Обмежений податковий обов'язок
Фізичні особи без місця проживання та звичайного перебування в Німеччині мають обмежений податковий обов'язок щодо своїх внутрішніх доходів. До цих доходів згідно з § 49 абз. 1 п. 6 Закону про податок на доходи (EStG) належать доходи від здачі в оренду та в найм (Vermietung und Verpachtung) земельної власності, розташованої в Німеччині.
Утримання податку біля джерела не передбачено; доходи оподатковуються на підставі декларації з податку на доходи (Einkommensteuererklärung) у Німеччині. Згідно з § 19 абз. 2 Податкового кодексу (Abgabenordnung) компетентною, як правило, є податкова інспекція (Finanzamt), в окрузі якої розташована квартира (за кількох об'єктів — та, де знаходиться найцінніше майно).
Без базового неоподатковуваного мінімуму – з одним винятком
Особи з обмеженим податковим обов'язком оподатковуються за звичайною прогресивною шкалою, однак оподатковуваний дохід згідно з § 50 абз. 1 речення 2 EStG збільшується на суму базового неоподатковуваного мінімуму (Grundfreibetrag). Фактично це означає, що неоподатковувана базова сума, яка у 2026 році становить 12 348 €, не застосовується; оподатковуються навіть невеликі перевищення доходів над витратами.
Хто отримує майже весь свій дохід у Німеччині (щонайменше 90 % або іноземні доходи нижче базового неоподатковуваного мінімуму), може згідно з § 1 абз. 3 EStG подати заяву, щоб його розглядали як особу з необмеженим податковим обов'язком. Для типових інвесторів із доходами в країні проживання це трапляється рідко.
Амортизація (AfA) будівлі
Амортизується лише частка будівлі у вартості придбання, а не частка, що припадає на земельну ділянку. Лінійна амортизація (AfA) згідно з § 7 абз. 4 EStG становить щорічно 3 % для житлових будівель, завершених після 31 грудня 2022 року, 2 % — для завершених у період з 1 січня 1925 року до 31 грудня 2022 року і 2,5 % — для завершених до 1925 року.
Для нових орендних житлових будівель, будівництво яких розпочато після 30 вересня 2023 року і до 1 жовтня 2029 року (або в разі договору купівлі-продажу, укладеного в цей період, — у рік завершення будівництва), як альтернатива можлива дегресивна амортизація у розмірі 5 % від залишкової вартості (§ 7 абз. 5a EStG). Чи вигідніша вона для Вас, має розрахувати податковий консультант.
Витрати на отримання доходу
Відрахуванню підлягають, зокрема, відсотки за кредитом, частини плати за утримання будинку (Hausgeld), які не можна перекласти на орендаря (наприклад, винагорода керуючого), ремонти, витрати на управління орендою, транспортні витрати та витрати на консультації, а також амортизація. Внески до резерву на утримання (Erhaltungsrücklage) спільноти власників на практиці стають такими, що підлягають відрахуванню, лише тоді, коли спільнота фактично витрачає ці кошти на утримання.
Увага щодо ремонтів невдовзі після купівлі: якщо витрати на відновлювальний ремонт протягом перших трьох років перевищують без ПДВ 15 % вартості придбання будівлі, вони згідно з § 6 абз. 1 п. 1a EStG вважаються витратами на створення, пов'язаними з придбанням (anschaffungsnahe Herstellungskosten), і враховуються лише через амортизацію.
Декларація та строки
Декларацію необхідно подавати за кожен календарний рік. Без податкового консультанта строк згідно з § 149 абз. 2 AO, як правило, спливає наприкінці сьомого місяця після закінчення року (31 липня); із податковим консультантом діють довші строки. Зберігайте впорядковано договір купівлі-продажу, розрахунки плати за утримання будинку, договори оренди та підтвердні документи.
Угоди про уникнення подвійного оподаткування
Згідно з німецькими угодами про уникнення подвійного оподаткування – відповідно до ст. 6 Модельної конвенції ОЕСР – оподатковувати має право держава, у якій розташована нерухомість. Держава Вашого місця проживання залежно від угоди звільняє ці доходи від оподаткування (часто із застереженням про прогресію (Progressionsvorbehalt)) або зараховує німецький податок. Як діє Ваша країна, залежить від відповідної угоди та Вашого національного законодавства.
Чи потрібно подавати декларацію і в разі збитку?
Декларацію доцільно подати, щоб збитки були встановлені й могли бути зараховані проти пізніших перевищень доходів із німецьких джерел. Чи існує обов'язок, з'ясує податковий консультант або податкова інспекція.
Чи утримується податок з орендної плати?
Ні, з доходів від оренди приватних осіб податок біля джерела не утримується; податок встановлюється в порядку податкового нарахування (Veranlagung).
Яка ставка амортизації застосовується до старої будівлі 1910 року?
Для будівель, завершених до 1 січня 1925 року, лінійна амортизація становить 2,5 % на рік.
