Каждый год тысячи семей переезжают в Германию из США, стран Ближнего Востока, России или Азии – из-за новой работы, по семейным обстоятельствам или просто потому, что хотят обосноваться здесь надолго. Рано или поздно перед многими встаёт вопрос: снимать жильё или сразу купить недвижимость в Германии? Тем, кто планирует остаться надолго, покупка часто кажется разумнее многолетней аренды. Однако немецкий рынок недвижимости не всегда легко понять новичкам. Есть ряд особенностей, которые стоит знать заранее, прежде чем влюбиться в конкретный объект.
Покупка недвижимости в Германии для интернациональной семьи: главные подводные камни
В отличие от некоторых стран, покупка недвижимости в Германии – процесс небыстрый. Между предложением, одобрением финансирования и нотариальным удостоверением сделки (Notar – нотариус, без которого сделка купли-продажи недвижимости в Германии юридически недействительна) обычно проходит несколько недель, иногда месяцев. Тем, кто привык, что сделки закрываются за считаные дни, стоит настроиться на другой темп. Это не недостаток системы – напротив, участие нотариуса надёжно защищает интересы обеих сторон. Но терпение точно понадобится.
Второй важный момент: в Германии не покупают недвижимость «не глядя», сидя на диване. Без знания локального рынка, без доступа к внебиржевым предложениям (off-market) и без человека, который проверит документы, легко попасть в ловушку – переплатить за объект, не заметить накопившиеся проблемы с ремонтом или столкнуться с неясными записями в поземельной книге (Grundbuch – реестр прав на недвижимость). Именно здесь пригодится опытное сопровождение, которое знает рынок и может подобрать подходящие объекты по всей Германии, а не просто листать стандартные порталы.
Выбор локации: важен не только город, но и район
Берлин, Мюнхен, Франкфурт – крупные города знают все. Но внутри одного города через пару улиц могут действовать совершенно другие правила. Семьи с детьми обычно смотрят на три вещи: транспортную доступность до работы, близость к школам и детским садам, и окружение, в котором легко освоиться.
Те, кто только переехал в Германию, часто сначала выбирают районы с более выраженным интернациональным сообществом – это сильно облегчает старт, потому что рядом оказываются люди с похожим опытом. Позже, когда язык и повседневная жизнь становятся привычнее, некоторые семьи переезжают ещё раз – ближе к школе или работе. Это совершенно нормально и не говорит против раннего решения о покупке – просто при выборе первого объекта стоит ориентироваться скорее на потенциал перепродажи и гибкость локации, чем на идеальную мечту.
Не забывайте про доходность от аренды и перепродажу
Даже если план – остаться надолго, планы меняются. Работодатель может перевести в другой город, семья может решиться на очередной переезд. Поэтому уже при покупке стоит выбирать локации, которые будут востребованы и через пять-десять лет – с хорошей инфраструктурой, стабильным окружением, без изолированного расположения на окраине промзоны.
Школы и детские сады: узнавайте заранее, а не после покупки
В Германии распределение по школам часто привязано к месту жительства – если вы живёте в определённом районе, у вас есть право на место в соответствующей начальной школе. Международные школы, напротив, например с обучением на английском языке или программой IB, обычно не привязаны к адресу, зато часто переполнены и работают с длинными листами ожидания. Поэтому тем, кто рассчитывает на международную школу, стоит озаботиться местом ещё до поиска жилья – а не после.
Мест в детских садах во многих крупных немецких городах тоже не хватает. Здесь действует то же правило: чем раньше подать заявку, тем выше шансы. Некоторые семьи записывают ребёнка сразу в несколько учреждений ещё во время беременности. Звучит непривычно, но в Германии это обычная практика.
Финансирование без немецкой кредитной истории Schufa
Главное препятствие для иностранных покупателей – это, как правило, финансирование. Немецкие банки в значительной степени опираются на данные Schufa – кредитного бюро, которое оценивает платёжеспособность на основе истории платежей в Германии. У тех, кто только переехал, естественно, нет такой истории или она совсем короткая. Это не значит, что финансирование невозможно – но путь к нему будет отличаться от пути покупателя, который уже много лет живёт и работает в Германии.
В таких случаях банки часто требуют более высокую долю собственного капитала – зачастую значительно выше стандартных 20 процентов. Помочь компенсировать отсутствие кредитной истории могут также бессрочный трудовой договор, подтверждение регулярного дохода и иногда дополнительное обеспечение. Некоторые иностранные покупатели предоставляют подтверждения активов из страны происхождения – одни банки их принимают, другие нет. Здесь стоит сравнить разные банки, в идеале – с помощью финансового консультанта, у которого есть опыт работы с иностранными клиентами.
Альтернатива: использовать существующие банковские отношения
Тем, кто уже является клиентом международного банка, иногда везёт больше – некоторые банки учитывают кредитную историю из-за рубежа, если у них есть отделение в Германии. Это не гарантия, но попробовать стоит, прежде чем ограничиваться только немецкими региональными банками.
Не стоит недооценивать нотариуса, поземельную книгу и дополнительные расходы
Момент, который удивляет многих иностранных покупателей: в Германии нотариальное удостоверение сделки при покупке недвижимости обязательно по закону, независимо от цены объекта. Нотариус проверяет договор, разъясняет условия обеим сторонам и обеспечивает внесение записи в поземельную книгу (Grundbuch). К этому добавляется налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), который в зависимости от федеральной земли составляет от 3,5 до 6,5 процента от цены покупки, а также расходы на нотариуса и внесение записи в поземельную книгу. Эти дополнительные расходы нужно закладывать в бюджет с самого начала – о них часто забывают.
Удалённая покупка: если вы ещё не на месте
Некоторые семьи хотят закрепить за собой недвижимость ещё до фактического переезда – например, чтобы успеть к началу учебного года. Покупка из-за рубежа в принципе возможна – по доверенности или через видеоудостоверение сделки, но требует надёжного сопровождения на месте, которое возьмёт на себя просмотры объектов и проверку документов. Именно для таких случаев мы предлагаем сопровождение удалённой покупки, чтобы покупатели, которые пока находятся в Дубае, Нью-Йорке или Москве, могли уверенно завершить сделку.
Если вы не уверены, какие шаги и в какой последовательности имеет смысл предпринять, ознакомьтесь с обзором наших услуг на странице Услуги – от бесплатной оценки до полного сопровождения сделки вплоть до визита к нотариусу.
L&B Immobiliya с 2009 года сопровождает интернациональные семьи при покупке недвижимости в Германии – на немецком, английском и русском языках. Если у вас есть вопросы о локации, финансировании или подходящем объекте, обращайтесь к нам через страницу контактов.
