Ремонт после покупки: почему расчёт начинается ещё до визита к нотариусу
Покупая объект на вторичном рынке, покупатель в большинстве случаев приобретает и будущий ремонт. Не всегда сразу, но уж точно тогда, когда старый газовый или масляный котёл выйдет из строя, а однослойные стеклопакеты зимой будут дарить холодные ноги. Именно поэтому вопрос ремонта после покупки стоит продумывать не после передачи ключей, а уже во время осмотра объекта. Год постройки, энергетический паспорт (Energieausweis) и информация о последней модернизации часто говорят о реальных будущих расходах больше, чем сама цена покупки.
Когда речь идёт об объектах недвижимости, построенных до 1990-х годов, мы в рамках консультаций исходим из того, что где-то в доме обязательно скрывается крупная статья расходов: отопление, окна или утепление. А иногда все три сразу. Зная это заранее, можно либо поторговаться на переговорах о цене, либо хотя бы реалистично спланировать бюджет — вместо неприятных сюрпризов после переезда.
Что закон об энергоснабжении зданий требует от покупателей конкретно
Gebäudeenergiegesetz, сокращённо GEG (Закон об энергоснабжении зданий), для многих покупателей звучит как раздражающий термин, хотя фактические обязательства гораздо скромнее, чем можно предположить из дискуссий о «законах об отоплении».
Замена отопления: защита существующих систем и исключения
Исправно работающую систему отопления можно продолжать использовать и даже ремонтировать — независимо от вида энергоносителя. Требования по доле возобновляемой энергии вступают в силу лишь при установке новой системы отопления. Важно для покупателей: точный срок, с которого это требование становится обязательным для новых установок в конкретном населённом пункте, зависит от муниципального теплового планирования (kommunale Wärmeplanung). В крупных городах такое планирование, как правило, уже утверждено, в небольших населённых пунктах процесс может занять больше времени. Перед покупкой стоит уточнить в соответствующем строительном управлении или у местной энергокомпании, на каком этапе находится тепловое планирование в конкретном месте — это влияет на то, какие виды отопления можно будет свободно устанавливать в дальнейшем.
Отдельное, не зависящее от этого требование касается очень старых котлов постоянной температуры: котлы, установленные до 1991 года, как правило, уже должны быть заменены. При покупке старых домов стоит заглянуть не только в год постройки здания, но и на заводскую табличку котла.
Обязательства по утеплению, которые часто остаются незамеченными в договоре купли-продажи
Часто упускают из виду обязанность утеплить верхнее междуэтажное перекрытие (oberste Geschossdecke), если чердак не переоборудован под жилое помещение, но по нему можно ходить, а теплоизоляции пока нет. Эта обязанность по дооснащению существует независимо от смены собственника уже довольно давно, но всерьёз воспринимается новым владельцем чаще всего именно после покупки, когда он начинает разбираться в состоянии дома. Также подлежат дополнительному утеплению неизолированные трубы отопления и горячего водоснабжения в неотапливаемых подвалах или на чердаках. Обе меры относительно недороги, но заметно влияют на расходы на отопление.
При этом общей обязанности менять старые окна не существует. Требования к теплоизоляционным характеристикам новых элементов возникают лишь тогда, когда вы в любом случае ремонтируете фасад или заменяете крупные конструктивные элементы.
Реалистичные рамки расходов на отопление, окна и утепление
К усреднённым цифрам в вопросах ремонта стоит относиться с осторожностью — слишком сильно различаются тип дома, состояние и регион. Тем не менее несколько ориентиров помогут составить первое представление:
- Отопление: замена старого масляного или газового котла на современный тепловой насос в типичном частном доме обычно обходится заметно дороже, чем простая замена газового котла на новый газовый. Диапазон сильно зависит от того, можно ли использовать существующие радиаторы и трубопроводы или требуется более масштабная перестройка.
- Окна: замена отдельных окон на трёхкамерные стеклопакеты обходится относительно недорого, но при полной замене всех окон в доме сумма быстро вырастает до среднего пятизначного показателя в евро, в зависимости от количества и размера окон.
- Утепление: утепление верхнего междуэтажного перекрытия — одна из самых дешёвых отдельных мер вообще, она часто окупается уже через несколько лет. Утепление фасада с установкой строительных лесов и новой штукатуркой — напротив, гораздо более крупный проект, по стоимости сопоставимый с заменой отопления.
Заказав до покупки грубый план санации (Sanierungsfahrplan), например у энергетического консультанта, вы получите куда более надёжную оценку, чем при простых прикидках из интернета. Эти вложения часто многократно окупаются уже на переговорах о цене покупки.
Как грамотно увязать субсидии с моментом покупки
Программа субсидирования энергетической модернизации в Германии реализуется через федеральную программу поддержки эффективных зданий (Bundesförderung für effiziente Gebäude), в зависимости от меры — через банк KfW или ведомство BAFA. На замену отопления предусмотрена базовая субсидия, которую можно увеличить за счёт различных бонусов — например, если исправная старая система отопления заменяется досрочно, или если доход домохозяйства не превышает определённого порога. Для отдельных мер, таких как новые окна или утепление, действует своя ставка субсидирования, которую можно дополнительно повысить с помощью индивидуального плана санации.
Для покупателей решающее значение имеет правильный момент подачи заявки: как правило, заявку на субсидию нужно подать до того, как строительная компания получит заказ, а в большинстве программ на этот момент вы уже должны быть собственником объекта либо, как минимум, иметь возможность подтвердить внесённую в поземельную книгу (Grundbuch) предварительную запись о передаче права собственности (Auflassungsvormerkung). Поэтому тем, кто хочет начать ремонт сразу после визита к нотариусу, стоит подавать заявку на субсидию не раньше нотариального удостоверения сделки, но обязательно до получения первого счёта от подрядчика. Слишком ранний заказ работ у строительной компании, ещё во время оформления покупки, может лишить вас права на субсидию.
Поэтому разумно вести черновое планирование ремонта параллельно с оформлением покупки: заказать энергетического консультанта, собрать предложения от подрядчиков, но окончательное оформление заказа запускать только после перехода права собственности либо после получения положительного решения по субсидии. При более масштабных проектах, например при санации всего дома до стандарта KfW-Effizienzhaus, покупку и ремонт можно даже объединить в рамках одной программы субсидирования, если работы будут выполнены в течение определённого срока после покупки.
Практический план действий для покупателей
На практике рекомендуется следующая последовательность: уже во время осмотра объекта зафиксировать состояние отопления, окон и утепления, внимательно изучить энергетический паспорт, при сомнениях привлечь энергетического консультанта до визита к нотариусу. После нотариального удостоверения сделки и до заказа работ у строительных компаний — проверить подходящие программы субсидирования и подать заявки. И только после этого приступать непосредственно к ремонту.
Такая последовательность требует некоторого терпения, но в итоге часто экономит больше денег, чем отнимает времени. Кто ещё на этапе покупки знает, какие обязательства и какие возможности субсидирования его ждут, ведёт переговоры увереннее и планирует бюджет реалистичнее.
Если вы хотите купить или продать недвижимость и узнать, как потребность в ремонте и возможности субсидирования влияют на реальную рыночную стоимость объекта, просто свяжитесь с нами. Как агентство недвижимости с собственным управлением, мы в L&B Immobiliya сопровождаем вас от первого осмотра объекта до визита к нотариусу — на немецком, английском или русском языке. Подробнее о наших услугах вы найдёте на нашем сайте, либо можете сразу связаться с нами через раздел Контакты.
