Покупка сданной в аренду квартиры как инвестиции: почему эта тема снова актуальна
Всё больше инвесторов спрашивают у нас именно о квартирах, уже сданных в аренду. Логика понятна: жилец уже въехал, арендная плата поступает с первого месяца, и заниматься поиском арендатора самому не нужно. Звучит как самый комфортный вариант инвестиции в недвижимость. На практике же расчётов требуется больше, чем кажется многим покупателям на первый взгляд. Дело в том, что, покупая сданную в аренду квартиру, вы приобретаете не только саму недвижимость, но и действующий договор аренды (Mietvertrag) со всеми правами и обязанностями — это чётко закреплено законом и не подлежит обсуждению.
Преимущества: денежный поток с первого дня
Самый очевидный плюс — немедленный доход от аренды. Не нужно ждать простоя, тратить время на просмотры и проверку платёжеспособности претендентов, не приходится гадать, найдётся ли подходящий арендатор и когда. Особенно ценно это для инвестиций в городах с напряжённым рынком жилья — вы с самого начала знаете, сколько будет поступать ежемесячно.
Финансирование тоже нередко выигрывает от этого. Банки часто относятся к уже сданной в аренду квартире благосклоннее, чем к пустующей, поскольку арендный доход можно напрямую включить в расчёт платёжеспособности заёмщика. А если вы планируете на долгий срок, то отлаженные арендные отношения — это плюс: жилец, который живёт в квартире уже не первый год, как правило, относится к ней как к своему дому, сам решает мелкие бытовые вопросы и добросовестно сообщает о повреждениях.
Текущая арендная плата: в чём подвох комфортного решения
Именно здесь кроется главная ловушка. Если договор аренды действует уже много лет, согласованная в нём арендная плата зачастую заметно ниже той, что можно было бы запросить сегодня при новой сдаче в аренду. Это называется Bestandsmiete (текущая, «историческая» арендная плата) — и поднять её до рыночного уровня только потому, что сменился собственник, попросту нельзя.
Повышение арендной платы в рамках действующего договора ограничено законом. В течение трёх лет плату, как правило, можно повысить лишь до уровня местной сопоставимой арендной платы (ortsübliche Vergleichsmiete), и даже тогда действуют предельные ограничения (Kappungsgrenze) — обычно от 15 до 20 процентов, в зависимости от федеральной земли и напряжённости рынка жилья. Поэтому тот, кто покупает квартиру с очень низкой текущей арендной платой в надежде быстро выйти на рыночный уровень, будет разочарован. Такая корректировка происходит постепенно, годами, а не в момент подписания у нотариуса.
Для расчётов это означает следующее: всегда нужно исходить из фактической текущей арендной платы, а не из теоретически возможной рыночной. Поэтому перед покупкой обязательно нужно изучить договоры аренды и, если есть, историю повышений арендной платы.
Защита от расторжения договора: почему нельзя просто взять и въехать самому
Распространённое заблуждение: некоторые покупатели думают, что после покупки смогут без проблем сами заселиться в квартиру или сдавать её на новых условиях. Так не работает. Действующие договоры аренды автоматически переходят к новому собственнику вместе с правом собственности — по принципу «покупка не отменяет аренду» (Kauf bricht nicht Miete). Таким образом, у арендатора сохраняется полноценное право на проживание независимо от того, кто является владельцем.
Расторгнуть договор в принципе можно только при наличии обоснованного интереса — чаще всего это собственная нужда (Eigenbedarf). И даже в этом случае для многих объектов действует запретный срок после покупки (Sperrfrist) — в некоторых регионах до десяти лет, если квартира ранее была переведена в статус отдельной собственности (Eigentumswohnung). Поэтому, если вы планируете через несколько лет въехать в квартиру сами, это нужно заранее тщательно проверить — в спорных случаях стоит проконсультироваться с юристом ещё до подписания договора купли-продажи.
Для чистых инвесторов защита от расторжения обычно вообще не проблема, скорее наоборот: надёжный арендатор, который хочет остаться, — это фактор стабильности. Важно лишь с самого начала понимать, что распоряжаться квартирой свободно, пока действует договор аренды, не получится.
Реалистичный расчёт доходности: больше, чем просто цена покупки, делённая на арендную плату
Многие инвесторы рассчитывают валовую доходность от аренды — годовая арендная плата, делённая на цену покупки и умноженная на сто — и на этом останавливаются. Этого недостаточно. Для реалистичной оценки нужно учитывать несколько факторов:
- Фактическую текущую арендную плату, а не теоретически достижимую
- Резерв на содержание и текущие расходы на ремонт, особенно для старых зданий
- Расходы на управление, если вы не управляете квартирой самостоятельно
- Не подлежащие переносу на арендатора эксплуатационные расходы, которые остаются на собственнике
- Резерв на риск невыплаты аренды — буфер на случай простоя или задолженности по арендной плате
- Расходы на финансирование, если квартира оплачивается не полностью из собственных средств
Только вычтя эти статьи расходов из валовой доходности, вы получите чистую доходность, которая действительно отражает экономическую эффективность. В старых домах с предстоящим капитальным ремонтом — крыша, фасад, отопление — эта разница может быть весьма существенной. В расчёт также обязательно нужно включать сопутствующие расходы на покупку — Grunderwerbsteuer (налог на приобретение недвижимости), Notar (нотариус) и Grundbuch (поземельная книга), которые в зависимости от федеральной земли в сумме могут легко достигать среднего двузначного процента от цены покупки, заметно снижая реальную начальную доходность.
На что особенно обратить внимание при покупке
Перед покупкой всегда запрашивайте полный договор аренды, последние расчёты по эксплуатационным расходам и, если применимо, протокол последнего собрания собственников — для квартир в составе Eigentumswohnung. В нём часто содержатся указания на запланированные крупные работы, которые могут существенно нагрузить резерв на содержание. Также стоит обратить внимание на платёжеспособность арендатора и срок действия текущего договора аренды — жилец, который надёжно платит уже десять лет, представляет собой совсем иной риск, чем договор, действующий всего несколько месяцев.
Если вы не уверены, как правильно оценить конкретную квартиру, не стоит полагаться только на данные из экспозе. В L&B Immobiliya мы рассматриваем каждый объект с точки зрения инвестора и обращаем внимание на моменты, которые в маркетинговых материалах часто остаются за кадром. Подходящие предложения для инвестиций вы также можете найти прямо в разделе Недвижимость.
Вывод для инвесторов
Покупка сданной в аренду квартиры может стать надёжной, предсказуемой инвестицией именно потому, что денежный поток начинается сразу. Но текущая арендная плата и защита от расторжения договора чётко ограничивают, насколько быстро можно увеличить доход. Тот, кто честно считает, исходя из фактической арендной платы, расходов на содержание и эксплуатационных издержек, получает реалистичную картину — и в итоге принимает решение, которое останется оправданным и через десять лет.
Рассматриваете возможность инвестировать в сданную в аренду квартиру или хотите объективно оценить уже имеющуюся инвестицию? Команда L&B Immobiliya проконсультирует вас на немецком, английском или русском языке, поможет с поиском подходящих объектов и будет сопровождать вас вплоть до сделки у нотариуса. Свяжитесь с нами через страницу контактов или ознакомьтесь с нашими услугами в сфере покупки и сдачи недвижимости в аренду.
