Ristrutturare dopo l'acquisto: perché i conti iniziano già prima dell'appuntamento dal notaio
Chi acquista un immobile usato, nella maggior parte dei casi, acquista insieme anche una ristrutturazione. Non sempre subito, ma al più tardi quando il vecchio impianto di riscaldamento a gasolio o a gas si guasta, oppure quando i vetri semplici fanno gelare i piedi in inverno. Proprio per questo conviene affrontare il tema della ristrutturazione dopo l'acquisto non solo dopo la consegna delle chiavi, ma già durante il primo sopralluogo. Uno sguardo all'anno di costruzione, all'attestato di prestazione energetica (Energieausweis) e agli ultimi lavori di modernizzazione svela spesso più sui costi effettivi futuri di quanto non faccia il prezzo d'acquisto stesso.
Per gli immobili costruiti prima degli anni '90, nella nostra consulenza partiamo sempre dal presupposto che da qualche parte in casa ci sia una voce di spesa importante in attesa: riscaldamento, finestre o isolamento. A volte tutte e tre insieme. Chi lo sa in anticipo può negoziare sul prezzo d'acquisto o quantomeno pianificare un budget realistico, invece di trovarsi brutte sorprese dopo il trasferimento.
Cosa prescrive concretamente la Gebäudeenergiegesetz (legge tedesca sull'efficienza energetica degli edifici, GEG) agli acquirenti
La Gebäudeenergiegesetz, in breve GEG, è per molti acquirenti una parola che scatena timori, ma in realtà gli obblighi effettivi sono più contenuti di quanto lascino intendere le discussioni sulle cosiddette "leggi sul riscaldamento".
Sostituzione del riscaldamento: tutelare l'impianto esistente e conoscere le eccezioni
Un impianto di riscaldamento funzionante può continuare a essere utilizzato e anche riparato, indipendentemente dalla fonte energetica. Solo quando viene installato un nuovo impianto entrano in gioco le disposizioni sulla quota di energie rinnovabili. Importante per chi acquista: il termine esatto a partire dal quale questo obbligo si applica alle nuove installazioni in un determinato Comune dipende dalla pianificazione termica comunale (kommunale Wärmeplanung). Nelle città più grandi questa pianificazione è nella maggior parte dei casi già stata deliberata, nei comuni più piccoli può volerci ancora un po' di tempo. Prima dell'acquisto informatevi presso l'ufficio edilizio comunale (Bauamt) o l'azienda municipalizzata (Stadtwerk) competente su quanto sia avanzata la pianificazione termica locale: questo influisce su quali tipologie di riscaldamento potranno ancora essere installate senza restrizioni in futuro.
Un obbligo indipendente da questo riguarda le caldaie a temperatura costante molto vecchie: le caldaie installate prima del 1991 devono di norma essere già state sostituite. Nell'acquisto di edifici storici vale quindi la pena controllare la targhetta identificativa della caldaia, e non solo l'anno di costruzione dell'immobile.
Obblighi di isolamento che spesso passano inosservati nel contratto di compravendita
Spesso viene trascurato l'obbligo di isolare il soffitto dell'ultimo piano, quando il sottotetto non è abitabile ma è comunque percorribile e non dispone ancora di isolamento termico. Questo obbligo di adeguamento esiste già da tempo, indipendentemente da un cambio di proprietà, ma è proprio dopo una vendita che spesso viene preso sul serio per la prima volta, perché il nuovo proprietario si occupa concretamente dello stato dell'immobile. Anche i tubi di riscaldamento e acqua calda non isolati in cantine o soffitte non riscaldate devono essere isolati a posteriori. Entrambi gli interventi sono relativamente economici e hanno un effetto tangibile sui costi di riscaldamento.
Non esiste invece un obbligo generale di sostituire le vecchie finestre. Solo se comunque decidete di ristrutturare la facciata o di rinnovare elementi costruttivi più importanti, i nuovi componenti dovranno rispettare determinati valori di isolamento termico.
Fasce di costo realistiche per riscaldamento, finestre e isolamento
Le cifre generiche vanno considerate con cautela quando si parla di ristrutturazioni, perché tipologia di immobile, stato di conservazione e area geografica variano troppo. Alcuni ordini di grandezza possono comunque essere utili per una prima valutazione:
- Riscaldamento: la sostituzione di un vecchio impianto a gasolio o a gas con una moderna pompa di calore, in una tipica casa unifamiliare, costa solitamente molto più di una semplice sostituzione con un nuovo impianto a gas. L'intervallo di prezzo dipende fortemente dal fatto che i radiatori e le tubazioni esistenti possano continuare a essere utilizzati oppure siano necessari interventi più consistenti.
- Finestre: la sostituzione di singole finestre con elementi a tripla vetratura ha un costo contenuto, mentre per il rinnovo completo di tutte le finestre di una casa, in base a numero e dimensioni, si arriva rapidamente a una cifra di diverse decine di migliaia di euro.
- Isolamento: l'isolamento del soffitto dell'ultimo piano è uno degli interventi singoli più economici in assoluto e spesso si ripaga già dopo pochi anni. Un isolamento della facciata con ponteggio e nuova intonacatura è invece un progetto molto più impegnativo, con costi paragonabili a quelli di un nuovo impianto di riscaldamento.
Chi fa predisporre, prima dell'acquisto, un piano di ristrutturazione di massima (Sanierungsfahrplan), ad esempio tramite un consulente energetico (Energieberater), ottiene una valutazione molto più attendibile rispetto alle semplici stime trovate online. Questo investimento spesso si ripaga più volte durante la trattativa sul prezzo d'acquisto.
Combinare in modo intelligente gli incentivi con il momento dell'acquisto
Il panorama degli incentivi per le ristrutturazioni energetiche in Germania passa attraverso il programma federale per edifici efficienti (Bundesförderung für effiziente Gebäude), gestito, in base alla misura, dalla KfW (banca statale per lo sviluppo) o dal BAFA (Ufficio federale per l'economia e il controllo delle esportazioni). Per la sostituzione del riscaldamento è previsto un contributo base, che può essere aumentato tramite diversi bonus, ad esempio se un vecchio impianto ancora funzionante viene sostituito in anticipo, oppure se il reddito familiare è inferiore a una determinata soglia. Per interventi singoli come nuove finestre o isolamento esiste una quota di incentivo dedicata, che può essere ulteriormente aumentata con un piano di ristrutturazione individuale.
Per chi acquista, il momento giusto è decisivo: la domanda di incentivo deve, di norma, essere presentata prima di affidare l'incarico all'impresa artigiana, e nella maggior parte dei programmi a quel momento dovete già essere proprietari oppure poter dimostrare almeno un'annotazione di trasferimento di proprietà (Auflassungsvormerkung) registrata nel Grundbuch (registro immobiliare tedesco). Chi desidera quindi iniziare la ristrutturazione subito dopo l'appuntamento dal notaio (Notar, il pubblico ufficiale che in Germania autentica gli atti di compravendita immobiliare) dovrebbe presentare la domanda di incentivo non prima della stipula dell'atto notarile, ma comunque prima della prima fattura dell'impresa artigiana. Un affidamento troppo anticipato dei lavori, ancora durante la fase di perfezionamento dell'acquisto, può compromettere il diritto all'incentivo.
Ha quindi senso far procedere la pianificazione di massima della ristrutturazione in parallelo al perfezionamento dell'acquisto: incaricare il consulente energetico, raccogliere preventivi, ma avviare l'ordine vincolante solo dopo il trasferimento di proprietà o dopo aver ricevuto l'esito positivo della domanda di incentivo. Per progetti più ampi, ad esempio la ristrutturazione di un'intera casa secondo lo standard KfW-Effizienzhaus (casa ad alta efficienza energetica certificata KfW), acquisto e ristrutturazione possono addirittura essere inseriti in un unico quadro di incentivazione, se gli interventi vengono realizzati entro un determinato termine dall'acquisto.
Un percorso pratico per chi acquista
In pratica si consiglia questo ordine: documentare già durante il sopralluogo lo stato di riscaldamento, finestre e isolamento, leggere attentamente l'attestato di prestazione energetica e, in caso di dubbi, coinvolgere un consulente energetico prima dell'appuntamento dal notaio. Dopo la stipula dell'atto e ancora prima di affidare i lavori alle imprese artigiane, verificare i programmi di incentivo adatti e presentare le domande. Solo a questo punto avviare la ristrutturazione effettiva.
Questo ordine richiede un po' di pazienza, ma alla fine spesso fa risparmiare più denaro di quanto tempo costi. Chi, al momento dell'acquisto, sa già quali obblighi e quali incentivi lo attendono, negozia con più sicurezza e pianifica il proprio budget in modo più realistico.
Se desiderate acquistare o vendere un immobile e volete sapere come le necessità di ristrutturazione e le opportunità di incentivo influiscano sul valore di mercato realistico, contattateci senza impegno. Come agenzia immobiliare a conduzione familiare, il team di L&B Immobiliya vi accompagna dal primo sopralluogo fino all'appuntamento dal notaio, in tedesco, inglese o russo. Per saperne di più sui nostri servizi visitate il nostro sito, oppure contattateci direttamente.
