Un immobile plurifamiliare come investimento è in cima alla lista dei desideri di molti investitori. Più unità abitative sotto lo stesso tetto significano più fonti di reddito, il che distribuisce il rischio e a prima vista rassicura. Ma se l'acquisto sia davvero conveniente non lo stabilisce l'istinto, bensì un calcolo di rendita rigoroso. Ed è proprio qui che la situazione si complica in fretta, perché circolano due valori completamente diversi: la rendita lorda e la rendita netta.
Chi desidera acquistare un immobile plurifamiliare dovrebbe conoscere entrambi gli indicatori e saperli interpretare correttamente. A questo si aggiungono due aspetti spesso sottovalutati: l'accantonamento per la manutenzione e la struttura degli inquilini. Entrambi determinano, in ultima analisi, se un numero sulla carta si traduce davvero in un flusso di cassa affidabile.
Calcolare la rendita lorda: una prima panoramica veloce
La rendita lorda è l'indicatore più semplice e per questo è anche quello che compare più spesso negli annunci immobiliari. La formula è elementare:
Canone di locazione annuo (senza oneri accessori) diviso per il prezzo d'acquisto, moltiplicato per 100
Supponiamo che un immobile plurifamiliare costi 900.000 euro e generi complessivamente 36.000 euro di canone annuo. In questo caso la rendita lorda è del 4%. Sembra semplice, ma va presa con cautela. La rendita lorda non tiene conto né dei costi accessori d'acquisto, né delle spese di gestione correnti, né di eventuali periodi di sfitto. È un valore di confronto grezzo, utile per affiancare rapidamente più immobili tra loro, ma nulla di più.
Soprattutto negli edifici più vecchi con un forte fabbisogno di ristrutturazione, una rendita lorda a prima vista interessante può ridursi notevolmente una volta detratti i costi effettivi. Vale quindi la regola: la rendita lorda serve come primo filtro, ma per la decisione d'acquisto serve la rendita netta.
La rendita netta: il dato più onesto
La rendita netta include tutti i costi rilevanti e mostra ciò che effettivamente resta alla fine. La formula è la seguente:
(Canone di locazione annuo meno costi di gestione) diviso per (prezzo d'acquisto più costi accessori d'acquisto), moltiplicato per 100
Tra i costi di gestione rientrano, ad esempio, le spese di amministrazione, gli oneri non ripartibili sugli inquilini, gli accantonamenti per la manutenzione e un margine di rischio calcolato per eventuale morosità o sfitto. I costi accessori d'acquisto comprendono la Grunderwerbsteuer (imposta sul trasferimento immobiliare), le spese notarili e di iscrizione nel Grundbuch (il registro immobiliare tedesco, equivalente al catasto/conservatoria) tenuto dal Notar (il notaio tedesco, figura che in Germania redige e autentica l'atto di compravendita), oltre all'eventuale provvigione dell'agente immobiliare. A seconda del Land, solo la Grunderwerbsteuer può incidere tra il 3,5% e il 6,5% del prezzo d'acquisto, un elemento da non dimenticare nel calcolo.
Nella pratica questo significa che da una rendita lorda del 4%, una volta detratti tutti i costi, si può arrivare facilmente a una rendita netta sensibilmente inferiore. Chi vuole valutare il proprio investimento in modo realistico deve quindi sempre calcolare entrambi i valori, senza lasciarsi abbagliare dalla sola rendita lorda. Per immobili più grandi o complessi conviene spesso dare un secondo sguardo indipendente ai numeri, ad esempio nell'ambito di un accompagnamento professionale all'acquisto, prima dell'appuntamento dal notaio.
Accantonamenti per la manutenzione: spesso sottovalutati, ma decisivi
Un immobile plurifamiliare non è una macchina che funziona da sola. I tetti invecchiano, gli impianti di riscaldamento si guastano, le facciate prima o poi hanno bisogno di un nuovo intonaco. Chi ignora questi costi nel proprio calcolo si sveglia bruscamente al primo danno importante.
Come orientamento generale si fa spesso riferimento a un importo commisurato all'età, allo stato e all'anno di costruzione dell'edificio. Un edificio appena ristrutturato richiede, nei primi anni, un accantonamento molto inferiore rispetto a un vecchio edificio non ristrutturato degli anni '60 o '70, dove tetto, impianti e finestre potrebbero essere presto da rifare. È importante non affidarsi all'istinto, ma richiedere, al momento dell'acquisto, un rapporto sullo stato di ristrutturazione o quantomeno una valutazione di massima da parte di un perito. Chi sa cosa lo aspetta nei prossimi cinque-dieci anni può inserire l'accantonamento in modo realistico nel calcolo della rendita netta, invece di trovarsi poi sorpreso dai costi.
Un altro aspetto spesso trascurato: negli immobili plurifamiliari locati, molti costi di manutenzione non possono essere semplicemente trasferiti sugli inquilini. Gli aumenti di canone per modernizzazione sono limitati per legge in modo rigoroso, e le ristrutturazioni importanti vengono anticipate dal proprietario stesso. Questo va inserito stabilmente nel calcolo, non considerato come un rischio residuo marginale.
Struttura degli inquilini: a cosa prestare attenzione nella verifica
I numeri sono una cosa, le persone che vivono realmente negli appartamenti sono un'altra. Una struttura solida degli inquilini è spesso importante quanto il puro calcolo della rendita, perché determina quanto stabilmente affluiscono davvero le entrate.
- Durata dei contratti di locazione: un mix equilibrato tra rapporti di locazione di lunga data e contratti più recenti indica che l'edificio funziona bene e non è soggetto a un turnover costante.
- Livello dei canoni in essere rispetto al Mietspiegel (il tabellario comunale dei canoni di riferimento): se i canoni sono nettamente inferiori al livello locale, esiste un potenziale di aumento, ma vanno conosciuti anche i limiti di legge e i tetti massimi di incremento (Kappungsgrenze).
- Solvibilità e puntualità dei pagamenti: uno sguardo ai conti di locazione, o quantomeno informazioni attendibili da parte del venditore su eventuali arretrati, fa parte della verifica.
- Tipo di utilizzo delle unità: uso puramente abitativo, unità commerciali al piano terra o una combinazione: ogni variante comporta condizioni giuridiche diverse e rischi diversi in caso di sfitto.
- Struttura anagrafica degli inquilini: un edificio con inquilini prevalentemente anziani e di lunga data può sembrare stabile, ma nel medio termine comporta anche un maggiore potenziale di ricambio e quindi margini di adeguamento dei canoni.
Chi visita un immobile plurifamiliare non dovrebbe esitare a porre domande concrete: quante unità sono rimaste sfitte negli ultimi anni? Ci sono stati mancati pagamenti? Sono in corso controversie legali con gli inquilini? Queste informazioni raramente vengono fornite spontaneamente: bisogna chiederle attivamente e, nel migliore dei casi, esaminare personalmente la documentazione.
Rendita e struttura degli inquilini: una valutazione congiunta
La migliore rendita netta serve a poco se metà degli inquilini è regolarmente in ritardo con i pagamenti o se tra due anni se ne vanno tutti insieme. Al contrario, un edificio con inquilini solidi e fedeli può rappresentare l'investimento più affidabile anche con una rendita leggermente inferiore. Le due prospettive vanno considerate insieme, non isolatamente.
Per gli investitori che si affacciano per la prima volta a questo segmento o che vogliono ampliare il proprio portafoglio, conviene generalmente affidarsi a un incarico di ricerca strutturato, in cui gli immobili idonei vengano verificati in anticipo anche per struttura degli inquilini e situazione economica. Anche uno sguardo alle nostre offerte attuali può essere un buon punto di partenza per farsi un'idea delle rendite di mercato nelle diverse zone.
L&B Immobiliya affianca dal 2009 acquirenti e venditori di immobili plurifamiliari in tutta la Germania, in tedesco, inglese e russo, anche per acquirenti internazionali tramite acquisto a distanza. Se siete alla ricerca di un investimento immobiliare o desiderate vendere il vostro immobile plurifamiliare, contattateci attraverso la nostra pagina di contatto: saremo lieti di consigliarvi su rendita, accantonamenti e struttura ideale degli inquilini.
