Quando si acquista un immobile, la maggior parte delle persone si concentra prima di tutto su un numero: il prezzo d'acquisto. Comprensibile, dato che è la cifra più in evidenza nell'annuncio. Ma chi ha in mente solo questa somma spesso vive una spiacevole sorpresa all'appuntamento dal notaio. I costi accessori nell'acquisto immobiliare (Nebenkosten) rappresentano, a seconda del Land tedesco e della situazione specifica, una parte considerevole del budget e, di norma, devono essere pagati con mezzi propri, poiché le banche solitamente non li finanziano nell'ambito del mutuo. È quindi il momento di analizzarli più da vicino.
Costi accessori nell'acquisto immobiliare: la panoramica
Tre grandi voci determinano i costi accessori all'acquisto: la Grunderwerbsteuer (imposta di trasferimento immobiliare), i costi notarili e catastali e, se è stata coinvolta un'agenzia immobiliare, la provvigione. A questi si aggiungono spese minori che spesso vengono dimenticate. Nel complesso, a seconda del Land tedesco e del caso specifico, gli acquirenti dovrebbero considerare una maggiorazione significativa rispetto al prezzo d'acquisto, da tenere in conto nella pianificazione del capitale proprio.
Grunderwerbsteuer: la voce più consistente – e fortemente legata alla località
La Grunderwerbsteuer (imposta di trasferimento immobiliare) viene stabilita autonomamente da ciascun Land tedesco, e le differenze sono notevoli. La Baviera e la Sassonia si collocano tradizionalmente all'estremità inferiore con il 3,5%. All'altro capo della scala si trovano Land come la Renania Settentrionale-Vestfalia, il Brandeburgo, la Saar o lo Schleswig-Holstein con il 6,5%. Berlino si attesta al 6%. Questo significa concretamente che, a parità di prezzo d'acquisto, a Dresda si paga un'imposta di trasferimento immobiliare nettamente inferiore rispetto a Berlino o Duisburg. Poiché le aliquote possono cambiare per decisione politica, vale la pena verificare l'aliquota attuale per il rispettivo Land poco prima dell'appuntamento dal notaio, invece di affidarsi a un valore tratto da fonti datate.
L'imposta viene calcolata sul prezzo d'acquisto autenticato ed è dovuta entro poche settimane dal ricevimento dell'avviso di accertamento fiscale, di norma prima ancora che il cambio di proprietà venga registrato nel Grundbuch (catasto/registro immobiliare). Senza il pagamento della Grunderwerbsteuer non viene rilasciato il certificato di non impedimento (Unbedenklichkeitsbescheinigung) da parte dell'ufficio delle imposte, e senza questo non è possibile la registrazione catastale. Chi calcola con margini troppo stretti finisce per rallentare l'intero processo d'acquisto.
Costi notarili e catastali: obbligatori, ma prevedibili
Un acquisto immobiliare in Germania non è giuridicamente valido senza l'atto notarile (Notar), questo è previsto per legge e tutela alla fine entrambe le parti. Le tariffe notarili si basano sulla Gerichts- und Notarkostenordnung (tariffario ufficiale delle spese giudiziarie e notarili) e quindi direttamente sul prezzo d'acquisto: sono regolate in modo uniforme in tutta la Germania e non negoziabili. Insieme alle spese per l'iscrizione nel Grundbuch, questa voce si aggira solitamente tra l'1,5% e il 2% del prezzo d'acquisto. Sono incluse l'autenticazione del contratto d'acquisto, l'annotazione preliminare di trasferimento (Auflassungsvormerkung), l'iscrizione dell'ipoteca (Grundschuld) per il finanziamento e la trascrizione vera e propria della proprietà.
Questi costi a prima vista sembrano un puro fattore di spesa, ma in realtà rappresentano la vostra tutela: il notaio verifica il contratto dal punto di vista legale, informa sui rischi e garantisce che il pagamento del prezzo e il trasferimento di proprietà avvengano in modo corretto e sincronizzato. Questa indipendenza, nell'acquisto immobiliare, non si trova da nessun'altra parte a un costo più conveniente.
Provvigione dell'agenzia: chi paga effettivamente cosa?
Dalla fine del 2020 vige una regola chiara per la vendita di immobili residenziali a privati: se è il venditore a incaricare l'agenzia immobiliare, l'acquirente può farsi carico al massimo della metà della provvigione, mentre il venditore deve pagare la propria quota in modo comprovabile. Nella pratica si è così affermata la classica ripartizione al 50%. La provvigione complessiva varia a livello regionale e si colloca generalmente tra il 3% e il 7% del prezzo d'acquisto più IVA, suddivisa tra le due parti. L'entità esatta dipende dal Land, dall'immobile e dall'accordo tra venditore e agenzia.
È importante sapere che questa regolamentazione vale solo se entrambe le parti, acquirente e venditore, incaricano la stessa agenzia o se questa opera per entrambi. In caso di contratti separati con agenzie diverse possono presentarsi configurazioni differenti. Chi non è sicuro di come si compone la provvigione nel caso concreto dovrebbe chiarirlo presto nella conversazione, idealmente ancora prima che avvenga una visita. Nei nostri immobili indichiamo la regolamentazione della provvigione in modo trasparente, così da evitare sorprese in seguito.
Cosa gli acquirenti tendono a sottovalutare
Oltre alle tre grandi voci, ci sono spese minori che nel complesso comunque pesano. Tra queste rientrano ad esempio una perizia indipendente, qualora sussistano dubbi sullo stato edilizio, i costi del trasloco stesso, eventuali costi di intermediazione per il finanziamento successivo o le prime fatture degli artigiani, poiché quasi nessun immobile viene abitato senza alcun intervento di adattamento. Nel caso di appartamenti in condominio si aggiunge spesso un contributo straordinario o un accantonamento per la prossima ristrutturazione delle parti comuni, che vale la pena verificare consultando i verbali delle ultime assemblee condominiali.
Calcolare in modo realistico invece di subire brutte sorprese
Come regola empirica generale, nella pratica si è consolidata l'abitudine di considerare, per Grunderwerbsteuer, notaio, catasto e provvigione insieme, una maggiorazione complessiva di circa il 10-15% sul prezzo d'acquisto, anche se l'entità esatta dipende fortemente dal Land tedesco e dalla regolamentazione della provvigione. Questa somma dovrebbe essere disponibile come capitale proprio, in aggiunta al prezzo d'acquisto vero e proprio, che di norma viene finanziato dalla banca. Chi pianifica questo aspetto fin dall'inizio evita stress poco prima dell'appuntamento dal notaio e può anche affrontare le trattative sul prezzo con maggiore sicurezza, sapendo chiaramente cosa può realmente permettersi.
Proprio qui vale la pena farsi accompagnare da chi ha esperienza. Insieme ai nostri clienti analizziamo concretamente i costi effettivi per il singolo immobile e per il rispettivo Land, prima che venga presentata un'offerta. In questo modo non ci sono sorprese, e sapete fin dall'inizio con quale budget dovete realmente pianificare. Maggiori informazioni sul nostro accompagnamento all'acquisto fino al notaio le trovate sulla nostra pagina.
L&B Immobiliya al vostro fianco
Dal 2009 accompagniamo acquirenti in tutta la Germania lungo l'intero processo d'acquisto, in tedesco, inglese e russo, anche per acquirenti internazionali tramite acquisto a distanza. Se volete sapere con quali costi accessori dovete fare i conti nel vostro caso specifico, contattateci semplicemente – trovate il contatto del nostro team qui.
