Obbligo fiscale limitato
Le persone fisiche senza residenza né dimora abituale in Germania sono soggette a un obbligo fiscale limitato per i loro redditi di fonte tedesca. Tra questi redditi rientrano, ai sensi del § 49 comma 1 n. 6 della legge sull'imposta sul reddito (EStG), i redditi da locazione e affitto di beni immobili situati in Germania.
Non esiste una ritenuta alla fonte; i redditi vengono tassati tramite una dichiarazione dei redditi in Germania. Competente è, ai sensi del § 19 comma 2 del codice tributario (Abgabenordnung), in linea di principio l'ufficio delle imposte nel cui distretto si trova l'appartamento (in caso di più immobili, quello in cui si trova il bene di maggior valore).
Nessuna soglia esente – con un'eccezione
I contribuenti soggetti a obbligo limitato sono tassati secondo la normale tariffa progressiva, ma ai sensi del § 50 comma 1 frase 2 EStG il reddito imponibile viene aumentato dell'importo della soglia esente di base (Grundfreibetrag). In pratica viene così meno la quota esente di base, che nel 2026 è pari a 12.348 €; anche piccole eccedenze vengono tassate.
Chi consegue quasi tutto il proprio reddito in Germania (almeno il 90 % oppure redditi esteri inferiori alla soglia esente di base) può chiedere, ai sensi del § 1 comma 3 EStG, di essere trattato come soggetto a obbligo fiscale illimitato. Per i tipici investitori con reddito nel Paese d'origine ciò si verifica raramente.
Ammortamento (AfA) dell'edificio
Si ammortizza solo la quota del costo di acquisizione relativa all'edificio, non quella relativa al terreno. L'ammortamento lineare (AfA) ammonta, ai sensi del § 7 comma 4 EStG, al 3 % annuo per gli edifici residenziali ultimati dopo il 31 dicembre 2022, al 2 % per quelli ultimati tra il 1° gennaio 1925 e il 31 dicembre 2022 e al 2,5 % per quelli ultimati prima del 1925.
Per i nuovi edifici residenziali destinati alla locazione la cui costruzione è iniziata dopo il 30 settembre 2023 e prima del 1° ottobre 2029 (oppure, in caso di contratto di acquisto concluso in tale periodo, nell'anno di ultimazione), è possibile in alternativa un ammortamento decrescente del 5 % del valore residuo (§ 7 comma 5a EStG). Se sia più vantaggioso per Lei dovrebbe calcolarlo il consulente fiscale.
Spese deducibili (Werbungskosten)
Sono deducibili in particolare gli interessi passivi, le quote delle spese condominiali (Hausgeld) non ripartibili sull'inquilino (ad esempio il compenso dell'amministratore), le riparazioni, i costi di una gestione della locazione, le spese di viaggio e di consulenza nonché l'AfA. In pratica il versamento al fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) della comunione dei proprietari diventa deducibile solo quando la comunione spende effettivamente il denaro per la manutenzione.
Attenzione alle ristrutturazioni poco dopo l'acquisto: se nei primi tre anni i costi di ripristino superano, al netto, il 15 % del costo di acquisizione dell'edificio, ai sensi del § 6 comma 1 n. 1a EStG sono considerati costi di costruzione connessi all'acquisto (anschaffungsnahe Herstellungskosten) e incidono solo attraverso l'AfA.
Dichiarazione e scadenze
La dichiarazione deve essere presentata per ogni anno solare. Senza consulente fiscale il termine scade, ai sensi del § 149 comma 2 AO, in linea di principio alla fine del settimo mese successivo alla fine dell'anno (31 luglio); con un consulente fiscale valgono termini più lunghi. Conservi in modo ordinato contratto di compravendita, rendiconti condominiali, contratti di locazione e giustificativi.
Convenzioni contro le doppie imposizioni
In base alle convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate dalla Germania – conformemente all'art. 6 del Modello di convenzione OCSE – può tassare lo Stato in cui si trova l'immobile. Il Suo Stato di residenza, a seconda della convenzione, esenta i redditi (spesso con riserva di progressività) oppure accredita l'imposta tedesca. Come proceda il Suo Paese d'origine dipende dalla rispettiva convenzione e dal Suo diritto nazionale.
Per chi compra dall'Italia
Oltre all'imposta tedesca sul reddito, per i residenti in Italia si applica l'IVIE con aliquota ordinaria dell'1,06 %; l'immobile deve essere dichiarato nel quadro RW. Come debbano essere trattati in Italia i redditi da locazione dovrebbe verificarlo un commercialista italiano in base alla convenzione contro le doppie imposizioni.
Devo presentare una dichiarazione anche in caso di perdita?
Una dichiarazione è opportuna affinché le perdite vengano accertate e possano essere compensate con successive eccedenze da fonti tedesche. Se sussista un obbligo lo chiarisce il consulente fiscale o l'ufficio delle imposte.
L'imposta viene trattenuta sul canone?
No, sui redditi da locazione dei privati non si applica alcuna ritenuta alla fonte; l'imposta viene determinata tramite l'accertamento.
Quale aliquota di ammortamento si applica a un edificio d'epoca del 1910?
Per gli edifici ultimati prima del 1° gennaio 1925 l'ammortamento lineare è del 2,5 % annuo.
