Купівля орендованої квартири як інвестиції: чому ця тема знову актуальна
Дедалі більше інвесторів звертаються до нас саме з питаннями про орендовані квартири. Логіка зрозуміла: орендар вже проживає у квартирі, орендна плата надходить з першого місяця, і не потрібно самостійно шукати мешканця. Звучить як зручний варіант інвестиції в нерухомість. Але на практиці розрахунків потрібно набагато більше, ніж думають спочатку багато покупців. Адже той, хто купує орендовану квартиру, отримує не лише саму нерухомість, а й чинний договір оренди з усіма правами та обов'язками – це чітко визначено законом і не підлягає обговоренню.
Переваги: грошовий потік з першого дня
Найочевидніша перевага – миттєвий дохід від оренди. Немає періоду простою, немає часу на перегляди квартири та перевірки платоспроможності, немає невизначеності щодо того, чи знайдеться підходящий орендар і коли. Особливо для інвестицій у містах із напруженим ринком житла це справжня цінність – ви з самого початку знаєте, скільки надходитиме щомісяця.
Фінансування теж часто виграє від цього. Банки зазвичай оцінюють вже орендовану квартиру позитивніше, ніж порожню, оскільки дохід від оренди можна одразу враховувати в розрахунку платоспроможності. А хто планує на довгострокову перспективу, може скористатися перевагами усталених орендних відносин: орендар, який мешкає у квартирі вже роки, зазвичай доглядає за нею, як за власним домом, сам вирішує дрібні питання та надійно повідомляє про пошкодження.
Чинні договори оренди: підводний камінь зручного рішення
Саме тут криється найбільша пастка. Якщо договір оренди діє вже багато років, узгоджена орендна плата часто суттєво нижча за ту, яку можна було б вимагати сьогодні при новій оренді. Це називається Bestandsmiete (чинна орендна плата за старим договором) – і її не можна просто підняти до ринкового рівня лише тому, що з'явився новий власник.
Підвищення орендної плати в межах чинного договору законодавчо обмежене. Протягом трьох років орендну плату здебільшого можна підвищити лише до рівня місцевої порівняльної орендної плати, і навіть тоді діють граничні межі (Kappungsgrenze), зазвичай 15–20 відсотків, залежно від федеральної землі та напруженості ринку житла. Тож якщо ви купуєте квартиру з дуже низькою чинною орендною платою, сподіваючись швидко вийти на ринковий рівень, вас чекає розчарування. Таке коригування відбувається поступово, роками, а не в момент підписання договору у нотаріуса.
Для розрахунків це означає: завжди слід орієнтуватися на фактичну поточну орендну плату (Ist-Miete), а не на те, що теоретично можливо на ринку. Тому перегляд договорів оренди та, за наявності, історії підвищення орендної плати обов'язково має бути у переліку перевірок перед покупкою.
Захист орендарів: чому ви не можете просто самі туди заселитися
Часте непорозуміння: деякі покупці думають, що після покупки можуть без проблем самі користуватися квартирою або здавати її вільно. Так це не працює. Чинні договори оренди автоматично переходять до нового власника разом з переходом права власності, згідно з принципом «купівля не скасовує оренду» (Kauf bricht nicht Miete). Тобто орендар зберігає повне право проживання незалежно від того, хто є власником.
Розірвання договору принципово можливе лише за наявності законного інтересу, найчастіше через власну потребу (Eigenbedarf). І навіть тоді для багатьох об'єктів діє заборонний строк після покупки (Sperrfrist) – в деяких регіонах до десяти років, якщо квартиру раніше перетворили на приватну власність (Eigentumswohnung). Тому якщо ви плануєте через кілька років самі туди переїхати, це варто ретельно перевірити заздалегідь – у разі сумнівів варто звернутися за юридичною консультацією ще до підписання договору купівлі-продажу.
Для чистих інвесторів захист орендарів здебільшого взагалі не є проблемою, навпаки: надійний орендар, який хоче залишитися, – це фактор надійності. Важливо лише з самого початку усвідомлювати, що ви не можете вільно розпоряджатися квартирою, доки діє договір оренди.
Реалістичний розрахунок дохідності: більше, ніж просто ціна поділена на орендну плату
Багато інвесторів розраховують валову дохідність від оренди – річна орендна плата поділена на ціну купівлі, помножена на сто – і на цьому зупиняються. Цього недостатньо. Для реалістичної оцінки потрібно врахувати кілька факторів:
- Фактичну поточну орендну плату, а не теоретично можливу
- Резерв на утримання будівлі та поточні витрати на ремонт, особливо для старіших будівель
- Витрати на управління, якщо ви не керуєте квартирою самостійно
- Додаткові витрати, які не можна перекласти на орендаря і які залишаються на власнику
- Резерв на випадок втрати орендної плати, тобто буфер на випадок періодичного простою або заборгованості з оплати
- Витрати на фінансування, якщо квартира оплачується не повністю власним капіталом
Лише відрахувавши ці статті від валової дохідності, ви отримаєте чисту дохідність, яка справді щось говорить про економічну доцільність. У старіших будинках з майбутнім капітальним ремонтом – даху, фасаду, опалення – ця різниця може бути суттєвою. Також додаткові витрати на купівлю, такі як Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості), Notar (нотаріус) і Grundbuch (поземельна книга – державний реєстр прав власності на нерухомість), які залежно від федеральної землі разом можуть швидко досягти середніх двозначних відсотків від ціни купівлі, обов'язково враховуються в розрахунках, оскільки вони помітно знижують фактичну початкову дохідність.
На що особливо звертати увагу при купівлі
Перед покупкою завжди вимагайте повний договір оренди, останні розрахунки додаткових витрат і, якщо є, протокол останніх зборів власників для квартир у багатоквартирних будинках. Там часто містяться вказівки на заплановані великі роботи, які можуть суттєво навантажити резерв на утримання будівлі. Також варто звернути увагу на платоспроможність орендаря та тривалість чинних орендних відносин – орендар, який надійно платить вже десять років, є іншим ризиком, ніж договір, що діє лише кілька місяців.
Якщо ви не впевнені, як насправді оцінити конкретну квартиру, не покладайтеся лише на рекламний опис. У L&B Immobiliya ми розглядаємо кожен об'єкт з точки зору інвестора та вказуємо на моменти, які часто замовчуються при продажу. Відповідні пропозиції для інвестицій ви також знайдете безпосередньо в нашому каталозі нерухомості.
Висновок для інвесторів
Купівля орендованої квартири може бути надійною, передбачуваною інвестицією, саме тому що грошовий потік є з самого початку. Але чинні договори оренди та захист орендарів встановлюють чіткі межі того, наскільки швидко можна збільшити дохід. Хто чесно рахує з поточною орендною платою, витратами на утримання та додатковими витратами, отримує реалістичну картину – і зрештою приймає рішення, яке виправдає себе навіть через десять років.
Плануєте інвестувати в орендовану квартиру або хочете отримати незалежну оцінку своєї наявної інвестиції? Команда L&B Immobiliya консультує німецькою, англійською або російською мовами, допомагає з пошуковими запитами та супроводжує вас аж до підписання договору у нотаріуса. Просто зв'яжіться з нами через сторінку контактів або ознайомтеся з нашими послугами щодо купівлі та оренди.
