Щороку тисячі родин переїжджають до Німеччини зі США, Близького Сходу, Росії чи Азії – через нову роботу, сімейні обставини або просто тому, що хочуть залишитися тут назавжди. Рано чи пізно перед багатьма постає питання: орендувати житло чи одразу купити нерухомість у Німеччині? Тим, хто планує залишитися надовго, купівля часто видається розумнішою за багаторічну оренду. Проблема в тому, що німецький ринок нерухомості не завжди легко зрозуміти новоприбулим. Перш ніж закохатися в конкретний об'єкт, варто знати кілька важливих особливостей.
Купівля нерухомості в Німеччині для міжнародної родини: головні підводні камені
На відміну від деяких країн, купівля нерухомості в Німеччині – це не швидкий процес. Від моменту пропозиції до підтвердження фінансування та нотаріального посвідчення угоди зазвичай минає кілька тижнів, а іноді й місяців. Якщо ви приїхали з країни, де угоди укладаються за лічені дні, варто налаштуватися на інший темп. Це не недолік – навпаки, посвідчення угоди нотаріусом (Notar) надійно захищає інтереси обох сторін. Але терпіння тут не завадить.
Другий момент: у Німеччині нерухомість не купують просто «з дивана». Без знання місцевого ринку, без доступу до пропозицій поза відкритим ринком (off-market) і без того, хто перевірить документи, легко потрапити в пастку – переплатити за об'єкт, не помітити прихованих проблем із ремонтом чи неясні записи у Grundbuch (поземельній книзі – державному реєстрі прав на нерухомість). Саме тут стає в пригоді досвідчений супровід, який знає ринок і може підібрати відповідні об'єкти по всій Німеччині, а не просто переглядати стандартні портали оголошень.
Вибір локації: важливе не лише місто, а й район
Берлін, Мюнхен, Франкфурт – ці великі міста знають усі. Але вже за дві вулиці в межах одного міста можуть діяти зовсім інші правила. Родини з дітьми зазвичай звертають увагу на три речі: транспортну доступність до роботи, близькість шкіл і дитячих садків, а також середовище, в якому легко швидко освоїтися.
Ті, хто щойно приїхав до Німеччини, часто спершу оселяються в районах із більшою міжнародною спільнотою – це значно полегшує старт, адже там легше знайти людей зі схожим досвідом. Пізніше, коли мова та побут стають звичнішими, деякі родини переїжджають ще раз – ближче до школи чи роботи. Це абсолютно нормально і не є аргументом проти раннього придбання житла – просто для першого об'єкта варто орієнтуватися радше на ліквідність при перепродажу та гнучкість локації, ніж на пошук ідеальної омріяної нерухомості.
Не забувайте про дохідність від оренди та перспективу перепродажу
Навіть якщо ви плануєте залишитися надовго, плани можуть змінитися. Роботодавець переведе в інше місто, або родина вирішить переїхати ще раз. Тому вже під час купівлі варто обирати локації, які залишатимуться затребуваними і через п'ять–десять років – з розвиненою інфраструктурою, стабільним оточенням, без ізольованого розташування на межі промислової зони.
Школи та дитячі садки: дізнавайтеся заздалегідь, а не після купівлі
У Німеччині розподіл місць у школі часто прив'язаний до місця проживання – якщо ви мешкаєте в певному шкільному окрузі, маєте право на місце у відповідній початковій школі (Grundschule). Міжнародні школи, наприклад з англомовною програмою чи навчанням за системою IB, зазвичай не прив'язані до району, зате часто переповнені та мають довгі списки очікування. Тому якщо ви розраховуєте на міжнародну школу, подбати про місце варто ще до пошуку житла, а не після.
Місць у дитячих садках (Kita) у багатьох великих німецьких містах теж бракує. І тут діє те саме правило: чим раніше подати заявку, тим кращі шанси. Деякі родини записують дитину одразу в кілька закладів ще під час вагітності. Це може здатися незвичним, але в Німеччині це поширена практика.
Фінансування без німецької кредитної історії Schufa
Найбільша перешкода для міжнародних покупців – зазвичай саме фінансування. Німецькі банки суттєво покладаються на Schufa (бюро кредитних історій, яке оцінює платоспроможність на основі попередніх платежів у Німеччині). У тих, хто щойно переїхав, природно, немає кредитної історії Schufa або вона дуже коротка. Це не означає, що отримати фінансування неможливо – просто шлях до нього виглядає інакше, ніж для покупця, який роками живе й працює в Німеччині.
У таких випадках банки часто вимагають більшу частку власного капіталу – нерідко суттєво вище звичних 20 відсотків. Безстроковий трудовий договір, підтвердження стабільного доходу, а іноді й додаткова застава допомагають компенсувати відсутність кредитної історії. Деякі міжнародні покупці надають підтвердження активів з батьківщини – одні банки це приймають, інші ні. Тому варто порівняти кілька банківських установ, в ідеалі за допомогою фінансового консультанта з досвідом роботи з міжнародними клієнтами.
Альтернатива: скористайтеся наявними банківськими зв'язками
Якщо ви вже є клієнтом міжнародного банку, можливо, вам пощастить – деякі установи враховують кредитну історію з-за кордону, якщо мають представництво в Німеччині. Гарантії це не дає, але спробувати варто, перш ніж зосереджуватися виключно на німецьких регіональних банках.
Не недооцінюйте нотаріуса, поземельну книгу та додаткові витрати
Момент, який дивує багатьох міжнародних покупців: у Німеччині нотаріальне посвідчення угоди при купівлі нерухомості є обов'язковим за законом, незалежно від ціни об'єкта. Нотаріус (Notar) перевіряє договір, роз'яснює умови обом сторонам і забезпечує внесення запису до Grundbuch (поземельної книги – державного реєстру прав на нерухомість). До цього додається Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості), який залежно від федеральної землі становить від 3,5 до 6,5 відсотка від ціни угоди, а також витрати на нотаріуса та реєстрацію в поземельній книзі. Ці додаткові витрати варто закладати в бюджет із самого початку – про них часто забувають.
Дистанційна купівля: якщо ви ще не в Німеччині
Деякі родини хочуть забронювати нерухомість ще до фактичного переїзду – наприклад, щоб встигнути в'їхати до початку навчального року. Купівля з-за кордону в принципі можлива – за довіреністю або через відеопосвідчення угоди, але вимагає надійного супроводу на місці, який візьме на себе перегляди об'єктів і перевірку документів. Саме для таких випадків ми пропонуємо супровід дистанційної купівлі, щоб покупці, які поки що перебувають у Дубаї, Нью-Йорку чи Москві, могли впевнено завершити угоду.
Якщо ви не впевнені, які кроки і в якій послідовності мають сенс, огляд наших послуг ви знайдете на сторінці Dienstleistungen – від безкоштовної оцінки до повного супроводу угоди аж до зустрічі з нотаріусом.
L&B Immobiliya з 2009 року супроводжує міжнародні родини при купівлі нерухомості в Німеччині – німецькою, англійською та російською мовами. Якщо у вас виникли запитання щодо локації, фінансування чи вибору відповідного об'єкта, звертайтеся до нас через нашу контактну сторінку.
