При покупке квартиры большинство сначала смотрит на цену и Grunderwerbsteuer (налог на приобретение недвижимости). Hausgeld (ежемесячный платёж собственника товариществу) при этом часто остаётся на втором плане, хотя именно с этой суммой вам предстоит жить каждый месяц как собственнику. Кто покупает квартиру, не разобравшись толком, что входит в Hausgeld и как он менялся в последние годы, покупает, по сути, с закрытыми глазами. И это слепое пятно может обойтись дорого.
Hausgeld — это ежемесячный авансовый платёж, который каждый собственник вносит в пользу товарищества собственников жилья (Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG). Управляет этими средствами управляющая компания (Hausverwaltung), а раз в год проводится итоговый расчёт — так называемая Jahresabrechnung (годовой отчёт). Звучит бюрократично, местами так оно и есть. Тем не менее вникнуть в детали стоит: здесь скрывается информация, которую на первый взгляд в экспозе не найти.
Что именно входит в Hausgeld
Условно Hausgeld делится на две части: расходы, которые можно переложить на арендатора, и расходы, которые несёт только собственник. К первой группе относится то, что при сдаче квартиры в аренду позже можно включить в коммунальные платежи для нанимателя: вода, отопление, услуги дворника, страхование здания, обслуживание лифта. Если вы живёте в квартире сами, эти расходы всё равно платите вы, а если сдаёте — они возвращаются к вам через расчёт коммунальных платежей (Betriebskostenabrechnung).
Вторая, куда более важная часть — это расходы, которые нельзя переложить на арендатора. Сюда входит вознаграждение управляющей компании, расходы на содержание общего имущества и, прежде всего, отчисления в резервный фонд на капитальный ремонт. Эту часть собственник несёт сам, независимо от того, живёт он в квартире или сдаёт её. Именно эту статью расходов при покупке часто недооценивают, поскольку в экспозе она редко чётко отделена от эксплуатационных расходов.
Резервный фонд: недооценённый фактор стоимости
Резервный фонд на капитальный ремонт, который после реформы закона о собственности на жилые помещения (WEG-Reform) официально называется Erhaltungsrücklage, — это что-то вроде сберегательной книжки товарищества собственников. Из этого фонда оплачиваются крупные ремонты и санации общего имущества: крыша, фасад, лестничная клетка, отопительная система, со временем и лифт. Если фонд наполнен достаточно, товарищество может справиться с предстоящими работами своими силами. Если резервы скромные, велика вероятность так называемой Sonderumlage — разового дополнительного взноса, который может легко составить несколько тысяч евро на квартиру.
Для стоимости квартиры это далеко не второстепенный момент. Объект с солидным резервным фондом и отремонтированной крышей — это принципиально другая история по сравнению с квартирой, у которой цена ниже, но фасад ждёт ремонта уже двадцать лет. Низкая цена быстро теряет привлекательность, если через год приходит счёт на дополнительный взнос. Поэтому размер резервного фонда — в идеале в пересчёте на квадратный метр или на долю собственности (Miteigentumsanteil) — должен быть одной из первых цифр, которые вы узнаёте ещё до того, как сделать предложение о покупке.
Декларация о разделе, протоколы, финансовый план: обязательное чтение перед покупкой
Тот, кто уже сидит за столом у нотариуса, как правило, основную проверку уже прошёл — или должен был пройти. Особенно важны здесь три документа.
Декларация о разделе (Teilungserklärung)
Это своего рода «конституция» товарищества собственников. В ней прописано, что относится к личной собственности (Sondereigentum), а что — к общему имуществу (Gemeinschaftseigentum), какие права и обязанности связаны с квартирой, есть ли особые права пользования (Sondernutzungsrechte) на сад, подвал или парковочное место, и как в целом распределяются расходы внутри товарищества. Не прочитав декларацию о разделе, вы в некоторых случаях толком не знаете, что именно покупаете.
Протоколы собраний собственников
Последние три-пять протоколов расскажут об объекте больше, чем любое экспозе. Принимались ли решения о крупных ремонтах или их постоянно откладывали? Есть ли конфликты между собственниками — например, из-за шума, использования общих площадей или работы управляющей компании? Принимались ли решения о дополнительных взносах, которые ещё не полностью выплачены? Тот, кто читает эти протоколы, получает очень честную картину сообщества, в которое собирается войти.
Финансовый план и последний годовой отчёт
Финансовый план (Wirtschaftsplan) показывает запланированные доходы и расходы на текущий год, а годовой отчёт (Jahresabrechnung) — фактические цифры за прошедший период. Вместе они дают понять, реалистично ли рассчитан Hausgeld или в обозримом будущем он вырастет — например, из-за необходимости пополнить резервный фонд или из-за резкого роста цен на энергию. Здесь же часто видны и непогашенные задолженности отдельных собственников перед товариществом.
На что ещё обратить внимание в товариществе собственников
Помимо документов, стоит присмотреться и к самой управляющей компании. Насколько профессионально организована коммуникация, как быстро отвечают на запросы, насколько прозрачна отчётность? Хорошую управляющую компанию нередко можно узнать уже по тому, насколько легко она предоставляет запрошенные документы. Если с этим возникают заминки, это редко хороший знак.
Роль играют также возраст и размер товарищества. В очень маленьких сообществах с небольшим числом собственников капитальный ремонт ложится более тяжёлым грузом на каждый отдельный счёт, поскольку расходы делятся на меньшее число участников. В крупных комплексах обычно есть больший запас прочности, зато принятие решений на собраниях собственников может занимать больше времени.
Если вы сейчас сравниваете несколько предложений, структурированное сопоставление данных по Hausgeld очень помогает. Мы внимательно изучаем эти документы по каждому объекту, который предлагаем к продаже, ещё на подготовительном этапе и открыто рассказываем, что можно понять из протоколов и финансового плана. Для нас это неотъемлемая часть добросовестного сопровождения сделки.
И тем, кто сам планирует продавать, тоже стоит заранее собрать эти документы. Покупатели, которым предоставляют полную декларацию о разделе, аккуратные протоколы и понятный финансовый план, принимают решение быстрее и увереннее. Подробнее о том, как мы поддерживаем собственников при продаже квартиры, можно узнать на соответствующей странице.
В итоге Hausgeld — это далеко не просто ежемесячная цифра в экспозе. Это своего рода окно в состояние объекта и в отношения между собственниками. Тот, кто находит время открыть это окно ещё до покупки, избавляет себя от многих неприятных сюрпризов в будущем.
В L&B Immobiliya мы сопровождаем покупателей и продавцов с 2009 года именно в таких деталях — на немецком, английском и русском языках, при необходимости и в формате дистанционной покупки для клиентов из-за рубежа. Если у вас есть вопросы по конкретной квартире или по нашим услугам, обращайтесь через нашу страницу контактов.
