Nebenkosten beim Immobilienkauf: Was Käufer wirklich einplanen müssen

Beim Immobilienkauf konzentrieren sich die meisten zuerst auf eine Zahl: den Kaufpreis. Verständlich, schließlich steht die im Exposé ganz oben. Doch wer nur diese Summe im Kopf hat, erlebt beim Notartermin oft eine unangenehme Überraschung. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf machen je nach Bundesland und Konstellation ein gutes Stück des Budgets aus, und sie müssen in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlt werden, weil Banken sie bei der Finanzierung meist nicht mitfinanzieren. Zeit also, sich das genauer anzusehen.

Nebenkosten beim Immobilienkauf: der Überblick

Drei große Posten bestimmen die Kaufnebenkosten: die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie, falls ein Makler beteiligt war, die Maklerprovision. Dazu kommen kleinere Ausgaben, die gerne vergessen werden. Zusammengenommen sollten Käufer je nach Bundesland und Fall mit einem spürbaren Aufschlag auf den Kaufpreis rechnen, der beim Eigenkapital eingeplant sein muss.

Grunderwerbsteuer: der größte Brocken – und stark ortsabhängig

Die Grunderwerbsteuer wird von jedem Bundesland selbst festgelegt, und die Unterschiede sind erheblich. Bayern und Sachsen liegen traditionell am unteren Ende mit 3,5 Prozent. Am anderen Ende der Skala stehen Länder wie Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland oder Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent. Berlin liegt bei 6 Prozent. Das bedeutet ganz konkret: Bei gleichem Kaufpreis zahlt man in Dresden deutlich weniger Grunderwerbsteuer als in Berlin oder Duisburg. Da sich die Sätze politisch ändern können, lohnt es sich, den aktuellen Satz für das jeweilige Bundesland kurz vor dem Notartermin zu prüfen, statt sich auf einen Wert aus alten Quellen zu verlassen.

Die Steuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis berechnet und ist innerhalb weniger Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids fällig, meist bevor der Eigentumswechsel im Grundbuch überhaupt eingetragen wird. Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, und ohne die wiederum keine Grundbucheintragung. Wer hier zu knapp kalkuliert, verzögert am Ende den gesamten Kaufprozess.

Notar- und Grundbuchkosten: Pflicht, aber planbar

Ein Immobilienkauf in Deutschland ist ohne notarielle Beurkundung nicht rechtsgültig, das ist gesetzlich so vorgeschrieben und schützt am Ende beide Seiten. Die Notargebühren richten sich nach der Gerichts- und Notarkostenordnung und damit direkt am Kaufpreis, sie sind bundesweit einheitlich geregelt und nicht verhandelbar. Zusammen mit den Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch liegt dieser Posten üblicherweise bei rund eineinhalb bis zwei Prozent des Kaufpreises. Enthalten sind darin die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung, die Eintragung der Grundschuld für die Finanzierung sowie die eigentliche Eigentumsumschreibung.

Diese Kosten wirken auf den ersten Blick wie ein reiner Kostenfaktor, sind aber tatsächlich Ihre Absicherung: Der Notar prüft den Vertrag rechtlich, klärt über Risiken auf und sorgt dafür, dass Kaufpreis und Eigentumsübergang sauber Zug um Zug ablaufen. Diese Unabhängigkeit gibt es beim Immobilienkauf nirgendwo günstiger.

Maklerprovision: Wer zahlt eigentlich was?

Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Wohnimmobilien an Privatpersonen eine klare Regel: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer maximal die Hälfte der Provision übernehmen, und der Verkäufer muss seinen Anteil nachweislich selbst zahlen. In der Praxis hat sich dadurch die klassische hälftige Teilung durchgesetzt. Die Gesamtprovision variiert regional und liegt meist irgendwo zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, verteilt auf beide Seiten. Wie hoch sie genau ausfällt, hängt vom Bundesland, dem Objekt und der Vereinbarung zwischen Verkäufer und Makler ab.

Wichtig zu wissen: Diese Regelung gilt nur, wenn beide Seiten, Käufer und Verkäufer, denselben Makler beauftragen oder dieser für beide tätig wird. Bei getrennten Maklerverträgen können abweichende Konstellationen entstehen. Wer unsicher ist, wie sich die Provision im konkreten Fall zusammensetzt, sollte das früh im Gespräch klären, am besten noch bevor eine Besichtigung stattfindet. Bei unseren Objekten weisen wir die Provisionsregelung transparent aus, damit es später keine Überraschungen gibt.

Was Käufer gerne unterschätzen

Neben den drei großen Posten gibt es kleinere Ausgaben, die in Summe trotzdem ins Gewicht fallen. Dazu zählen etwa ein unabhängiges Gutachten, wenn Zweifel am baulichen Zustand bestehen, die Kosten für den Umzug selbst, eventuell fällige Maklerkosten für die Anschlussfinanzierung oder erste Handwerkerrechnungen, weil kaum eine Immobilie komplett ohne Anpassungen bezogen wird. Bei Eigentumswohnungen kommt oft noch eine Sonderumlage oder eine Rücklage für die nächste Sanierung der Gemeinschaftsanlagen dazu, die man sich beim Blick in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung anschauen sollte.

Realistisch kalkulieren statt böse überrascht werden

Als grobe Faustregel hat sich in der Praxis bewährt, für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision zusammen mit einem Aufschlag von insgesamt rund zehn bis fünfzehn Prozent auf den Kaufpreis zu rechnen, wobei die genaue Höhe stark vom Bundesland und der Provisionsregelung abhängt. Diese Summe sollte als Eigenkapital vorhanden sein, zusätzlich zum Kaufpreis selbst, den die Bank in der Regel finanziert. Wer das von Anfang an einplant, vermeidet Stress kurz vor dem Notartermin und kann in Preisverhandlungen auch souveräner auftreten, weil klar ist, was man sich wirklich leisten kann.

Genau hier lohnt sich eine erfahrene Begleitung. Wir gehen mit unseren Kunden die tatsächlichen Kosten für die jeweilige Immobilie und das jeweilige Bundesland konkret durch, bevor ein Angebot abgegeben wird. So gibt es keine Überraschungen, und Sie wissen von Anfang an, mit welchem Budget Sie tatsächlich planen müssen. Mehr zu unserer Kaufbegleitung bis zum Notar finden Sie auf unserer Seite.

L&B Immobiliya an Ihrer Seite

Seit 2009 begleiten wir Käuferinnen und Käufer in ganz Deutschland durch den gesamten Kaufprozess, auf Deutsch, Englisch und Russisch, auch für internationale Käufer per Fernkauf. Wenn Sie wissen möchten, mit welchen Nebenkosten Sie bei Ihrem konkreten Vorhaben rechnen müssen, sprechen Sie uns einfach an – Kontakt zu unserem Team finden Sie hier.