Nell'acquisto di un appartamento la maggior parte delle persone guarda prima di tutto al prezzo d'acquisto e alla Grunderwerbsteuer (imposta di trasferimento immobiliare). L'Hausgeld, la quota condominiale mensile, finisce spesso in secondo piano, eppure è il pagamento con cui l'acquirente convive ogni mese, una volta diventato proprietario. Chi compra un appartamento senza capire esattamente cosa comprende questa quota e come si è evoluta negli ultimi anni, acquista con un punto cieco. E questo punto cieco può costare caro.
L'Hausgeld è l'acconto mensile che ogni proprietario versa alla comunità dei proprietari (Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG). Viene gestito dall'amministrazione condominiale (Hausverwaltung) e rendicontato una volta all'anno tramite il consuntivo annuale (Jahresabrechnung). Sembra burocratico, e in parte lo è. Ciò nonostante vale la pena guardare nei dettagli, perché qui si nascondono informazioni che a prima vista non si trovano nella scheda dell'immobile.
Cosa comprende esattamente l'Hausgeld?
In linea generale l'Hausgeld si divide in due parti: le spese di gestione ripartibili e i costi non ripartibili. Tra le voci ripartibili rientrano elementi che, come proprietario che affitta, potrete poi riaddebitare all'inquilino, ad esempio acqua, riscaldamento, portineria, assicurazione dell'edificio o manutenzione dell'ascensore. Se abitate voi stessi nell'appartamento, questi costi li sostenete comunque; se invece l'appartamento è affittato, tornano a voi tramite il conguaglio delle spese condominiali.
La seconda parte, quella decisiva, riguarda i costi non ripartibili. Ne fanno parte il compenso dell'amministratore, i costi di manutenzione delle parti comuni e, soprattutto, l'accantonamento al fondo di riserva per la manutenzione (Instandhaltungsrücklage). Questa quota è a carico esclusivo del proprietario, sia che viva nell'appartamento sia che lo affitti. È proprio questa parte che nell'acquisto viene spesso sottovalutata, perché nelle schede immobiliari raramente viene distinta con chiarezza dalle spese di gestione ordinarie.
Il fondo di riserva per la manutenzione: un fattore di valore sottovalutato
Il fondo di riserva per la manutenzione (Instandhaltungsrücklage), dalla riforma del diritto condominiale (WEG-Reform) chiamato ufficialmente Erhaltungsrücklage, è una sorta di libretto di risparmio della comunità dei proprietari. Da questo fondo vengono pagate le riparazioni e le ristrutturazioni più importanti sulle parti comuni: tetto, facciata, scale, impianto di riscaldamento e, a un certo punto, anche l'ascensore. Se il fondo è ben capitalizzato, la comunità può affrontare i lavori necessari con le proprie forze. Se invece è esiguo, si rischiano le cosiddette Sonderumlagen, cioè contributi straordinari una tantum, che possono facilmente arrivare a diverse migliaia di euro per appartamento.
Per il valore di un appartamento questo non è un dettaglio secondario. Un immobile con un fondo solido e un tetto già ristrutturato è qualcosa di fondamentalmente diverso da un appartamento con un prezzo d'acquisto basso ma una facciata che attende la ristrutturazione da vent'anni. Il prezzo basso può relativizzarsi rapidamente se un anno dopo arriva la richiesta di contributo straordinario. Per questo l'importo del fondo di riserva, idealmente calcolato in proporzione ai metri quadrati o alla quota di proprietà (Miteigentumsanteil), è tra i primi dati che dovreste conoscere prima di fare un'offerta d'acquisto.
Regolamento condominiale, verbali, piano economico: la lettura obbligata prima dell'acquisto
Chi si siede dal notaio (Notar) ha di norma già svolto, o dovrebbe aver già svolto, la vera verifica. Tre documenti sono particolarmente importanti a questo scopo.
Il regolamento condominiale (Teilungserklärung)
È, in un certo senso, la costituzione della comunità dei proprietari. Qui si stabilisce cosa è proprietà esclusiva (Sondereigentum) e cosa è proprietà comune (Gemeinschaftseigentum), quali diritti e obblighi sono legati all'appartamento, se esistono diritti di uso esclusivo (Sondernutzungsrechte) su giardino, cantina o posto auto, e come è regolata in generale la ripartizione dei costi all'interno della comunità. Senza aver letto il regolamento condominiale, in caso di dubbio non si sa nemmeno esattamente cosa si sta comprando.
I verbali delle assemblee dei proprietari
Gli ultimi tre-cinque verbali raccontano più di un immobile di qualsiasi scheda descrittiva. Sono state deliberate ristrutturazioni importanti oppure sempre rimandate? Ci sono conflitti tra i proprietari, ad esempio per rumori, uso degli spazi comuni o operato dell'amministrazione? Sono stati deliberati contributi straordinari non ancora versati per intero? Chi legge questi verbali ottiene un quadro molto onesto della comunità in cui sta per entrare.
Il piano economico e l'ultimo consuntivo annuale
Il piano economico (Wirtschaftsplan) mostra le entrate e le uscite previste per l'anno in corso, il consuntivo annuale (Jahresabrechnung) i dati effettivi del passato. Insieme forniscono indicazioni utili a capire se l'Hausgeld è calcolato in modo realistico o se è probabile un aumento nel prossimo futuro, ad esempio perché il fondo di riserva deve essere incrementato o perché i costi energetici sono aumentati sensibilmente. Anche eventuali crediti in sospeso di singoli proprietari verso la comunità spesso emergono qui.
Cosa considerare ancora riguardo alla comunità dei proprietari
Oltre ai documenti, vale la pena osservare l'amministrazione stessa. Quanto è professionale la comunicazione, quanto rapidamente vengono gestite le richieste, quanto è trasparente la rendicontazione? Una buona amministrazione si riconosce spesso già dalla facilità con cui fornisce la documentazione richiesta. Se esita a farlo, raramente è un buon segnale.
Anche la struttura anagrafica e la dimensione della comunità hanno un peso. Nelle comunità molto piccole, con poche unità, una ristrutturazione grava più pesantemente su ogni singolo conto, perché i costi si ripartiscono su meno persone. Nei complessi più grandi c'è di solito più margine, ma il processo decisionale nelle assemblee può richiedere più tempo.
Se in questo momento state confrontando diverse offerte, un raffronto strutturato dei prospetti dell'Hausgeld è di enorme aiuto. Analizziamo attentamente questi documenti in anticipo per ogni immobile che proponiamo, e ne parliamo apertamente in base a ciò che emerge dai verbali e dal piano economico. Per noi fa semplicemente parte di un'assistenza seria all'acquisto.
Anche chi desidera vendere trae beneficio dal preparare per tempo questi documenti. Gli acquirenti che ricevono un regolamento condominiale completo, verbali ordinati e un piano economico comprensibile decidono più rapidamente e con maggiore sicurezza. Per saperne di più su come supportiamo i proprietari nella vendita del loro appartamento, potete consultare la nostra pagina dedicata.
Alla fine, l'Hausgeld è molto più di una semplice cifra mensile riportata nella scheda immobiliare. È una finestra sullo stato dell'immobile e sui rapporti tra i proprietari. Chi si prende il tempo di aprire questa finestra prima dell'acquisto, si risparmia in seguito molte spiacevoli sorprese.
In L&B Immobiliya accompagniamo acquirenti e venditori dal 2009 proprio attraverso questi dettagli, in tedesco, inglese e russo, e su richiesta anche con acquisto a distanza per interessati internazionali. Se avete domande su un appartamento specifico o sui nostri servizi, contattateci volentieri tramite la nostra pagina dei contatti.
