Ogni anno migliaia di famiglie provenienti dagli Stati Uniti, dal Medio Oriente, dalla Russia o dall'Asia si trasferiscono in Germania – per un nuovo lavoro, per motivi familiari o semplicemente perché hanno deciso di restare qui. Per molti, prima o poi, sorge la domanda: affittare o acquistare subito una casa in Germania? Chi pianifica a lungo termine trova spesso l'acquisto più conveniente rispetto ad anni di affitto. Il mercato immobiliare tedesco, però, non è sempre facile da decifrare per chi arriva da poco. Ci sono alcune particolarità che è bene conoscere prima di innamorarsi di un immobile.
Comprare casa in Germania da famiglia internazionale: i principali ostacoli
A differenza di quanto avviene in altri paesi, l'acquisto di un immobile in Germania non è un processo rapido. Tra l'offerta, l'approvazione del finanziamento e l'atto notarile passano solitamente diverse settimane, a volte mesi. Chi proviene da un paese dove le compravendite si concludono in pochi giorni dovrebbe abituarsi a questo ritmo. Non si tratta di uno svantaggio – al contrario, l'atto notarile tutela in modo molto affidabile entrambe le parti. Ma serve pazienza.
Un secondo aspetto: in Germania non si compra semplicemente comodamente da casa. Senza una conoscenza approfondita del mercato locale, senza accesso alle offerte off-market e senza qualcuno che verifichi la documentazione, si rischia facilmente di cadere in trappole – immobili sopravvalutati, lavori di ristrutturazione nascosti da anni, voci poco chiare nel Grundbuch (il registro fondiario tedesco, l'equivalente del nostro catasto/registro immobiliare). Proprio in questi casi conviene affidarsi a un supporto esperto che conosce il mercato e che può selezionare anche immobili adatti in tutta la Germania, invece di limitarsi a scorrere i soliti portali.
Scelta della zona: non conta solo la città, ma anche il quartiere
Berlino, Monaco, Francoforte – i grandi nomi li conoscono tutti. Ma all'interno di una stessa città, due strade più in là possono valere regole completamente diverse. Le famiglie con figli si concentrano solitamente su tre aspetti: i collegamenti con il luogo di lavoro, la vicinanza a scuole e asili, e un ambiente in cui sia facile orientarsi fin da subito.
Chi è appena arrivato in Germania spesso si trasferisce inizialmente in quartieri con una comunità internazionale più ampia – questo facilita enormemente l'inserimento, perché si trovano persone che hanno vissuto esperienze simili. In seguito, quando la lingua e la vita quotidiana diventano più familiari, alcune famiglie traslocano di nuovo, avvicinandosi a scuola o lavoro. È del tutto normale e non è un motivo per rimandare l'acquisto – semplicemente, per il primo immobile conviene puntare più sul valore di rivendita e sulla flessibilità della posizione che sulla casa dei sogni perfetta.
Tenere d'occhio rendimento da locazione e rivendita
Anche se il piano è restare a lungo termine, i progetti possono cambiare. Un datore di lavoro trasferisce in un'altra città, la famiglia decide comunque per un ulteriore trasloco. Per questo conviene puntare, già al momento dell'acquisto, su zone che saranno richieste anche tra cinque o dieci anni – buone infrastrutture, un quartiere stabile, niente posizioni isolate ai margini di una zona industriale.
Scuole e asili: informarsi per tempo, non solo dopo l'acquisto
In Germania l'assegnazione della scuola è spesso legata al luogo di residenza – chi risiede in un determinato bacino di utenza scolastico ha diritto a un posto nella scuola primaria di riferimento. Le scuole internazionali, invece, ad esempio con curriculum in lingua inglese o programma IB, di norma non sono vincolate alla zona di residenza, ma sono spesso al completo e con lunghe liste d'attesa. Chi punta su una scuola internazionale dovrebbe quindi occuparsi di ottenere un posto già prima di cercare casa – non dopo.
Anche i posti negli asili nido (Kita) scarseggiano in molte grandi città tedesche. Anche qui vale la regola: prima ci si iscrive, migliori sono le possibilità. Alcune famiglie iscrivono il proprio figlio a più strutture contemporaneamente già durante la gravidanza. Può sembrare insolito, ma in Germania è prassi comune.
Finanziamento senza storico Schufa tedesco
Il maggiore ostacolo per gli acquirenti internazionali è di solito il finanziamento. Le banche tedesche si affidano molto alla Schufa (l'agenzia tedesca di informazioni creditizie), che valuta l'affidabilità finanziaria in base ai pagamenti effettuati in passato in Germania. Chi si è appena trasferito, naturalmente, non ha alcuno storico Schufa o ne ha uno molto breve. Questo non significa che ottenere un finanziamento sia impossibile – ma il percorso è diverso rispetto a quello di un acquirente che vive e lavora in Germania già da anni.
In questi casi le banche richiedono spesso una quota di capitale proprio più elevata, spesso ben oltre il consueto 20%. Anche un contratto di lavoro a tempo indeterminato, la prova di un reddito regolare e talvolta garanzie aggiuntive aiutano a compensare la mancanza di uno storico creditizio. Alcuni acquirenti internazionali portano con sé attestazioni patrimoniali dal proprio paese d'origine, che alcune banche accettano e altre no – conviene quindi confrontare diversi istituti, idealmente con l'aiuto di un consulente finanziario esperto in clienti internazionali.
Un'alternativa: sfruttare un rapporto bancario già esistente
Chi è già cliente di una banca attiva a livello internazionale a volte ha fortuna – alcuni istituti tengono conto dello storico creditizio estero, se dispongono di una filiale tedesca. Non è una garanzia, ma vale la pena tentare prima di concentrarsi esclusivamente sulle banche regionali tedesche.
Non sottovalutare notaio, Grundbuch e costi accessori
Un aspetto che sorprende molti acquirenti internazionali: in Germania l'atto notarile per l'acquisto di un immobile è obbligatorio per legge, indipendentemente dal prezzo d'acquisto. Il Notar (il notaio tedesco, la figura che redige e autentica il contratto, garantendo la correttezza legale dell'operazione) verifica il contratto, informa entrambe le parti e si occupa dell'iscrizione nel Grundbuch. A questo si aggiungono la Grunderwerbsteuer (l'imposta di trasferimento immobiliare, che a seconda del Land varia tra il 3,5% e il 6,5% del prezzo d'acquisto) e le spese notarili e di iscrizione al registro fondiario. Questi costi accessori vanno messi in conto fin dall'inizio: nel budget vengono spesso dimenticati.
Acquisto a distanza: se non siete ancora sul posto
Alcune famiglie desiderano assicurarsi l'immobile ancora prima del trasferimento vero e proprio – ad esempio per poter entrare in tempo per l'inizio dell'anno scolastico. Acquistare dall'estero è in linea di principio possibile, tramite procura o autenticazione notarile in videoconferenza, ma richiede un supporto affidabile sul posto che si occupi dei sopralluoghi e della verifica della documentazione. Proprio per questi casi offriamo un servizio di assistenza all'acquisto a distanza, così che anche chi si trova ancora a Dubai, New York o Mosca possa concludere l'operazione in tutta sicurezza.
Chi non è sicuro di quali passaggi seguire e in quale ordine può trovare una panoramica dei nostri servizi alla pagina Servizi – dalla valutazione gratuita fino all'assistenza completa nell'acquisto, appuntamento dal notaio incluso.
L&B Immobiliya affianca dal 2009 le famiglie internazionali nell'acquisto di immobili in Germania – in tedesco, inglese e russo. Se avete domande su zona, finanziamento o l'immobile giusto per voi, contattateci semplicemente tramite la nostra pagina di contatto.
