L&B Immobiliya EuRuS GmbHGestione immobiliare per proprietari all'estero
Il Suo appartamento in Germania, seguito da vicino mentre Lei vive all'estero
Possiede un appartamento in Germania ma vive in un altro Paese? Ce ne occupiamo noi sul posto (Sondereigentumsverwaltung): incassiamo l'affitto, inviamo solleciti, riceviamo la Sua posta, partecipiamo alle assemblee condominiali e La teniamo informata via e-mail. Prezzi fissi e trasparenti, ufficio a Berlino dal 2009.
- Affitto controllato ogni mese – sollecito appena manca un pagamento
- La Sua posta in Germania ricevuta, scansionata e gestita
- Tutti i prezzi pubblicati su questa pagina – nessun costo nascosto
Che cos'è la Sondereigentumsverwaltung?
WEG-Verwaltung
In un condominio tedesco l'amministratore (WEG-Verwaltung, Hausverwaltung) si occupa solo delle parti comuni dell'edificio: tetto, scale, riscaldamento, assicurazione. Il Suo appartamento non rientra nei suoi compiti: il contratto d'affitto, il canone, il conguaglio delle spese con l'inquilino e le riparazioni interne restano a Suo carico.
Sondereigentumsverwaltung
La Sondereigentumsverwaltung (gestione della singola unità) si occupa proprio di questo. Per chi vive all'estero è il modo più semplice per affittare un appartamento in Germania in modo affidabile e nel rispetto della legge tedesca.
A chi si rivolge il nostro servizio
Proprietari all'estero
Ha un appartamento in Germania ma vive altrove. Le lettere dell'inquilino, dell'amministratore o del fisco Le arrivano tardi – o non arrivano affatto.
Eredi
Ha ereditato un appartamento in Germania e Le serve qualcuno sul posto che segua inquilino, conti e documenti.
Investitori
L'appartamento è un investimento. Vuole che l'affitto arrivi puntuale e che i costi restino sotto controllo, senza dover venire in Germania.
Problemi con l'inquilino
Morosità, inquilino in uscita, riparazioni o aumento del canone: ce ne occupiamo sul posto e, se serve un'azione legale, coinvolgiamo un avvocato d'accordo con Lei.
Cosa comprende la gestione
Il servizio di base copre tutto ciò che si presenta regolarmente con un appartamento affittato:
Incasso e controllo dell'affitto
L'inquilino paga su un conto di gestione separato. Controlliamo ogni pagamento e contattiamo subito l'inquilino se ne manca uno.
Solleciti e diffide
Inviamo solleciti di pagamento e diffide formali (Mahnungen) in tedesco. In caso di morosità persistente concordiamo con Lei i passi successivi.
Posta e corrispondenza
Le lettere di inquilino, amministratore, fornitori e uffici arrivano al nostro ufficio di Berlino. Le scansioniamo, Le spieghiamo cosa conta e rispondiamo per Suo conto.
Spese correnti
Le rate condominiali (Hausgeld) e le altre spese ricorrenti vengono pagate puntualmente dal conto di gestione.
Un solo referente in Germania
Inquilino, amministratore, artigiani e uffici hanno un unico referente sul posto: noi.
Rendiconto annuale e versamento
Una volta per anno solare riceve il rendiconto del conto di gestione e Le versiamo l'eccedenza.
Prezzi della gestione immobiliare in Germania
Tutti i prezzi comprendono l'IVA tedesca (19 %), salvo diversa indicazione. Prezzi aggiornati a ottobre 2026
| Servizio | Prezzo |
|---|---|
| Gestione della singola unità immobiliare (Sondereigentumsverwaltung) | 50 € al mese |
| Ogni rendiconto aggiuntivo del conto di gestione con versamento dell'eccedenza | 50 € |
| Spiegazione dei documenti | 20 € a pagina |
| Partecipazione di persona alle assemblee condominiali (WEG) a Berlino | 200 € |
| Partecipazione di persona alle assemblee condominiali in altre città tedesche | 500 € |
| Organizzazione dei necessari lavori di manutenzione e riparazione | 20 % del costo dei lavori |
| Stipula di contratti per luce o altre utenze | 50 € a contratto |
| Attivazione di telefono e/o internet | 50 € |
| Conguaglio delle spese accessorie (Betriebskostenabrechnung) con l'inquilino | 100 € |
| Ricerca di un nuovo inquilino (nuova locazione) | 2 mensilità di canone netto (Kaltmiete) + IVA 19 % |
| Verifica della possibilità di aumento del canone e relativa richiesta | 100 € |
| Riconsegna dall'inquilino uscente con verbale di consegna (Berlino) | 100 € |
| Gestione della morosità dolosa nel pagamento dell'affitto | da 100 €, secondo la complessità |
| Chiusura del conto bancario e restituzione dei documenti a fine contratto | 100 € |
| Preparazione e invio dei documenti al commercialista per la dichiarazione dei redditi | 150 € |
| Altri servizi | su accordo |
Esempio: quanto costa un anno tipico
Un appartamento affittato a Berlino, un conguaglio delle spese con l'inquilino e un'assemblea condominiale all'anno:
| Gestione dell'unità, 12 mesi | 600 € |
| Conguaglio spese accessorie con l'inquilino | 100 € |
| Assemblea condominiale a Berlino | 200 € |
| Totale annuo, IVA 19 % inclusa | 900 € |
Riparazioni, nuova locazione o aumento del canone si pagano solo quando servono davvero.
Come funziona
Invii la richiesta
Ci descriva l'immobile e i servizi che Le servono. Di solito rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Offerta e contratto
Riceve un'offerta scritta. Il contratto di gestione e la procura si firmano senza venire in Germania.
Passaggio di consegne
Informiamo inquilino e amministratore, apriamo il conto di gestione e prendiamo in carico i documenti.
Gestione corrente
Seguiamo affitto, posta e spese e La contattiamo quando serve una decisione. Una volta l'anno riceve il rendiconto.
Cosa ci serve per iniziare
- Copia del passaporto o della carta d'identità
- Prova della proprietà (estratto del registro fondiario o atto di acquisto)
- Contratto/i di locazione in corso
- Recapiti dell'amministratore di condominio (Hausverwaltung)
- Ultimo bilancio preventivo (Wirtschaftsplan) e rendiconto annuale del condominio
- Ultimo conguaglio delle spese con l'inquilino, se disponibile
- Contratto di gestione e procura firmati – Le inviamo noi entrambi
Perché L&B Immobiliya
A Berlino dal 2009
Il nostro ufficio in Frankfurter Allee 18 lavora da oltre 15 anni per proprietari dall'estero.
Prezzi trasparenti
Ogni servizio ha un prezzo fisso pubblicato su questa pagina. Sa in anticipo quanto costa ogni passo.
Tutto per iscritto
Ogni decisione e ogni pagamento sono documentati: può seguire tutto via e-mail.
Un referente personale
Una persona a Berlino che conosce il Suo immobile, il Suo inquilino e l'amministratore.
Berlino e tutta la Germania
Il nostro ufficio è a Berlino-Friedrichshain, Frankfurter Allee 18. Gestiamo appartamenti a Berlino e in tutta la Germania – per proprietari che vivono in Italia, in Svizzera o in qualsiasi altro Paese.
I termini tedeschi spiegati
- Sondereigentum
- L'appartamento di proprietà esclusiva in un condominio – a differenza delle parti comuni (Gemeinschaftseigentum) come tetto, facciata, scale.
- WEG / WEG-Verwaltung
- Il condominio di tutti i proprietari (Wohnungseigentümergemeinschaft) e l'amministratore da esso nominato per le parti comuni.
- Hausgeld
- La rata mensile che ogni proprietario versa al condominio in base al bilancio preventivo (Wirtschaftsplan).
- Kaltmiete / Warmmiete
- Canone netto senza spese / canone comprensivo degli acconti per riscaldamento e spese accessorie.
- Betriebskostenabrechnung
- Il conguaglio annuale delle spese accessorie per l'inquilino. Di norma deve pervenire all'inquilino entro 12 mesi dalla fine del periodo di riferimento.
- Mahnung
- Sollecito formale di pagamento. Di norma, con una morosità pari a due mensilità il locatore può recedere senza preavviso.
- Kappungsgrenze
- Limite agli aumenti del canone fino al canone medio locale: di norma al massimo 20 % in tre anni, a Berlino 15 %.
- Mietkaution
- Il deposito cauzionale dell'inquilino, al massimo tre mensilità di canone netto, tenuto separato dal patrimonio del locatore.
Domande frequenti
Che differenza c'è tra l'amministratore di condominio (WEG) e la Sondereigentumsverwaltung?
L'amministratore gestisce le parti comuni dell'edificio. La Sondereigentumsverwaltung si occupa del Suo appartamento: contratto d'affitto, canone, conguaglio delle spese con l'inquilino, riparazioni interne e la Sua posta.
Devo venire in Germania?
No. Contratto, procura e tutta la comunicazione avvengono per posta, e-mail e telefono.
Come ricevo l'affitto?
L'inquilino paga su un conto di gestione che amministriamo per Lei. Da lì si pagano le spese e l'eccedenza Le viene versata una volta per anno solare. Ogni rendiconto aggiuntivo con versamento costa 50 €.
Cosa succede se l'inquilino non paga?
Inviamo subito solleciti e diffide. In caso di morosità dolosa prendiamo le misure necessarie (da 100 €, secondo la complessità); se serve un'azione in tribunale coinvolgiamo un avvocato d'accordo con Lei.
Potete trovare un nuovo inquilino?
Sì. La nuova locazione costa due mensilità di canone netto più IVA 19 %. La riconsegna dall'inquilino uscente a Berlino costa 100 €.
Gestite anche immobili fuori Berlino?
Sì, in tutta la Germania. La partecipazione a un'assemblea fuori Berlino costa 500 €, a Berlino 200 €.
Potete aiutarmi con la dichiarazione dei redditi in Germania?
Prepariamo tutti i documenti e li inviamo al Suo commercialista (150 €). Non offriamo consulenza fiscale.
Quanto costa la gestione all'anno?
Per un appartamento affittato circa 900 € all'anno IVA inclusa: 600 € per la gestione (50 € al mese), 100 € per il conguaglio delle spese e 200 € per un'assemblea a Berlino. Gli altri servizi solo se necessari.
Devo pagare le tasse in Germania sull'affitto?
Sì, di regola i redditi da locazione di un immobile in Germania sono tassati in Germania anche se Lei vive all'estero (obbligo fiscale limitato). Prepariamo tutti i documenti per il Suo commercialista (150 €); non offriamo consulenza fiscale.
Potete votare per me in assemblea?
Sì. Con una delega in forma testuale partecipiamo all'assemblea e votiamo secondo le Sue istruzioni.
Cosa succede al deposito cauzionale dell'inquilino?
Il deposito (al massimo tre mensilità nette) deve essere tenuto separato dal Suo patrimonio. Lo verifichiamo e ce ne occupiamo quando l'inquilino lascia l'appartamento.
Richieda la Sua offerta
Gratuita e senza impegno. Di solito rispondiamo entro un giorno lavorativo.
