Купуючи квартиру, більшість людей дивиться передусім на ціну та податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer, податок, який сплачує покупець при переоформленні власності). Hausgeld — щомісячний платіж на користь спільноти власників — часто залишається десь на другому плані, хоча саме з ним ви живете кожен місяць як власник. Той, хто купує квартиру, не розуміючи до кінця, що входить у Hausgeld і як він змінювався останніми роками, купує з «сліпою зоною». А ця зона може виявитися дуже дорогою.
Hausgeld — це щомісячний авансовий платіж, який кожен власник вносить на рахунок спільноти власників житла (WEG, Wohnungseigentümergemeinschaft). Керує цими коштами управляюча компанія (Hausverwaltung), а раз на рік проводиться річний звіт (Jahresabrechnung). Звучить бюрократично — і почасти так і є. Проте варто розібратися в деталях, адже саме тут ховається інформація, якої не знайти в звичайному оголошенні про продаж.
Що саме входить у Hausgeld?
Умовно Hausgeld можна поділити на дві частини: витрати, які можна перекласти на орендаря (умовно кажучи, «операційні витрати»), і витрати, які власник несе сам. До першої групи належать речі, які ви як орендодавець згодом зможете включити в комунальні платежі орендаря: вода, опалення, двірник, страхування будинку, обслуговування ліфта. Якщо ви живете в квартирі самі, ви все одно платите ці суми, а якщо здаєте — вони повертаються вам через розрахунок комунальних послуг.
Друга, значно важливіша частина — це витрати, які не перекладаються на орендаря. Сюди належить винагорода управляючої компанії, витрати на утримання спільного майна і, головне, відрахування до резервного фонду на капітальний ремонт (раніше Instandhaltungsrücklage, після реформи закону про право власності на житло — Erhaltungsrücklage). Цю частину власник несе повністю сам, незалежно від того, живе він у квартирі чи здає її. Саме цю статтю витрат найчастіше недооцінюють при купівлі, бо в оголошеннях вона рідко чітко відокремлена від комунальних платежів.
Резервний фонд на капітальний ремонт: недооцінений чинник вартості
Резервний фонд на капітальний ремонт (Instandhaltungsrücklage, після реформи офіційно Erhaltungsrücklage) — це щось на кшталт спільної ощадної книжки власників будинку. Із цих коштів оплачують великі ремонти та реконструкції спільного майна: дах, фасад, під'їзд, систему опалення, з часом і ліфт. Якщо фонд добре наповнений, спільнота може впоратися з майбутніми роботами власними силами. Якщо коштів обмаль — на власників чекають цільові додаткові внески (Sonderumlage), тобто одноразові доплати, які легко можуть скласти кілька тисяч євро на квартиру.
Для вартості квартири це аж ніяк не другорядне питання. Об'єкт із солідним резервним фондом і відремонтованим дахом — це принципово інша історія, ніж квартира з низькою ціною, але фасадом, який чекає на реконструкцію вже двадцять років. Приваблива низька ціна швидко втрачає сенс, якщо через рік прийде рахунок за цільовий внесок. Тому розмір резервного фонду — в ідеалі розрахований на квадратний метр або на частку співвласності — це одна з перших цифр, яку варто знати ще до подання пропозиції про купівлю.
Teilungserklärung, протоколи зборів, кошторис: обов'язкове читання перед купівлею
Той, хто вже сидить у кабінеті нотаріуса (Notar), зазвичай має основну перевірку позаду — чи принаймні повинен її мати. Особливо важливими є три документи.
Teilungserklärung (акт поділу власності)
Це своєрідна «конституція» спільноти власників. У ньому прописано, що є індивідуальною власністю (Sondereigentum), а що — спільним майном (Gemeinschaftseigentum), які права та обов'язки пов'язані з квартирою, чи існують особливі права користування (наприклад, садом, підвалом чи паркомісцем) і як загалом розподіляються витрати всередині спільноти. Не прочитавши Teilungserklärung, ви в разі сумніву навіть точно не знаєте, що саме купуєте.
Протоколи зборів власників
Останні три-п'ять протоколів розкажуть про об'єкт більше, ніж будь-яке оголошення. Чи ухвалювали великі реконструкції, чи їх постійно відкладали? Чи є конфлікти між власниками — через шум, використання спільних площ або роботу управляючої компанії? Чи ухвалювались цільові додаткові внески, які досі не повністю сплачені? Читаючи ці протоколи, ви отримуєте дуже чесну картину спільноти, до якої збираєтеся приєднатися.
Кошторис (Wirtschaftsplan) та останній річний звіт
Кошторис показує заплановані доходи й витрати на поточний рік, а річний звіт (Jahresabrechnung) — фактичні цифри за минулий період. Разом вони дають розуміння, чи Hausgeld розрахований реалістично, чи найближчим часом він зросте — наприклад, через необхідність збільшити резервний фонд або через різке подорожчання енергоносіїв. Тут же часто видно й непогашену заборгованість окремих власників перед спільнотою.
На що ще звернути увагу у спільноти власників
Крім документів, варто придивитися і до самої управляючої компанії. Наскільки професійно вона комунікує, як швидко відповідає на запити, наскільки прозоро складає звіти? Хорошу управляючу компанію часто видно вже за тим, наскільки легко вона надає потрібні документи. Якщо тут виникають затримки чи небажання — це рідко добрий знак.
Має значення і вік будинку та розмір спільноти. У дуже невеликих спільнотах, де мало власників, кожен великий ремонт лягає важчим тягарем на кожен окремий рахунок, бо витрати діляться на меншу кількість людей. У великих комплексах зазвичай є більший запас міцності, зате ухвалення рішень на зборах власників може тривати довше.
Якщо ви саме зараз розглядаєте кілька варіантів квартир, структурне порівняння показників Hausgeld дуже допомагає зорієнтуватися. Ми уважно вивчаємо ці документи заздалегідь для кожного об'єкта, який пропонуємо клієнтам, і відкрито обговорюємо, що можна прочитати між рядків у протоколах і кошторисі. Для нас це невіддільна частина відповідального супроводу угоди.
І тим, хто планує продавати квартиру, теж варто заздалегідь зібрати ці документи. Покупці, яким одразу надають повний Teilungserklärung, охайні протоколи зборів і зрозумілий кошторис, ухвалюють рішення швидше й впевненіше. Детальніше про те, як ми допомагаємо власникам із продажем квартири, можна прочитати на відповідній сторінці.
Зрештою, Hausgeld — це набагато більше, ніж просто цифра в оголошенні. Це своєрідне вікно у стан об'єкта та у стосунки всередині спільноти власників. Хто знаходить час відкрити це вікно ще до купівлі, той згодом убереже себе від чималої кількості неприємних сюрпризів.
У L&B Immobiliya ми супроводжуємо покупців і продавців саме в таких деталях з 2009 року — німецькою, англійською та російською мовами, а за потреби й у форматі дистанційної купівлі для міжнародних клієнтів. Якщо у вас є питання щодо конкретної квартири чи наших послуг, звертайтеся через нашу контактну сторінку.
