Jedes Jahr ziehen tausende Familien aus den USA, dem Nahen Osten, Russland oder Asien nach Deutschland – wegen eines neuen Jobs, aus familiären Gründen oder einfach, weil sie hier bleiben wollen. Für viele stellt sich dann früher oder später die Frage: Mieten oder gleich eine Immobilie kaufen in Deutschland? Gerade wer langfristig plant, findet den Kauf oft sinnvoller als jahrelange Mietzahlungen. Nur ist der deutsche Immobilienmarkt für Neuankömmlinge nicht immer leicht zu durchschauen. Es gibt einige Besonderheiten, die man kennen sollte, bevor man sich in ein Objekt verliebt.
Immobilie kaufen in Deutschland als internationale Familie: Die größten Stolpersteine
Anders als in manchen Ländern ist der Immobilienkauf in Deutschland kein schneller Prozess. Zwischen Angebot, Finanzierungszusage und notarieller Beurkundung vergehen meist mehrere Wochen, manchmal Monate. Wer aus einem Land kommt, in dem Kaufabschlüsse binnen Tagen über die Bühne gehen, sollte sich auf diesen Rhythmus einstellen. Das ist kein Nachteil – im Gegenteil, die notarielle Beurkundung schützt beide Seiten sehr zuverlässig. Aber Geduld gehört dazu.
Ein zweiter Punkt: In Deutschland kauft man nicht einfach so vom Sofa aus. Ohne lokale Marktkenntnis, ohne Zugang zu Off-Market-Angeboten und ohne jemanden, der die Unterlagen prüft, tappt man leicht in Fallen – überteuerte Objekte, versteckte Sanierungsstaus, unklare Grundbucheinträge. Genau hier lohnt sich eine erfahrene Begleitung, die den Markt kennt und auch passende Objekte in ganz Deutschland zusammenstellen kann, statt nur die üblichen Portale zu durchforsten.
Standortwahl: Nicht nur die Stadt, auch das Viertel zählt
Berlin, München, Frankfurt – die großen Namen kennt jeder. Aber innerhalb einer Stadt können zwei Straßen weiter schon ganz andere Regeln gelten. Familien mit Kindern achten meist auf drei Dinge: Anbindung an den Arbeitsplatz, Nähe zu Schulen und Kitas, und ein Umfeld, in dem man sich schnell zurechtfindet.
Wer neu in Deutschland ist, zieht oft zunächst in Viertel mit größerer internationaler Community – das erleichtert den Start enorm, weil man Ansprechpartner findet, die ähnliche Erfahrungen gemacht haben. Später, wenn Sprache und Alltag vertrauter sind, ziehen manche Familien noch einmal um, näher an Schule oder Arbeit. Das ist völlig normal und spricht nicht gegen einen frühen Kauf – nur sollte man beim ersten Objekt eher auf Wiederverkaufswert und Lage-Flexibilität achten als auf die perfekte Traumimmobilie.
Mietrendite und Wiederverkauf im Blick behalten
Auch wenn der Plan ist, langfristig zu bleiben: Pläne ändern sich. Ein Arbeitgeber versetzt einen in eine andere Stadt, die Familie entscheidet sich doch für einen weiteren Umzug. Deshalb lohnt es sich, schon beim Kauf auf Lagen zu setzen, die auch in fünf oder zehn Jahren gefragt sein werden – gute Infrastruktur, stabile Nachbarschaft, keine Einzellage am Rand eines Gewerbegebiets.
Schulen und Kitas: Früh informieren, nicht erst nach dem Kauf
In Deutschland ist die Schulzuweisung oft an den Wohnort gekoppelt – wer in einem bestimmten Einzugsbereich wohnt, hat Anspruch auf einen Platz an der zugehörigen Grundschule. Internationale Schulen dagegen, etwa mit englischsprachigem oder IB-Curriculum, sind meist nicht ortsgebunden, dafür aber oft ausgebucht und mit Wartelisten versehen. Wer auf eine internationale Schule setzt, sollte sich also schon vor der Wohnungssuche um einen Platz kümmern – nicht danach.
Kita-Plätze sind in vielen deutschen Großstädten ebenfalls knapp. Auch hier gilt: Je früher man sich anmeldet, desto besser die Chancen. Manche Familien melden ihr Kind bereits während der Schwangerschaft an mehreren Einrichtungen gleichzeitig an. Das mag ungewohnt wirken, ist hierzulande aber gängige Praxis.
Finanzierung ohne deutsche Schufa-Historie
Das größte Hindernis für internationale Käufer ist meist die Finanzierung. Deutsche Banken verlassen sich stark auf die Schufa – eine Auskunftei, die die Kreditwürdigkeit anhand vergangener Zahlungen in Deutschland bewertet. Wer gerade erst zugezogen ist, hat naturgemäß keine oder nur eine sehr kurze Schufa-Historie. Das bedeutet nicht, dass eine Finanzierung unmöglich ist – aber der Weg dorthin sieht anders aus als bei einem Käufer, der schon jahrelang in Deutschland lebt und arbeitet.
Banken verlangen in solchen Fällen häufig einen höheren Eigenkapitalanteil, oft deutlich über den sonst üblichen 20 Prozent. Auch ein unbefristeter Arbeitsvertrag, ein Nachweis über regelmäßiges Einkommen und manchmal zusätzliche Sicherheiten helfen, die fehlende Bonitätshistorie auszugleichen. Manche internationale Käufer bringen Vermögensnachweise aus dem Heimatland mit, was von einigen Banken akzeptiert wird, von anderen nicht – hier lohnt sich ein Vergleich verschiedener Institute, idealerweise mit einem Finanzierungsberater, der Erfahrung mit internationalen Kunden hat.
Alternative: Bestehende Bankverbindung nutzen
Wer bei einer international tätigen Bank bereits Kunde ist, hat manchmal Glück – einige Institute berücksichtigen die Bonitätshistorie aus dem Ausland, wenn sie über eine deutsche Niederlassung verfügen. Das ist keine Garantie, aber einen Versuch wert, bevor man sich ausschließlich auf deutsche Regionalbanken konzentriert.
Notar, Grundbuch und Nebenkosten nicht unterschätzen
Ein Punkt, der viele internationale Käufer überrascht: In Deutschland ist die notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben, unabhängig vom Kaufpreis. Der Notar prüft den Vertrag, klärt beide Parteien auf und sorgt für den Eintrag ins Grundbuch. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt, sowie Notar- und Grundbuchkosten. Diese Nebenkosten sollte man von Anfang an einplanen, sie werden beim Budget gerne vergessen.
Fernkauf: Wenn Sie noch nicht vor Ort sind
Manche Familien möchten die Immobilie bereits vor dem eigentlichen Umzug sichern – etwa um pünktlich zum Schuljahresbeginn einziehen zu können. Ein Kauf aus dem Ausland ist grundsätzlich möglich, per Vollmacht oder Videobeurkundung, erfordert aber eine vertrauenswürdige Begleitung vor Ort, die Besichtigungen übernimmt und Unterlagen prüft. Genau für solche Fälle bieten wir Fernkauf-Begleitung an, damit auch Käufer, die noch in Dubai, New York oder Moskau sitzen, sicher abschließen können.
Wer sich unsicher ist, welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, findet einen Überblick über unsere Leistungen unter Dienstleistungen – von der kostenlosen Bewertung bis zur vollständigen Kaufbegleitung bis zum Notartermin.
L&B Immobiliya begleitet seit 2009 internationale Familien beim Immobilienkauf in Deutschland – auf Deutsch, Englisch und Russisch. Wenn Sie Fragen zu Standort, Finanzierung oder dem passenden Objekt haben, sprechen Sie uns einfach an über unsere Kontaktseite.
