Купуючи нерухомість, більшість людей насамперед зосереджуються на одній цифрі: ціні об'єкта. Це зрозуміло – саме вона стоїть на першому місці в експозе. Але той, хто тримає в голові лише цю суму, часто переживає неприємний сюрприз уже на прийомі в нотаріуса. Додаткові витрати при купівлі нерухомості залежно від федеральної землі та конкретної ситуації можуть становити суттєву частину бюджету, і, як правило, їх потрібно оплачувати з власних коштів, адже банки зазвичай не включають їх у фінансування. Тож варто розібратися в цьому питанні детальніше.
Додаткові витрати при купівлі нерухомості: огляд
Три великі статті визначають додаткові витрати на купівлю: Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості), витрати на нотаріуса та Grundbuch (земельну книгу – державний реєстр прав власності на нерухомість), а також, якщо в угоді брав участь рієлтор, комісія рієлтора. До цього додаються менші витрати, про які часто забувають. У сумі покупцям варто розраховувати на відчутну надбавку до ціни купівлі – залежно від федеральної землі та конкретного випадку – яку обов'язково потрібно врахувати у власному капіталі.
Grunderwerbsteuer: найбільша стаття витрат – і сильно залежить від локації
Grunderwerbsteuer встановлюється кожною федеральною землею самостійно, і різниця тут суттєва. Баварія та Саксонія традиційно перебувають на нижній межі – 3,5 відсотка. На іншому кінці шкали – землі на кшталт Північного Рейну-Вестфалії, Бранденбургу, Саарланду чи Шлезвіг-Гольштейну з 6,5 відсотка. Берлін – 6 відсотків. Це означає конкретно наступне: при однаковій ціні купівлі в Дрездені ви заплатите значно менше Grunderwerbsteuer, ніж у Берліні чи Дуйсбурзі. Оскільки ставки можуть змінюватися політичними рішеннями, варто перевірити актуальну ставку для потрібної федеральної землі безпосередньо перед прийомом у нотаріуса, а не покладатися на дані зі старих джерел.
Податок розраховується на нотаріально засвідчену ціну купівлі й підлягає сплаті протягом кількох тижнів після отримання податкового повідомлення – зазвичай ще до того, як зміна власника буде внесена до Grundbuch. Без сплаченого Grunderwerbsteuer немає довідки про відсутність заперечень (Unbedenklichkeitsbescheinigung) від податкової служби, а без неї – немає й запису до земельної книги. Той, хто розраховує бюджет впритул, зрештою затримує весь процес купівлі.
Витрати на нотаріуса та Grundbuch: обов'язково, але передбачувано
Купівля нерухомості в Німеччині без нотаріального посвідчення (Notar – нотаріус, посвідчення угоди якого є обов'язковим за законом) юридично недійсна – це встановлено законом і в підсумку захищає обидві сторони. Розмір нотаріальних зборів визначається Положенням про судові та нотаріальні збори (Gerichts- und Notarkostenordnung) і безпосередньо залежить від ціни купівлі; він єдиний по всій країні й не підлягає обговоренню. Разом зі зборами за внесення запису до Grundbuch ця стаття витрат зазвичай становить приблизно від півтора до двох відсотків ціни купівлі. Сюди входять посвідчення договору купівлі-продажу, попередній запис про перехід права власності (Auflassungsvormerkung), внесення іпотечного обтяження (Grundschuld) для фінансування, а також безпосередньо переоформлення права власності.
На перший погляд ці витрати виглядають як суто фінансовий тягар, але насправді це ваш захист: нотаріус юридично перевіряє договір, роз'яснює ризики та слідкує за тим, щоб оплата ціни й перехід права власності відбувалися чітко та послідовно. Такої незалежної гарантії при купівлі нерухомості ви не знайдете дешевше ніде.
Комісія рієлтора: хто насправді за що платить?
З кінця 2020 року при продажу житлової нерухомості приватним особам діє чітке правило: якщо рієлтора наймає продавець, покупець може взяти на себе максимум половину комісії, а продавець зобов'язаний документально підтвердити оплату своєї частки самостійно. На практиці це закріпило класичний поділ порівну. Загальна комісія варіюється залежно від регіону і зазвичай становить від трьох до семи відсотків ціни купівлі плюс податок на додану вартість, розподілених між обома сторонами. Точний розмір залежить від федеральної землі, об'єкта та домовленості між продавцем і рієлтором.
Важливо знати: це правило діє лише тоді, коли обидві сторони – покупець і продавець – наймають одного й того самого рієлтора, або коли він діє в інтересах обох. При окремих договорах з різними рієлторами можливі інші варіанти. Якщо ви не впевнені, як формується комісія у вашому конкретному випадку, з'ясуйте це заздалегідь, бажано ще до перегляду об'єкта. У наших об'єктах ми прозоро вказуємо умови щодо комісії, щоб згодом не виникало несподіванок.
Що покупці часто недооцінюють
Окрім трьох великих статей витрат, є й менші витрати, які в сумі теж відчутні. До них належать, наприклад, незалежна експертна оцінка, якщо є сумніви щодо технічного стану будівлі, витрати на сам переїзд, можливі комісії за подальше фінансування чи перші рахунки від майстрів, адже майже жодна нерухомість не заселяється без якихось доробок. У випадку квартир у багатоквартирних будинках часто додається ще й цільовий внесок (Sonderumlage) або резерв на наступний ремонт спільного майна, який варто перевірити, переглянувши останні протоколи зборів співвласників.
Реалістичний розрахунок замість неприємних сюрпризів
Як груба орієнтовна формула на практиці зарекомендувало себе правило: закладати на Grunderwerbsteuer, нотаріуса, Grundbuch і комісію рієлтора разом надбавку в розмірі приблизно від десяти до п'ятнадцяти відсотків до ціни купівлі, хоча точна сума сильно залежить від федеральної землі та умов щодо комісії. Ця сума має бути наявною як власний капітал, додатково до самої ціни купівлі, яку зазвичай фінансує банк. Той, хто враховує це з самого початку, уникає стресу напередодні прийому в нотаріуса й може впевненіше поводитися під час переговорів про ціну, адже чітко розуміє, що насправді може собі дозволити.
Саме тут варта свого супроводу досвідчена підтримка. Ми разом із клієнтами детально розбираємо фактичні витрати для конкретного об'єкта та конкретної федеральної землі ще до подання пропозиції. Так не виникає несподіванок, і ви з самого початку знаєте, з яким бюджетом справді потрібно планувати. Більше про наш супровід купівлі до моменту укладення угоди в нотаріуса ви знайдете на нашій сторінці.
L&B Immobiliya поруч із вами
З 2009 року ми супроводжуємо покупців по всій Німеччині протягом усього процесу купівлі – німецькою, англійською та російською мовами, зокрема й для міжнародних покупців у форматі дистанційної купівлі. Якщо ви хочете дізнатися, з якими додатковими витратами варто рахуватися саме у вашому випадку, просто зв'яжіться з нами – контакти нашої команди ви знайдете тут.
