Ремонт після купівлі: чому рахунок починається ще до підписання договору в нотаріуса
Хто купує вживану нерухомість, той у більшості випадків купує і майбутній ремонт. Не завжди одразу, але щонайпізніше тоді, коли стара газова чи мазутна система опалення виходить з ладу, або коли одинарне скління взимку призводить до холодних ніг. Саме тому варто думати про ремонт після купівлі не після отримання ключів, а вже під час перегляду об'єкта. Погляд на рік будівництва, енергетичний паспорт (Energieausweis) та останні модернізації часто говорить про реальні майбутні витрати більше, ніж сама ціна покупки.
У випадку нерухомості, побудованої до 1990-х років, ми в консультаціях завжди виходимо з того, що десь у будинку чекає значна стаття витрат: опалення, вікна або теплоізоляція. Іноді всі три одразу. Хто знає про це заздалегідь, може торгуватися щодо ціни покупки або принаймні реалістично спланувати бюджет, а не стикатися з неприємними сюрпризами після переїзду.
Що саме Gebäudeenergiegesetz (Закон про енергоефективність будівель) вимагає від покупців
Gebäudeenergiegesetz, скорочено GEG (Закон про енергоефективність будівель), для багатьох покупців є справжнім подразником, хоча реальні обов'язки виявляються більш зрозумілими, ніж можна подумати з дискусій про так звані «закони про опалення».
Заміна опалення: захист існуючих систем і винятки, про які варто знати
Працюючу систему опалення можна продовжувати використовувати і навіть ремонтувати незалежно від виду енергоносія. Лише коли встановлюється нова система опалення, вступають у дію вимоги щодо частки відновлюваної енергії. Важливо для покупців: точний термін, з якого цей обов'язок діє для нових установок у конкретній громаді, залежить від муніципального теплового планування (kommunale Wärmeplanung). У великих містах таке планування здебільшого вже затверджене, у менших громадах це може тривати ще певний час. Перед покупкою варто дізнатися у відповідному будівельному управлінні або місцевій енергетичній компанії, на якому етапі перебуває теплове планування у вашій місцевості, — це впливає на те, які типи опалення можна буде встановлювати без обмежень у майбутньому.
Окремо від цього діє обов'язок щодо дуже старих котлів постійної температури: котли, встановлені до 1991 року, як правило, вже мають бути замінені. Тому при купівлі старих будинків варто звернути увагу на заводську таблицю котла, а не лише на рік будівництва самого будинку.
Обов'язки з теплоізоляції, про які часто забувають у договорі купівлі
Часто випускають з уваги обов'язок утеплити перекриття верхнього поверху, якщо чердак не облаштований під житло, але є придатним для проходу і досі не має теплоізоляції. Цей обов'язок з дообладнання існує вже давно і не залежить від зміни власника, але саме після продажу до нього вперше ставляться серйозно, оскільки новий власник детально вивчає стан будинку. Також потребують додаткової теплоізоляції неізольовані труби опалення та гарячого водопостачання у неопалюваних підвалах чи на чердаках. Обидва заходи відносно недорогі, але помітно впливають на витрати на опалення.
Загального обов'язку замінювати старі вікна, натомість, немає. Лише якщо ви й так плануєте реконструкцію фасаду або оновлення більших конструктивних елементів, нові елементи повинні відповідати певним показникам теплоізоляції.
Реалістичні орієнтовні витрати на опалення, вікна та теплоізоляцію
До узагальнених цифр щодо ремонту варто ставитися з обережністю — надто різняться тип будинку, його стан і регіон. Проте кілька орієнтовних порядків величин допоможуть скласти перше уявлення:
- Опалення: заміна старої мазутної чи газової системи на сучасний тепловий насос у типовому одноквартирному будинку коштує зазвичай помітно більше, ніж проста заміна газового котла на новий. Діапазон цін сильно залежить від того, чи можна далі використовувати наявні радіатори й трубопроводи, чи потрібна масштабна перебудова.
- Вікна: заміна окремих вікон на елементи з триразовим склінням коштує помірно, а от повна заміна всіх вікон у будинку залежно від кількості й розміру швидко складається в суму середнього п'ятизначного порядку.
- Теплоізоляція: утеплення перекриття верхнього поверху належить до найдешевших окремих заходів взагалі і часто окупається вже за кілька років. Натомість утеплення фасаду з риштуванням і новою штукатуркою — значно більший проєкт, порівнянний за вартістю з новою системою опалення.
Хто ще перед купівлею замовляє орієнтовний план ремонту, наприклад, у енергетичного консультанта (Energieberater), отримує значно надійнішу оцінку, ніж просто орієнтуючись на дані з інтернету. Ця інвестиція часто окупається кількаразово вже під час переговорів про ціну покупки.
Розумне поєднання субсидій із моментом купівлі
Система підтримки енергетичних ремонтів реалізується через Bundesförderung für effiziente Gebäude (Федеральну програму підтримки енергоефективних будівель), залежно від заходу — через KfW (державний банк розвитку Німеччини) або BAFA (Федеральне управління з питань економіки та експортного контролю). Для заміни опалення передбачена базова субсидія, яку можна збільшити різними бонусами, наприклад, якщо працююча стара система опалення замінюється завчасно або якщо доход домогосподарства нижчий за певну межу. Для окремих заходів, як нові вікна чи теплоізоляція, передбачена власна квота субсидії, яку можна додатково збільшити за наявності індивідуального плану ремонту.
Для покупців вирішальним є правильний момент: заяву на субсидію, як правило, потрібно подати ще до того, як буде укладено договір з ремонтною фірмою, а в більшості програм на цей момент ви вже маєте бути власником або принаймні можете підтвердити наявність попереднього запису про перехід права власності (Auflassungsvormerkung), внесеного до Grundbuch (реєстру нерухомості). Тож якщо ви плануєте розпочати ремонт відразу після підписання договору у нотаріуса, заяву на субсидію варто подавати щонайшвидше після нотаріального засвідчення угоди, але ще до першого рахунку від ремонтної фірми. Занадто раннє замовлення робіт у майстрів, ще під час оформлення купівлі, може позбавити права на субсидію.
Тому доцільно вести орієнтовне планування ремонту паралельно з оформленням купівлі: залучити енергетичного консультанта, зібрати пропозиції, але остаточне замовлення робіт запускати лише після переходу права власності або після отримання позитивного рішення про субсидію. У більших проєктах, наприклад при ремонті всього будинку до стандарту KfW-Effizienzhaus, купівлю та ремонт можна навіть об'єднати в одну загальну програму підтримки, якщо заходи будуть реалізовані протягом визначеного терміну після купівлі.
Практичний план дій для покупців
На практиці рекомендується такий порядок дій: зафіксувати стан опалення, вікон і теплоізоляції ще під час перегляду об'єкта, уважно вивчити енергетичний паспорт, а за наявності сумнівів — залучити енергетичного консультанта ще до підписання договору у нотаріуса. Після нотаріального засвідчення угоди і ще до замовлення робіт у майстрів перевірити відповідні програми підтримки та подати заявки. Лише після цього розпочинати сам ремонт.
Такий порядок вимагає певного терпіння, але зазвичай зрештою заощаджує більше грошей, ніж забирає часу. Хто вже під час купівлі знає, які обов'язки та які субсидії його чекають, той впевненіше веде переговори і реалістичніше планує бюджет.
Якщо ви плануєте купити або продати нерухомість і хочете знати, як потреба в ремонті та можливості отримання субсидій впливають на реалістичну ринкову вартість, просто зверніться до нас. Як приватне агентство нерухомості, L&B Immobiliya супроводжує вас від першого перегляду об'єкта до підписання договору у нотаріуса — німецькою, англійською або російською мовою. Більше про наші послуги ви знайдете на нашому сайті, або одразу зв'яжіться з нами тут.
