Appartamento locato come investimento: perché se ne parla di nuovo
Sempre più investitori ci chiedono espressamente appartamenti già locati. L'idea di fondo è comprensibile: l'inquilino è già dentro, l'affitto entra dal primo mese e non bisogna occuparsi personalmente della ricerca di un locatario. Sembra la versione più comoda dell'investimento immobiliare come rendita. Nella pratica, però, dietro c'è molto più lavoro di calcolo di quanto molti acquirenti pensino all'inizio. Chi compra un appartamento locato, infatti, non acquisisce solo l'immobile, ma anche il contratto di locazione esistente con tutti i diritti e doveri collegati – questo è disciplinato chiaramente dalla legge tedesca e non è negoziabile.
I vantaggi: flusso di cassa dal primo giorno
Il vantaggio più evidente è il reddito da locazione immediato. Nessuna fase di sfitto, nessun tempo perso in visite e verifiche di solvibilità, nessuna incertezza su se e quando si troverà un inquilino adatto. Proprio negli investimenti in città con mercato immobiliare teso, questo ha un valore concreto: si sa fin dall'inizio quanto entra ogni mese.
Anche il finanziamento spesso ne beneficia. Le banche tedesche vedono generalmente con più favore un appartamento già locato rispetto a uno sfitto, perché il canone d'affitto può essere incluso direttamente nel calcolo della sostenibilità del mutuo. E chi pianifica nel lungo periodo può trarre vantaggio da un rapporto di locazione consolidato: un inquilino che vive nell'appartamento da anni, in genere, lo tratta come casa propria, si occupa da sé delle piccole manutenzioni e segnala i danni con affidabilità.
Capire i canoni in essere (Bestandsmiete): l'inganno della soluzione comoda
Proprio qui, però, si nasconde l'insidia maggiore. Se un contratto di locazione è in corso da molti anni, il canone pattuito è spesso ben inferiore a quello che si potrebbe chiedere oggi con una nuova locazione. Questo si chiama Bestandsmiete (canone in essere, ossia l'affitto concordato nel contratto già esistente) e non può essere semplicemente portato al livello di mercato solo perché cambia proprietario.
Gli aumenti di canone durante un rapporto di locazione in corso sono limitati per legge. Nell'arco di tre anni l'affitto può essere generalmente aumentato solo fino al canone di riferimento locale (ortsübliche Vergleichsmiete, il canone medio di mercato per zona), e anche in quel caso si applicano limiti massimi (Kappungsgrenze, tetto legale all'aumento percentuale) tipicamente tra il 15 e il 20 per cento, a seconda del Land e della tensione del mercato abitativo locale. Chi compra quindi un appartamento con un canone in essere molto basso, sperando di arrivare rapidamente al canone di mercato, resterà deluso. Questo adeguamento avviene gradualmente nell'arco di anni, non con l'atto notarile.
Per il calcolo questo significa che bisogna sempre ragionare sul canone effettivo (Ist-Miete), non su quello teoricamente ottenibile sul mercato. Un'occhiata ai contratti di locazione e, se disponibile, alla storia degli aumenti di canone, deve quindi far parte della checklist prima di ogni acquisto.
Tutela dell'inquilino: perché non potete semplicemente trasferirvici voi
Un malinteso frequente: alcuni acquirenti pensano di poter usare l'appartamento personalmente dopo l'acquisto, o affittarlo liberamente. Non funziona così. I contratti di locazione esistenti passano automaticamente al nuovo proprietario con il trasferimento di proprietà, secondo il principio "Kauf bricht nicht Miete" (la vendita non estingue la locazione). L'inquilino conserva quindi un regolare diritto di abitazione, indipendentemente da chi sia il proprietario.
Una disdetta è in linea di principio possibile solo con un interesse legittimo, generalmente il fabbisogno abitativo personale (Eigenbedarf). E anche in quel caso, per molti immobili vige un periodo di blocco (Sperrfrist) dopo l'acquisto, che in alcune regioni arriva fino a dieci anni, se l'appartamento è stato precedentemente trasformato da locativo in proprietà individuale (conversione in condominio). Chi progetta quindi di trasferirsi personalmente tra qualche anno dovrebbe verificarlo con precisione in anticipo: nel dubbio conviene una consulenza legale prima di firmare il contratto di compravendita.
Per i puri investitori la tutela dell'inquilino solitamente non è un problema, anzi: un inquilino affidabile che desidera restare è un fattore di sicurezza. L'importante è avere chiaro fin dall'inizio che non si può disporre liberamente dell'appartamento finché il contratto di locazione è in vigore.
Calcolare la rendita in modo realistico: non basta dividere il prezzo per l'affitto
Molti investitori calcolano la rendita lorda da locazione – affitto annuo diviso prezzo d'acquisto per cento – e si fermano lì. Non è sufficiente. Per una valutazione realistica bisogna considerare diversi fattori:
- Il canone effettivo (Ist-Miete), non quello teoricamente ottenibile
- L'accantonamento per manutenzione (Instandhaltungsrücklage) e le spese di riparazione correnti, soprattutto negli edifici più datati
- I costi di amministrazione, se non gestite l'appartamento personalmente
- Le spese accessorie non ripartibili sull'inquilino, che restano a carico del proprietario
- Un margine per il rischio di mancato incasso (Mietausfallwagnis), cioè un cuscinetto per sfitto occasionale o arretrati
- I costi di finanziamento, se l'appartamento non viene pagato interamente con capitale proprio
Solo sottraendo queste voci dalla rendita lorda si ottiene una rendita netta che dice davvero qualcosa sulla redditività effettiva. Negli edifici più vecchi con ristrutturazioni in vista – tetto, facciata, riscaldamento – questa differenza può essere considerevole. Anche le spese accessorie all'acquisto, come la Grunderwerbsteuer (imposta di registro sul trasferimento immobiliare), il Notar (notaio, obbligatorio in Germania per ogni compravendita immobiliare) e il Grundbuch (registro immobiliare tedesco, equivalente ai registri catastali/di conservatoria), che a seconda del Land possono arrivare complessivamente a una percentuale medio-alta del prezzo d'acquisto, vanno incluse nel calcolo, perché riducono sensibilmente la rendita iniziale effettiva.
A cosa prestare particolare attenzione nell'acquisto
Richiedete sempre, prima dell'acquisto, il contratto di locazione completo, gli ultimi conguagli delle spese accessorie e, se disponibile, il verbale dell'ultima assemblea condominiale (Eigentümerversammlung) nel caso di appartamenti in condominio. Qui si trovano spesso indicazioni su interventi importanti pianificati, che potrebbero gravare pesantemente sull'accantonamento per manutenzione. Vale la pena anche verificare l'affidabilità dell'inquilino e la durata del rapporto di locazione in corso: un inquilino che paga puntualmente da dieci anni rappresenta un rischio diverso rispetto a un contratto in corso da pochi mesi.
Chi non è sicuro di come valutare davvero un determinato appartamento non dovrebbe affidarsi solo alla scheda dell'annuncio. Noi di L&B Immobiliya esaminiamo ogni immobile dal punto di vista dell'investitore e segnaliamo gli aspetti che nella commercializzazione vengono spesso tralasciati. Trovate offerte adatte per l'investimento immobiliare direttamente nella nostra selezione di immobili.
Conclusione per gli investitori
Comprare un appartamento locato può essere un investimento solido e pianificabile, proprio perché il flusso di cassa è garantito fin dall'inizio. Ma i canoni in essere e la tutela dell'inquilino pongono limiti chiari a quanto velocemente si possano incrementare i ricavi. Chi calcola onestamente sul canone effettivo, la manutenzione e le spese accessorie ottiene un quadro realistico – e alla fine prende una decisione che regge ancora tra dieci anni.
State valutando di investire in un appartamento già locato, o volete far valutare in modo indipendente il vostro investimento immobiliare esistente? Il nostro team di L&B Immobiliya vi assiste in tedesco, inglese o russo, vi supporta nella ricerca dell'immobile e vi accompagna fino all'atto notarile. Contattateci semplicemente tramite la pagina dei contatti, oppure date un'occhiata ai nostri servizi dedicati all'acquisto e alla locazione.
