Многоквартирный дом как объект инвестиций занимает верхние строчки в списке желаний многих инвесторов. Несколько сдаваемых в аренду единиц под одной крышей означают несколько источников дохода, что распределяет риски и на первый взгляд выглядит вполне надёжно. Однако действительно ли покупка окупится, решает не интуиция, а точный расчёт доходности. И именно здесь часто быстро возникает путаница, ведь в обороте находятся два совершенно разных показателя: брутто-доходность (Bruttorendite) и нетто-доходность (Nettorendite).
Тот, кто хочет купить многоквартирный дом, должен знать оба показателя и уметь правильно их интерпретировать. К этому добавляются две темы, которые часто недооценивают: резерв на содержание и ремонт недвижимости (Instandhaltungsrücklage) и структура арендаторов. Именно они в итоге определяют, превратится ли цифра на бумаге в реальный, устойчивый денежный поток.
Расчёт брутто-доходности: быстрый первый обзор
Брутто-доходность — самый простой показатель, поэтому именно он чаще всего фигурирует в экспозе объектов. Формула проста:
Годовая холодная арендная плата, разделённая на цену покупки, умноженная на 100
Предположим, многоквартирный дом стоит 900 000 евро и приносит в общей сложности 36 000 евро холодной аренды в год. Тогда брутто-доходность составляет 4 процента. Звучит понятно, но к этой цифре стоит относиться с осторожностью. Брутто-доходность не учитывает ни дополнительные расходы при покупке, ни текущие эксплуатационные издержки, ни возможные простои из-за отсутствия арендаторов. Это грубый ориентировочный показатель, с помощью которого можно быстро сопоставить несколько объектов, но не более того.
Особенно у старых домов с высокой потребностью в санации привлекательная на первый взгляд брутто-доходность после вычета реальных расходов может заметно сократиться. Поэтому правило такое: брутто-доходность подходит для первого отбора, а для принятия решения о покупке нужна нетто-доходность.
Нетто-доходность: более честная цифра
Нетто-доходность учитывает все существенные расходы и показывает, что реально остаётся в итоге. Формула выглядит так:
(Годовая холодная аренда минус эксплуатационные расходы), разделённая на (цену покупки плюс дополнительные расходы при покупке), умноженная на 100
К эксплуатационным расходам относятся, например, расходы на управление, коммунальные платежи, не перекладываемые на арендаторов, резервы на содержание и ремонт, а также расчётный риск недополучения арендной платы на случай, если какая-то квартира временно пустует. Дополнительные расходы при покупке складываются из налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), расходов на нотариуса (Notar) и запись в поземельной книге (Grundbuch), а также, при необходимости, комиссии риелтора. В зависимости от федеральной земли только налог на приобретение недвижимости может составлять от 3,5 до 6,5 процента от цены покупки — это нельзя забывать при расчёте.
На практике это означает: из брутто-доходности в 4 процента после вычета всех расходов быстро может получиться нетто-доходность значительно ниже. Тот, кто хочет реалистично оценить свою инвестицию, всегда считает по обоим показателям и не позволяет одной лишь брутто-доходности себя обмануть. При более крупных или сложных объектах часто имеет смысл ещё раз, независимо, перепроверить цифры — например, в рамках профессионального сопровождения сделки, прежде чем назначать встречу у нотариуса.
Резервы на содержание и ремонт: часто недооценивают, но они решают многое
Многоквартирный дом — это не машина, которая просто работает сама по себе. Крыши стареют, отопление выходит из строя, фасадам рано или поздно требуется новая штукатурка. Тот, кто игнорирует эти расходы в своих расчётах, рано или поздно неприятно удивится при первой же крупной поломке.
В качестве грубого ориентира часто называют сумму, которая зависит от возраста, состояния и года постройки здания. Недавно отремонтированный дом требует в первые годы значительно меньше резервов, чем несанированное старое здание 1960-х или 1970-х годов постройки, где крыша, коммуникации и окна, возможно, скоро потребуют замены. Важно не полагаться на интуицию, а при покупке запрашивать протокол санации или хотя бы приблизительную оценку эксперта. Тот, кто знает, что предстоит в ближайшие пять-десять лет, может реалистично заложить резерв в расчёт нетто-доходности, вместо того чтобы позже быть застигнутым врасплох расходами.
Ещё один момент, который часто упускают из виду: в сдаваемых в аренду многоквартирных домах многие расходы на содержание нельзя просто переложить на арендаторов. Надбавки за модернизацию строго ограничены законом, а крупные санационные работы собственник сначала финансирует сам. Это должно быть заложено в расчёт как твёрдая статья, а не как остаточный риск где-то на полях.
Структура арендаторов: на что обратить внимание при проверке
Цифры — это одно, а люди, которые реально живут в квартирах, — совсем другое. Устойчивая структура арендаторов зачастую так же важна, как и сам расчёт доходности, ведь именно она определяет, насколько стабильно на самом деле будут поступать доходы.
- Сроки договоров аренды: здоровое сочетание долгосрочных арендных отношений и более новых договоров показывает, что дом в целом функционирует нормально и не страдает от постоянной текучки арендаторов.
- Уровень действующей арендной платы по сравнению со средней по рынку (Mietspiegel): если аренда заметно ниже среднерыночного уровня, есть потенциал для повышения, но при этом существуют и правовые ограничения, включая предельные значения повышения (Kappungsgrenzen), которые нужно знать.
- Платёжеспособность и платёжная дисциплина: проверка также включает взгляд на арендные счета или хотя бы достоверную информацию от продавца о задолженностях по оплате.
- Тип использования помещений: исключительно жилое использование, коммерческие площади на первом этаже или смешанный формат — у каждого варианта свои правовые рамки и свои риски в случае простоя.
- Возрастная структура арендаторов: дом с преимущественно пожилыми, давно проживающими арендаторами может выглядеть стабильным, но в среднесрочной перспективе несёт в себе потенциал для более частой смены арендаторов и, соответственно, пространство для корректировки арендной платы.
Осматривая многоквартирный дом, не стоит стесняться задавать конкретные вопросы: сколько квартир пустовало за последние годы? Были ли случаи неуплаты аренды? Ведутся ли текущие судебные споры с арендаторами? Эту информацию редко получают сами по себе — её нужно активно запрашивать и, в лучшем случае, самостоятельно изучить документы.
Доходность и структуру арендаторов нужно рассматривать вместе
Лучшая нетто-доходность мало что даёт, если половина арендаторов регулярно задерживает платежи или через два года массово съезжает. И наоборот, дом с надёжными, лояльными арендаторами может оказаться более стабильной инвестицией даже при несколько более низкой доходности. Обе стороны нужно рассматривать в совокупности, а не по отдельности.
Инвесторам, которые только заходят в этот сегмент или хотят расширить свой портфель, обычно имеет смысл оформить структурированный поисковый запрос, при котором подходящие объекты — включая структуру арендаторов и финансовые показатели — проверяются заранее. Также хорошей отправной точкой может стать наш раздел с актуальными предложениями, чтобы получить представление о рыночной доходности в разных локациях.
Компания L&B Immobiliya с 2009 года сопровождает покупателей и продавцов многоквартирных домов по всей Германии — на немецком, английском и русском языках, в том числе для международных покупателей в формате дистанционной покупки. Если вы ищете инвестиционный объект или хотите продать свой многоквартирный дом, просто свяжитесь с нами через нашу страницу контактов — мы с удовольствием проконсультируем вас по вопросам доходности, резервов и подходящей структуры арендаторов.
