Vendere un immobile quando il tedesco non è la lingua madre
Vendere una casa è comunque, per la maggior parte delle persone, un evento raro nella vita. Se poi si aggiunge una barriera linguistica, l'incertezza cresce rapidamente. Grundbuch (registro fondiario, il registro tedesco dei diritti di proprietà), Auflassungsvormerkung (annotazione di trasferimento nel registro fondiario a tutela dell'acquirente), Beurkundungsgesetz (legge sulla certificazione notarile) – sono termini su cui inciampano anche molti madrelingua. Chi vuole vendere un immobile e non parla il tedesco come prima lingua ha bisogno soprattutto di una cosa: chiarezza su quali documenti servano realmente e su quali punti il supporto professionale sia obbligatorio, non un semplice optional.
Quali documenti richiedono uffici e notaio
In linea di principio, la documentazione necessaria per la vendita non cambia in base alla lingua parlata. Solitamente vengono richiesti un estratto aggiornato del Grundbuch, l'attestato di prestazione energetica, per gli appartamenti in condominio la Teilungserklärung (dichiarazione di divisione della proprietà) con i verbali delle assemblee condominiali, spesso anche i permessi di costruzione o un estratto della Flurkarte (mappa catastale). Se l'immobile proviene da un'eredità, il Notar (il notaio tedesco) richiede inoltre l'Erbschein (certificato di eredità) o un testamento notarile con il relativo verbale di apertura.
La situazione si complica quando entrano in gioco documenti stranieri. Chi risiede all'estero o deve presentare documenti del proprio paese d'origine – ad esempio una procura, un contratto matrimoniale o un atto di successione straniero – finisce quasi automaticamente nel tema traduzioni e legalizzazioni. Ed è proprio qui che conviene chiarire per tempo cosa serve davvero. Un appuntamento dal notaio che deve essere rinviato per una traduzione mancante costa tempo e, a volte, anche la pazienza dell'acquirente.
Traduzioni giurate e apostille spiegate
Per i documenti ufficiali non basta una traduzione fatta da privati, e nemmeno Google Translate è d'aiuto in questo caso. Notai e uffici pubblici in Germania accettano solo traduzioni realizzate da traduttori pubblici nominati e giurati. Questi confermano, con timbro e firma, che il testo tradotto è corretto e completo dal punto di vista del contenuto.
Inoltre, un documento originale straniero necessita spesso di una legalizzazione, affinché possa essere riconosciuto come autentico in Germania. Se il documento proviene da un paese aderente alla Convenzione dell'Aja sull'apostille, è sufficiente un'apostille rilasciata dall'autorità competente nel paese di emissione. Per i paesi che non hanno aderito a questa convenzione, la procedura è più complessa: serve una legalizzazione da parte dell'ambasciata o del consolato tedesco sul posto. Un atto di successione russo, ad esempio, passa solitamente attraverso entrambi i passaggi: prima l'apostille nel paese d'origine, poi la traduzione giurata in Germania. Chi affronta questo tema solo poco prima dell'appuntamento dal notaio rischia spesso di perdere settimane, perché queste certificazioni richiedono tempi di lavorazione.
Perché il notaio richiede un interprete giurato
Alcuni venditori pensano che un amico bilingue o un familiare possa semplicemente tradurre durante l'appuntamento dal notaio. Il Notar non lo permette, e per buoni motivi. Secondo il Beurkundungsgesetz, il notaio deve assicurarsi che ogni parte contraente comprenda pienamente il contenuto del contratto di compravendita. In caso di dubbi sulla conoscenza della lingua, è previsto l'intervento obbligatorio di un interprete giurato, che traduce oralmente durante l'intera procedura di autenticazione e conferma la traduzione con la propria firma.
Non si tratta di sfiducia nei confronti dell'acquirente o del venditore, ma di una tutela per entrambe le parti. Un contratto su cui in seguito sorgano dubbi circa la comprensione può essere impugnato. È esattamente questo che il notaio vuole evitare, ed è per questo che conviene organizzare l'interprete per tempo, invece di cercarlo all'ultimo momento. I costi sono generalmente a carico di chi necessita dell'interprete, ma è possibile anche accordarsi diversamente in anticipo.
Cosa regola in sostanza il contratto di compravendita
Il contratto di compravendita notarile è molto più di una formalità: stabilisce le basi economiche e giuridiche dell'intera operazione. I punti centrali sono il prezzo di acquisto e la sua scadenza, solitamente legata a determinate condizioni come l'iscrizione dell'Auflassungsvormerkung nel Grundbuch. Questa annotazione tutela l'acquirente prima del pagamento e impedisce che il venditore, nel frattempo, venda nuovamente l'immobile o lo gravi con altri vincoli.
Altre disposizioni riguardano eventuali Grundschulden (garanzie ipotecarie di tipo tedesco) o ipoteche esistenti, che devono essere cancellate prima del passaggio di proprietà, il momento esatto del trasferimento del possesso con benefici, oneri e rischi, nonché la consueta esclusione della garanzia per vizi materiali nella vendita di immobili usati. Anche la ripartizione dei costi – chi paga le spese notarili e di registro fondiario, chi paga la Grunderwerbsteuer (imposta di trasferimento immobiliare) – viene fissata nel contratto, anche se quest'ultima per legge ricade solitamente sull'acquirente. Chi non comprende questi punti nella propria lingua rischia, nel dubbio, di firmare qualcosa di cui non conosce appieno la portata. Questo vale tanto per i venditori quanto per gli acquirenti.
Assistenza dalla valutazione alla consegna delle chiavi
È esattamente qui che entra in gioco L&B Immobiliya. Dal 2009 accompagniamo venditori e acquirenti in tedesco, inglese e russo, dalla prima valutazione immobiliare fino alla consegna delle chiavi. Il percorso inizia con una stima realistica del valore di mercato e la strategia di commercializzazione più adatta, e non si conclude con l'appuntamento dal notaio, bensì solo quando tutte le formalità sono state completate.
Per i proprietari internazionali che non vivono stabilmente in Germania o il cui tedesco non è sufficiente per i termini tecnici del contratto di compravendita, organizziamo la comunicazione con notaio, ufficio del registro fondiario e traduttori, assicurandoci che sia chiaro per tempo quali apostille o traduzioni giurate siano necessarie. Chi desidera vendere il proprio immobile stando all'estero trova inoltre presso di noi supporto per l'intero processo di vendita a distanza, comprese soluzioni con procura per l'appuntamento dal notaio. Maggiori informazioni sul nostro approccio alla vendita immobiliare e su tutti gli altri servizi sono disponibili sul nostro sito.
Una vendita che attraversa confini linguistici non deve rappresentare un rischio, se al vostro fianco ci sono le persone giuste. Contattateci pure, saremo lieti di consigliarvi nella vostra lingua: Contatti di L&B Immobiliya.
