Багатоквартирний будинок як об'єкт інвестування посідає одне з перших місць у списку бажань багатьох інвесторів. Кілька орендних одиниць під одним дахом означають кілька джерел доходу, це розподіляє ризик і на перший погляд виглядає надійно. Але чи справді варто купувати, вирішується не інтуїцією, а чітким розрахунком дохідності. І саме тут часто виникає плутанина, адже в обігу перебувають два зовсім різні показники: брутто-дохідність (Bruttorendite) та нетто-дохідність (Nettorendite).
Хто планує купити багатоквартирний будинок, повинен знати обидва показники та вміти правильно їх інтерпретувати. Додатково є дві теми, які часто недооцінюють: резерв на утримання будівлі (Instandhaltungsrücklage) та структура орендарів. Саме вони зрештою визначають, чи перетвориться цифра на папері у справді стабільний грошовий потік.
Розрахунок брутто-дохідності: швидкий перший огляд
Брутто-дохідність — найпростіший показник, тому саме він найчастіше з'являється в презентаціях об'єктів. Формула проста:
Річна орендна плата без комунальних (Kaltmiete), поділена на ціну купівлі, помножена на 100
Припустимо, багатоквартирний будинок коштує 900 000 євро і приносить загалом 36 000 євро орендної плати на рік. Тоді брутто-дохідність становить 4 відсотки. Звучить зрозуміло, але варто ставитися до цього обережно. Брутто-дохідність не враховує ні супутні витрати на купівлю, ні поточні експлуатаційні витрати, ні можливі періоди простою (Leerstand). Це грубий орієнтовний показник, який дозволяє швидко порівняти кілька об'єктів, не більше того.
Особливо у старих будинках зі значною потребою в реконструкції на перший погляд приваблива брутто-дохідність після відрахування реальних витрат може суттєво зменшитися. Тому правило таке: брутто-дохідність підходить для першого відбору, а для прийняття рішення про купівлю потрібна нетто-дохідність.
Нетто-дохідність: чесніша цифра
Нетто-дохідність враховує всі релевантні витрати і показує, що насправді залишається наприкінці. Формула виглядає так:
(Річна орендна плата без комунальних мінус експлуатаційні витрати), поділене на (ціна купівлі плюс супутні витрати на купівлю), помножене на 100
До експлуатаційних витрат належать, наприклад, витрати на управління, комунальні витрати, які не можна перекласти на орендарів, резерви на утримання будівлі та розрахунковий ризик втрати орендної плати (Mietausfallwagnis) на випадок, якщо квартира тимчасово порожня. Супутні витрати на купівлю складаються з податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer), витрат на нотаріуса (Notar) та внесення до поземельної книги (Grundbuch), а також, за потреби, комісії брокера. Залежно від федеральної землі лише податок на придбання нерухомості може становити від 3,5 до 6,5 відсотка ціни купівлі, і це не можна забувати при розрахунку.
На практиці це означає: з брутто-дохідності у 4 відсотки після відрахування всіх витрат легко може вийти нетто-дохідність, суттєво нижча. Тому, хто хоче реалістично оцінити свою інвестицію, завжди рахує обидва показники і не дає ввести себе в оману самою лише брутто-дохідністю. Для більших чи складніших об'єктів часто варто отримати другий, незалежний погляд на цифри, наприклад, у рамках професійного супроводу купівлі, перш ніж призначати зустріч у нотаріуса.
Резерви на утримання: часто недооцінені, але вирішальні
Багатоквартирний будинок — це не механізм, який просто працює сам собою. Дахи старіють, опалення виходить з ладу, фасадам рано чи пізно потрібна нова штукатурка. Хто ігнорує ці витрати у своїх розрахунках, різко прокидається щонайпізніше при першій серйозній поломці.
Як приблизний орієнтир часто називають суму, яка залежить від віку, стану та року побудови будівлі. Щойно відремонтований будинок потребує в перші роки значно меншого резерву, ніж невідремонтована стара будівля 1960-х чи 1970-х років, у якій дах, комунікації та вікна, можливо, скоро потребуватимуть заміни. Важливо не покладатися на інтуїцію, а при купівлі отримати протокол щодо стану будівлі або хоча б приблизну оцінку експерта. Хто знає, що очікується протягом наступних п'яти-десяти років, може реалістично закласти резерв у розрахунок нетто-дохідності, замість того щоб пізніше зіткнутися з несподіваними витратами.
Ще один момент, який часто упускають з уваги: у здаваних в оренду багатоквартирних будинках багато витрат на утримання неможливо просто перекласти на орендарів. Надбавки за модернізацію (Modernisierungsumlage) законодавчо суворо обмежені, а великі ремонти власник спочатку фінансує самостійно. Це має бути закладено в розрахунок як стала стаття, а не як залишковий ризик десь на маргінесі.
Структура орендарів: на що звернути увагу при перевірці
Цифри — це одне, а люди, які насправді живуть у квартирах, — зовсім інше. Стабільна структура орендарів часто настільки ж важлива, як і сам розрахунок дохідності, адже саме вона визначає, наскільки надійно надходить дохід.
- Тривалість договорів оренди: здоровий мікс із багаторічних орендних відносин і новіших договорів свідчить про те, що будинок в цілому функціонує стабільно, без постійної плинності орендарів.
- Розмір поточної орендної плати порівняно з місцевим орендним рівнем (Mietspiegel): якщо орендна плата суттєво нижча за середньоринкову, є потенціал для підвищення, але існують і правові обмеження та граничні норми підвищення (Kappungsgrenze), про які варто знати.
- Платоспроможність і платіжна дисципліна: перевірка орендних рахунків або хоча б надійна інформація від продавця щодо заборгованостей — обов'язкова частина перевірки.
- Тип використання одиниць: виключно житлове використання, комерційні приміщення на першому поверсі чи змішаний варіант — кожен формат має свої правові особливості та ризики у разі простою.
- Віковий склад орендарів: будинок переважно з літніми, довгостроковими орендарями може виглядати стабільним, але в середньостроковій перспективі несе потенціал для більшої зміни орендарів, а отже і простору для коригування орендної плати.
Хто оглядає багатоквартирний будинок, не повинен соромитися ставити конкретні запитання: скільки одиниць простоювали протягом останніх років? Чи були випадки несплати оренди? Чи є поточні судові спори з орендарями? Цю інформацію рідко надають самі, її потрібно активно запитувати і в ідеалі особисто ознайомитися з документацією.
Дохідність і структура орендарів — разом, а не окремо
Найкраща нетто-дохідність мало чого варта, якщо половина орендарів регулярно затримує платежі або за два роки з'їжджає всі разом. І навпаки, будинок зі стабільним, лояльним контингентом орендарів може виявитися надійнішою інвестицією навіть за дещо нижчої дохідності. Обидві перспективи слід розглядати разом, а не окремо одна від одної.
Інвесторам, які тільки виходять на цей сегмент або хочуть розширити свій портфель, зазвичай варто скористатися структурованим пошуковим замовленням, у рамках якого підходящі об'єкти попередньо перевіряються, включно зі структурою орендарів та фінансовими показниками. Погляд на наші актуальні пропозиції також може стати гарною відправною точкою, щоб отримати уявлення про ринкову дохідність у різних локаціях.
У L&B Immobiliya ми з 2009 року супроводжуємо покупців і продавців багатоквартирних будинків по всій Німеччині — німецькою, англійською та російською мовами, а також дистанційно для міжнародних покупців. Якщо ви шукаєте інвестиційний об'єкт або хочете продати свій багатоквартирний будинок, звертайтеся до нас через нашу контактну сторінку — ми охоче проконсультуємо вас щодо дохідності, резервів та оптимальної структури орендарів.
