Un'eredità a Berlino, ma l'erede vive da anni in Spagna. Oppure un proprietario emigrato in Canada dieci anni fa che ora vuole vendere il suo vecchio appartamento senza fare apposta il viaggio. Sono situazioni che incontriamo regolarmente. La buona notizia è questa: vendere un immobile dall'estero in Germania è perfettamente possibile, senza che dobbiate essere presenti di persona all'appuntamento dal Notar (il notaio tedesco, figura chiave in ogni compravendita immobiliare). Servono però alcuni passaggi aggiuntivi, che è meglio pianificare fin dall'inizio invece di scoprirli poco prima dell'appuntamento notarile.
Vendere un immobile dall'estero: cosa è possibile in linea di principio
La compravendita immobiliare in Germania passa formalmente sempre attraverso un notaio, e questo non cambia nemmeno se risiedete all'estero. Ciò che cambia è il modo in cui partecipate a questo processo. Invece di firmare di persona, conferite una procura a qualcuno che agisce per voi davanti al notaio tedesco. Può trattarsi di una persona di fiducia, di un familiare, oppure siamo noi, come agenzia immobiliare incaricata, a coordinare l'intero iter, mentre la rappresentanza legale vera e propria è generalmente affidata a un avvocato o a un collaboratore dello studio notarile. È importante sapere che il processo di vendita vero e proprio – valutazione, promozione, visite e trattativa sul prezzo – si svolge comunque spesso in modalità digitale. È solo con l'appuntamento notarile che la situazione di residenza all'estero diventa rilevante.
La procura notarile: apostilla o legalizzazione
Perché qualcuno possa firmare il contratto di compravendita per vostro conto, serve una procura autenticata da un notaio. Questa va fatta redigere nel paese in cui risiedete attualmente, presso un notaio locale oppure presso l'ambasciata o il consolato tedesco competente. Quest'ultima opzione ha il vantaggio che la procura viene solitamente riconosciuta in Germania senza ulteriori formalità.
Se vi rivolgete a un notaio straniero, entra generalmente in gioco l'apostilla o la legalizzazione. Entrambe confermano l'autenticità della firma e del sigillo del notaio che ha rilasciato il documento. La procedura corretta dipende dal paese: per gli stati aderenti alla Convenzione dell'Aja sull'apostilla, è sufficiente l'apostilla, una procedura di timbratura e convalida relativamente semplice presso l'autorità locale competente. Per i paesi che non aderiscono a questa convenzione, serve la più complessa legalizzazione tramite la rappresentanza diplomatica tedesca. Questo richiede tempo: mettete in conto anche diverse settimane, soprattutto se gli appuntamenti presso l'ambasciata si ottengono solo con largo anticipo. Chi sottovaluta questo aspetto rischia di ritardare l'intera vendita, anche quando acquirente e prezzo sono già definiti da tempo.
Verifica dell'identità: perché il notaio controlla con attenzione
Da alcuni anni i notai sono tenuti a controlli di identità sempre più rigorosi, sia per la prevenzione del riciclaggio di denaro sia per la classica verifica delle procure. Nel caso di procure rilasciate all'estero, il notaio tedesco che roga l'atto verifica con particolare attenzione se la procura presentata è effettivamente autentica e aggiornata, se la persona delegata è chiaramente identificabile e se l'apostilla o la legalizzazione sono formalmente corrette. Un consiglio pratico: allegate anche una copia autenticata del vostro documento d'identità e concordate in anticipo con lo studio notarile tedesco il testo esatto della procura. Questo può evitare, in caso di dubbi, un secondo passaggio presso l'autorità estera.
Interprete giurato all'appuntamento notarile
Se siete comunque presenti, sia in videocollegamento sia di persona, ma non padroneggiate sufficientemente la lingua tedesca, il Beurkundungsgesetz (la legge tedesca sull'autenticazione degli atti notarili) impone la presenza di un interprete giurato. Non si tratta di un'opzione facoltativa, bensì di un obbligo, non appena il notaio non possa avere la certezza che comprendiate integralmente il contenuto del contratto. L'interprete traduce in tempo reale durante la lettura del contratto di compravendita e alla fine conferma con la propria firma che la traduzione è stata eseguita correttamente. Questo comporta un lieve aumento dei costi dell'appuntamento notarile, ma è l'unica soluzione giuridicamente sicura. Soprattutto nel caso di acquirenti o venditori internazionali che parlano solo inglese o russo, per noi questo fa parte della prassi standard.
Conto fiduciario del notaio e pagamento verso l'estero
Nella maggior parte delle transazioni, il prezzo d'acquisto viene versato inizialmente su un Notaranderkonto, ovvero un conto fiduciario gestito dal notaio. Solo quando tutte le condizioni contrattualmente pattuite sono soddisfatte – ad esempio la cancellazione delle ipoteche esistenti o la presenza dell'annotazione di trasferimento nel Grundbuch (il registro fondiario tedesco) – il notaio autorizza il pagamento. Per i venditori residenti all'estero, in linea di principio, cambia poco, se non che il bonifico viene effettuato verso un conto estero. A seconda della banca e del paese, questo richiede un po' più di tempo rispetto a un semplice bonifico nazionale, e alcune banche richiedono documentazione aggiuntiva sull'origine del denaro, soprattutto per importi elevati e al di fuori dell'UE. Conviene comunicare al notaio per tempo l'IBAN corretto, insieme al BIC e all'indirizzo della banca, per evitare ritardi al momento del pagamento.
Non dimenticare gli obblighi di dichiarazione fiscale
Anche risiedendo all'estero, restate soggetti agli obblighi verso il fisco tedesco non appena si tratta di un immobile situato in Germania. Una vendita entro il periodo decennale di speculazione (Spekulationsfrist) per gli immobili detenuti privatamente può generare un'imposta sul reddito; qui conta la data del contratto notarile di compravendita, non quella dell'iscrizione nel registro fondiario. Inoltre, per i soggetti con obbligo fiscale limitato, l'Agenzia delle Entrate tedesca (Finanzamt) richiede a volte un cosiddetto certificato di esenzione (Freistellungsbescheinigung), affinché l'acquirente non sia automaticamente tenuto a trattenere un'imposta alla fonte. Senza questo certificato, può capitare che una parte del prezzo d'acquisto venga trattenuta cautelativamente fino al chiarimento della situazione fiscale. È meglio chiarire questo aspetto per tempo con un commercialista esperto in materia di fiscalità internazionale, per evitare spiacevoli sorprese poco prima del pagamento.
Cosa si può davvero gestire in videochiamata
I passaggi preparatori, come gli appuntamenti per le visite con gli interessati all'acquisto, le trattative sul prezzo o il confronto sulla bozza del contratto con il notaio, oggi possono essere gestiti quasi interamente per videochiamata o telefono. Anche le domande relative alla procura o all'iter della vendita vengono spesso chiarite da noi con una breve videochiamata. L'autenticazione notarile vera e propria del contratto di compravendita, invece, richiede secondo il diritto tedesco la presenza fisica, sia essa la vostra o quella di una persona munita di procura, davanti al notaio. Una vera e propria autenticazione a distanza, senza procura, come esiste in alcuni altri paesi, non è al momento prevista dal Beurkundungsgesetz tedesco per le compravendite immobiliari. Chi vuole quindi evitare il volo verso la Germania non può fare a meno della procura notarile con apostilla o legalizzazione.
Chi tiene conto di questi aspetti può effettivamente vendere un immobile tedesco interamente dall'estero, senza doversi recare di persona in Germania. Serve un po' più di anticipo e di coordinamento, ma l'iter è ormai consolidato e per i notai è prassi di routine da tempo. Alla pagina Vendere un immobile trovate maggiori informazioni su come coordiniamo l'intero processo per voi, dalla prima valutazione fino all'appuntamento notarile.
Come agenzia immobiliare berlinese con vocazione internazionale, da molti anni affianchiamo proprietari che non vivono più in Germania ma possiedono ancora qui un immobile. Comunichiamo in tedesco, inglese e russo, conosciamo le procedure burocratiche per le procure nei diversi paesi e coordiniamo l'intero iter fino all'appuntamento dal notaio. Se state valutando una vendita dall'estero, contattateci tramite la pagina dei contatti: analizzeremo la vostra situazione senza impegno e vi indicheremo quali passi sono concretamente necessari nel vostro caso.
