Продаж нерухомості, коли німецька — не рідна мова
Продаж будинку для більшості людей і так рідкісна подія в житті. А коли додається ще й мовний бар'єр, невпевненість швидко зростає. Grundbuch (поземельна книга), Auflassungsvormerkung (попередній запис про перехід права власності), Beurkundungsgesetz (закон про нотаріальне посвідчення) — це терміни, над якими ламають голову навіть багато носіїв мови. Тому, хто хоче продати нерухомість і не володіє німецькою як першою мовою, потрібне насамперед одне: чітке розуміння того, які документи справді необхідні і в яких моментах професійна підтримка є обов'язковою, а не бажаною опцією.
Які документи вимагають відомства та нотаріус
Загалом перелік необхідних документів при продажу не залежить від того, якою мовою ви розмовляєте. Зазвичай вимагають актуальний витяг з поземельної книги (Grundbuchauszug), енергетичний паспорт (Energieausweis), для квартир у власності — декларацію поділу (Teilungserklärung) разом з протоколами зборів власників, часто також дозволи на будівництво чи витяг з кадастрової карти. Якщо нерухомість отримана у спадок, нотаріусу додатково потрібне свідоцтво про право на спадщину (Erbschein) або нотаріальний заповіт з протоколом оголошення.
Складніше стає, коли в гру вступають іноземні документи. Хто проживає за кордоном або має подати документи з країни походження — наприклад, довіреність, шлюбний контракт чи іноземне свідоцтво про спадщину — майже автоматично стикається з темою перекладу та легалізації. Саме тут варто заздалегідь з'ясувати, що знадобиться. Нотаріальна зустріч, яку доводиться переносити через відсутній переклад, коштує часу, а іноді й терпіння покупця.
Завірені переклади та апостиль: пояснення
Для офіційних документів приватного перекладу недостатньо, тут не допоможе навіть Google Translate. Нотаріуси та відомства в Німеччині приймають лише переклади від публічно призначених і присяжних перекладачів. Вони своїм штампом і підписом підтверджують, що перекладений текст точний за змістом і повний.
Крім того, іноземному оригіналу документа часто потрібна легалізація, щоб він взагалі був визнаний справжнім у Німеччині. Якщо документ походить з країни, яка приєдналася до Гаазької конвенції про апостиль, достатньо апостилю від компетентного органу в країні видачі. Для країн поза цією конвенцією шлях складніший: там потрібна легалізація через німецьке посольство чи консульство на місці. Наприклад, російське свідоцтво про спадщину зазвичай проходить обидва етапи — апостиль у країні походження і потім завірений переклад у Німеччині. Хто береться за це лише незадовго до запланованої зустрічі в нотаріуса, часто втрачає тижні, оскільки такі підтвердження вимагають часу на обробку.
Чому нотаріус наполягає на присяжному перекладачі
Деякі продавці думають, що двомовний друг чи член родини може просто перекладати під час зустрічі у нотаріуса. Нотаріус це не дозволить, і на те є вагома причина. Згідно з Beurkundungsgesetz (законом про нотаріальне посвідчення), нотаріус зобов'язаний переконатися, що кожна сторона договору повністю розуміє зміст договору купівлі-продажу. За наявності сумнівів щодо мовних знань обов'язковий присяжний перекладач, який усно перекладає протягом усього процесу посвідчення та підтверджує переклад своїм підписом.
Це не недовіра до покупця чи продавця, а страховка для обох сторін. Договір, за яким пізніше виникнуть сумніви щодо розуміння, можна оскаржити. Саме цього нотаріус прагне уникнути, і саме тому варто організувати перекладача заздалегідь, а не шукати його в останній момент. Витрати зазвичай несе той, кому потрібен перекладач, але заздалегідь можна домовитися й інакше.
Що по суті регулює договір купівлі-продажу
Нотаріальний договір купівлі-продажу — це більше, ніж формальність, він визначає економічну та юридичну основу всієї угоди. Ключові пункти — це ціна купівлі та строк її сплати, зазвичай пов'язаний з певними умовами, такими як внесення попереднього запису про перехід права власності (Auflassungsvormerkung) до поземельної книги. Цей запис захищає покупця ще до оплати і не дає продавцю тим часом ще раз продати чи обтяжити нерухомість.
Інші положення стосуються існуючих іпотек чи земельних боргів (Grundschulden), які потрібно погасити перед переоформленням, точного моменту переходу володіння з вигодами, обтяженнями та ризиками, а також звичного виключення відповідальності за приховані недоліки при продажу вживаної нерухомості. У договорі також фіксується розподіл витрат — хто оплачує послуги нотаріуса та внесення до поземельної книги, хто сплачує податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer), хоча за законом останній зазвичай лягає на покупця. Хто не розуміє ці пункти рідною мовою, у разі сумніву підписує щось, наслідків чого до кінця не усвідомлює. Це стосується як продавців, так і покупців.
Супровід від оцінки до передачі ключів
Саме тут і починається наша робота в L&B Immobiliya. З 2009 року ми супроводжуємо продавців і покупців німецькою, англійською та російською мовами — від першої оцінки нерухомості до передачі ключів. Це починається з реалістичної оцінки ринкової вартості та підбору відповідної стратегії продажу і не закінчується на зустрічі в нотаріуса, а лише тоді, коли всі формальності залагоджено.
Для міжнародних власників, які не проживають постійно в Німеччині або чиєї німецької недостатньо для фахових термінів у договорі купівлі-продажу, ми організовуємо комунікацію з нотаріусом, відомством поземельної книги та перекладачами і дбаємо про те, щоб вчасно було зрозуміло, які апостилі чи завірені переклади знадобляться. Хто хоче продати свою нерухомість, перебуваючи за кордоном, також знайде у нас підтримку для повноцінного дистанційного продажу, включно з рішеннями щодо довіреності для зустрічі в нотаріуса. Більше про наш підхід до продажу нерухомості та про всі інші послуги ви знайдете на нашому сайті.
Продаж через мовні бар'єри не мусить бути ризиком, якщо поруч правильні люди. Просто зв'яжіться з нами, ми охоче проконсультуємо вас вашою мовою: Контакти L&B Immobiliya.
