При покупке недвижимости большинство сначала обращает внимание на одну цифру — цену объекта. Это понятно: именно она указана первой строкой в экспозе. Но тот, кто держит в голове только эту сумму, часто испытывает неприятный сюрприз в кабинете нотариуса (Notar). Дополнительные расходы при покупке недвижимости, в зависимости от федеральной земли и конкретной ситуации, составляют весьма ощутимую часть бюджета, и оплачивать их, как правило, приходится из собственных средств — банки обычно не включают их в финансирование. Так что есть смысл разобраться в этом подробнее.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости: обзор
Три крупные статьи расходов определяют размер дополнительных издержек при покупке: налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer), расходы на нотариуса (Notar) и поземельную книгу (Grundbuch), а также, если в сделке участвовал риэлтор, его комиссия. К этому добавляются более мелкие расходы, о которых часто забывают. В сумме покупателям, в зависимости от федеральной земли и конкретных обстоятельств, стоит закладывать заметную надбавку к цене объекта — и эти средства должны быть учтены в собственном капитале.
Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer): самая крупная статья расходов — и сильно зависящая от региона
Ставку налога на переход права собственности устанавливает каждая федеральная земля самостоятельно, и разница между ними существенная. Бавария и Саксония традиционно находятся на нижней границе — 3,5 процента. На другом конце шкалы — такие земли, как Северный Рейн-Вестфалия, Бранденбург, Саар или Шлезвиг-Гольштейн, где ставка достигает 6,5 процента. В Берлине действует ставка 6 процентов. На практике это означает: при одинаковой цене объекта в Дрездене вы заплатите заметно меньше налога, чем в Берлине или Дуйсбурге. Поскольку ставки могут меняться по политическим решениям, стоит проверять актуальное значение для конкретной федеральной земли незадолго до визита к нотариусу, а не полагаться на цифры из старых источников.
Налог рассчитывается от цены, зафиксированной в нотариально заверенном договоре, и подлежит уплате в течение нескольких недель после получения налогового уведомления — как правило, ещё до того, как смена собственника будет внесена в поземельную книгу. Без уплаченного налога на переход права собственности налоговая служба не выдаст справку об отсутствии возражений (Unbedenklichkeitsbescheinigung), а без неё запись в поземельной книге невозможна. Тот, кто рассчитал бюджет слишком впритык, в итоге затягивает весь процесс покупки.
Расходы на нотариуса и поземельную книгу: обязательны, но предсказуемы
Покупка недвижимости в Германии без нотариального удостоверения (Notar) юридически недействительна — это требование закона, которое в конечном счёте защищает обе стороны сделки. Размер нотариальных сборов определяется Положением о судебных и нотариальных издержках (GNotKG) и напрямую зависит от цены объекта; тарифы едины по всей стране и не подлежат обсуждению. Вместе со сборами за внесение записи в поземельную книгу (Grundbuch) эта статья расходов обычно составляет около полутора-двух процентов от цены покупки. Сюда входят удостоверение договора купли-продажи, предварительная запись о передаче права собственности (Auflassungsvormerkung), внесение поземельного долга (Grundschuld) для целей финансирования, а также сама перерегистрация права собственности.
На первый взгляд это выглядит как чистая статья расходов, но на самом деле это ваша защита: нотариус проверяет договор с юридической точки зрения, разъясняет риски и следит за тем, чтобы оплата и переход права собственности проходили чётко, шаг за шагом. Такую независимую экспертизу при покупке недвижимости нигде не получить дешевле.
Комиссия риэлтора: кто и сколько платит на самом деле?
С конца 2020 года при продаже жилой недвижимости частным лицам действует чёткое правило: если риэлтора нанимает продавец, покупатель может взять на себя не более половины комиссии, а продавец обязан подтверждённо оплатить свою часть самостоятельно. На практике это привело к тому, что закрепилось классическое деление комиссии пополам. Общий размер комиссии варьируется по регионам и обычно составляет от трёх до семи процентов от цены объекта плюс НДС, разделённых между обеими сторонами. Точная сумма зависит от федеральной земли, самого объекта и договорённости между продавцом и риэлтором.
Важно понимать: это правило действует только тогда, когда обе стороны — и покупатель, и продавец — нанимают одного и того же риэлтора, или он действует в интересах обеих сторон одновременно. При раздельных договорах с разными риэлторами возможны другие варианты распределения комиссии. Если вы не уверены, как именно рассчитывается комиссия в конкретном случае, стоит прояснить этот вопрос заранее — желательно ещё до просмотра объекта. В наших предложениях мы прозрачно указываем условия комиссии, чтобы позже не возникало сюрпризов.
Что покупатели часто недооценивают
Помимо трёх крупных статей есть и более мелкие расходы, которые в сумме всё же ощутимы. Среди них — независимая экспертиза, если возникают сомнения в техническом состоянии объекта, расходы на сам переезд, возможные комиссии при оформлении дополнительного финансирования, а также первые счета от мастеров, ведь редко какая недвижимость заселяется совсем без доработок. В случае с квартирами в кондоминиуме часто добавляется целевой взнос или отчисления в резервный фонд на предстоящий ремонт общедомового имущества — эту информацию стоит заранее уточнить в протоколах последних собраний собственников.
Реалистичный расчёт вместо неприятных сюрпризов
На практике неплохо себя зарекомендовало простое правило: на налог на переход права собственности, нотариуса, поземельную книгу и комиссию риэлтора в сумме стоит закладывать надбавку примерно в десять-пятнадцать процентов от цены объекта, при этом точная величина сильно зависит от федеральной земли и условий комиссии. Эта сумма должна быть в наличии в виде собственного капитала — дополнительно к самой цене объекта, которую обычно финансирует банк. Тот, кто закладывает это с самого начала, избегает стресса накануне визита к нотариусу и может увереннее вести переговоры о цене, потому что чётко понимает, что реально может себе позволить.
Именно здесь особенно ценно опытное сопровождение. Мы вместе с клиентами детально разбираем реальные расходы для конкретного объекта и конкретной федеральной земли ещё до того, как будет сделано предложение о покупке. Так не возникает сюрпризов, и вы с самого начала знаете, с каким бюджетом действительно нужно планировать. Подробнее о нашем сопровождении сделки вплоть до визита к нотариусу вы найдёте на нашем сайте.
L&B Immobiliya рядом с вами
С 2009 года мы сопровождаем покупателей по всей Германии на протяжении всего процесса покупки — на немецком, английском и русском языках, в том числе для международных клиентов в формате дистанционной сделки. Если вы хотите узнать, какие дополнительные расходы ждут вас в вашем конкретном случае, просто свяжитесь с нами — контакты нашей команды вы найдёте здесь.
