Ограниченная налоговая обязанность
Физические лица без места жительства и обычного пребывания в Германии несут ограниченную налоговую обязанность в отношении своих доходов из внутренних источников. К таким доходам согласно § 49 абз. 1 п. 6 Закона о подоходном налоге (EStG) относятся доходы от сдачи в аренду и в наём земельной собственности, расположенной в Германии.
Удержания налога у источника нет; доходы облагаются на основании декларации по подоходному налогу (Einkommensteuererklärung) в Германии. Согласно § 19 абз. 2 Налогового кодекса (Abgabenordnung) компетентным, как правило, является налоговое управление (Finanzamt), в округе которого находится квартира (при нескольких объектах — то, в округе которого находится наиболее ценное имущество).
Нет базового необлагаемого минимума — с одним исключением
Лица с ограниченной налоговой обязанностью облагаются по обычной прогрессивной шкале, однако согласно § 50 абз. 1 предл. 2 EStG налогооблагаемый доход увеличивается на сумму базового необлагаемого минимума (Grundfreibetrag). Фактически тем самым не применяется необлагаемая базовая сумма, которая в 2026 году составляет 12 348 €; налогом облагаются даже небольшие превышения доходов над расходами.
Тот, кто получает почти весь свой доход в Германии (не менее 90 % или иностранные доходы ниже базового необлагаемого минимума), может согласно § 1 абз. 3 EStG подать заявление о том, чтобы его рассматривали как лицо с неограниченной налоговой обязанностью. Для типичных инвесторов с доходами в стране проживания это встречается редко.
Амортизация (AfA) здания
Амортизируется только доля затрат на приобретение, приходящаяся на здание, но не доля земельного участка. Линейная амортизация (lineare AfA) согласно § 7 абз. 4 EStG составляет ежегодно 3 % для жилых зданий, завершённых после 31 декабря 2022 года, 2 % при завершении строительства в период с 1 января 1925 года по 31 декабря 2022 года и 2,5 % при завершении строительства до 1925 года.
Для новых жилых зданий, предназначенных для сдачи в аренду, строительство которых начато после 30 сентября 2023 года и до 1 октября 2029 года (или при заключении договора купли-продажи в этот период — в год завершения строительства), в качестве альтернативы возможна дегрессивная амортизация (degressive AfA) в размере 5 % остаточной стоимости (§ 7 абз. 5a EStG). Выгоднее ли она для Вас, должен рассчитать налоговый консультант.
Расходы, связанные с получением дохода
Вычитаться могут, в частности, проценты по кредиту, части платы за содержание жилья (Hausgeld), которые нельзя переложить на арендатора (например, вознаграждение управляющего), расходы на ремонт, расходы на управление арендой, транспортные расходы и расходы на консультации, а также амортизация. Отчисления в резервный фонд на содержание (Erhaltungsrücklage) сообщества собственников на практике становятся вычитаемыми лишь тогда, когда сообщество фактически расходует эти деньги на содержание.
Внимание при ремонте вскоре после покупки: если в первые три года расходы на восстановительный ремонт без НДС превышают 15 % затрат на приобретение здания, они согласно § 6 абз. 1 п. 1a EStG считаются затратами на создание, связанными с приобретением (anschaffungsnahe Herstellungskosten), и учитываются только через амортизацию.
Декларация и сроки
Декларацию необходимо подавать за каждый календарный год. Без налогового консультанта срок согласно § 149 абз. 2 AO, как правило, истекает по окончании седьмого месяца после окончания года (31 июля); при участии налогового консультанта действуют более длительные сроки. Храните договор купли-продажи, расчёты платы за содержание жилья, договоры аренды и подтверждающие документы в упорядоченном виде.
Соглашения об избежании двойного налогообложения
Согласно немецким соглашениям об избежании двойного налогообложения — в соответствии со ст. 6 Модельной конвенции ОЭСР — право налогообложения имеет государство, в котором находится недвижимость. Государство Вашего места жительства в зависимости от соглашения освобождает эти доходы от налогообложения (часто с оговоркой о прогрессии (Progressionsvorbehalt)) или засчитывает немецкий налог. Как поступает Ваша страна проживания, зависит от соответствующего соглашения и Вашего национального законодательства.
Должен ли я подавать декларацию и при убытке?
Подать декларацию имеет смысл, чтобы убытки были установлены и могли быть зачтены против последующих превышений доходов над расходами из немецких источников. Существует ли такая обязанность, выяснит налоговый консультант или налоговое управление.
Удерживается ли налог из арендной платы?
Нет, при доходах от аренды у частных лиц удержания налога у источника нет; налог устанавливается в рамках налогового начисления (Veranlagung).
Какая ставка амортизации действует для старого здания 1910 года?
Для зданий, завершённых до 1 января 1925 года, линейная амортизация составляет 2,5 % в год.
