службой (Finanzamt), как только речь идёт о недвижимости в Германии. Продажа в течение десятилетнего срока спекулятивного периода (Spekulationsfrist) для частной недвижимости может повлечь за собой обязанность уплаты подоходного налога, при этом учитывается дата заключения нотариального договора купли-продажи, а не запись в поземельной книге (Grundbuch). Кроме того, налоговая инспекция может потребовать от лиц с ограниченной налоговой обязанностью так называемую справку об освобождении от удержания налога (Freistellungsbescheinigung), чтобы покупатель не был обязан автоматически удерживать часть суммы в качестве налога. Без такой справки часть суммы покупки может быть предусмотрительно удержана до выяснения налоговой ситуации. Лучше всего заранее обсудить это с налоговым консультантом, имеющим опыт работы с международными случаями — это избавит вас от неприятных сюрпризов незадолго до выплаты денег.
Что действительно можно уладить по видеосвязи
Подготовительные этапы — показы объекта потенциальным покупателям, переговоры о цене или согласование проекта договора с нотариусом — сегодня практически полностью можно решить по видеосвязи или телефону. Вопросы по доверенности или порядку действий мы тоже часто проясняем в коротком видеозвонке. А вот само нотариальное удостоверение договора купли-продажи по немецкому законодательству по-прежнему требует физического присутствия — либо вашего лично, либо доверенного лица перед нотариусом. Полностью дистанционное удостоверение без доверенности, как это существует в некоторых других странах, немецкий закон об удостоверении сделок для сделок с недвижимостью пока не предусматривает. Так что тем, кто хочет избежать перелёта в Германию, не обойтись без нотариальной доверенности с апостилем или легализацией.
Учитывая все эти моменты, немецкую недвижимость действительно можно продать полностью из-за границы, не приезжая лично. Это требует немного больше времени на подготовку и согласование, но сама процедура давно отработана и для нотариусов является рутинной практикой. В разделе Продать недвижимость вы узнаете больше о том, как мы координируем весь процесс для вас — от первичной оценки до встречи у нотариуса.
Как берлинское агентство недвижимости с международной ориентацией, мы уже много лет сопровождаем собственников, которые больше не живут в Германии, но всё ещё владеют здесь недвижимостью. Мы общаемся на немецком, английском и русском языках, знаем порядок оформления доверенностей в разных странах и координируем весь процесс вплоть до сделки у нотариуса. Если вы задумываетесь о продаже из-за границы, свяжитесь с нами через страницу контактов — мы бесплатно рассмотрим вашу ситуацию и скажем, какие шаги конкретно потребуются в вашем случае.
