Comprare una casa senza possedere il terreno su cui sorge? Per molti suona strano, ma in Germania è un modello del tutto consolidato: l'Erbbaurecht, il diritto di superficie. Soprattutto in città come Berlino, dove il prezzo del terreno rappresenta spesso gran parte del costo totale, il tema torna continuamente a galla durante la ricerca di un immobile. Chi desidera comprare un immobile in Erbbaurecht dovrebbe però capire bene cosa acquista davvero – e cosa no.
In parole semplici: comprate la casa, ma non il terreno. Il terreno resta di proprietà di un terzo, solitamente un Comune, una chiesa, una fondazione o un proprietario privato. In cambio pagate una sorta di canone per l'uso del suolo, il cosiddetto Erbbauzins (canone di superficie). A fronte di questo, potete utilizzare il terreno per molti decenni, costruirci sopra e vendere, lasciare in eredità o ipotecare la casa esattamente come in un normale acquisto.
Come funziona l'Erbbaurecht
Dal punto di vista giuridico, l'Erbbaurecht è un diritto autonomo, iscritto nel Grundbuch (registro fondiario). Viene registrato in un apposito Erbbaugrundbuch (registro del diritto di superficie) e ha quindi un valore quasi paragonabile alla piena proprietà. Potete darlo in garanzia per ottenere un finanziamento, potete venderlo e, in caso di successione, passa normalmente agli eredi. La grande differenza rispetto alla piena proprietà classica è che il terreno resta di proprietà dell'Erbbaugeber (concedente del diritto di superficie), a cui pagate un canone periodico.
Un Erbbauvertrag (contratto di diritto di superficie) disciplina questi dettagli con precisione: la durata del diritto, l'importo del canone, le modalità di adeguamento e cosa succede alla scadenza. Queste condizioni contrattuali sono decisive: due diritti di superficie possono sembrare simili sulla carta e rivelarsi, nella pratica, molto diversi in termini di convenienza.
Il canone di superficie (Erbbauzins): quanto si paga periodicamente
L'Erbbauzins è, in sostanza, il canone per l'utilizzo del terreno. Viene calcolato per lo più come percentuale del valore del terreno e, a seconda della zona e delle condizioni contrattuali, può variare molto da caso a caso. Un punto importante: il canone di norma non è fissato per sempre, ma viene adeguato a intervalli regolari all'andamento generale dei prezzi, spesso agganciandolo all'indice dei prezzi al consumo.
Per voi, come acquirenti, questo significa che l'onere mensile del canone può aumentare nel corso dei decenni. Nella pianificazione finanziaria non dovreste ignorarlo: chi calcola solo l'importo attuale e tra vent'anni si ritrova sorpreso da una rata molto più alta ha fatto male i conti. Un'occhiata al contratto chiarisce esattamente come è regolato l'adeguamento e con quale frequenza avviene.
Durata: quasi sempre decenni, non per sempre
I diritti di superficie vengono concessi solitamente per periodi compresi tra 50 e 99 anni. Sembra tanto, ma è comunque un tempo limitato – ed è proprio questo che gli acquirenti dovrebbero tenere a mente, soprattutto se pensano alla casa come previdenza per la vecchiaia o come bene da lasciare alla generazione successiva. Con un Erbbaurecht di nuova stipula e una durata di 99 anni, la scadenza è praticamente irrilevante per la maggior parte degli acquirenti. Diverso è il caso in cui si subentra in un diritto di superficie già esistente, costituito 30 o 40 anni fa: in questo caso la fine della durata può trovarsi in un futuro tutt'altro che lontano.
Cosa succede alla scadenza? Dipende dal contratto. Spesso è prevista un'opzione di proroga, di norma con condizioni rinegoziate. In alcuni casi l'edificio torna al proprietario del terreno dietro un indennizzo: si parla in questo caso di Heimfall (retrocessione). L'entità dell'indennizzo e le condizioni alle quali un Heimfall può verificarsi sono anch'esse stabilite nel contratto – ed è qui che conviene fare un controllo attento, meglio ancora con il supporto di un legale.
Per chi conviene questo modello
Il vantaggio evidente è che il prezzo d'acquisto risulta più basso, perché non pagate anche il terreno. Questo può interessare in particolare chi ha un reddito solido ma poco capitale proprio a disposizione. Chi altrimenti non potrebbe permettersi una proprietà nelle zone più richieste, grazie all'Erbbaurecht a volte riesce comunque ad accedere alla casa di proprietà. Il modello può essere adatto anche a giovani famiglie o a chi preferisce investire in un immobile da abitare piuttosto che in un bene da valorizzare nel lungo periodo.
L'Erbbaurecht è invece meno indicato per i puri investitori di capitale che puntano sulla rivalutazione del terreno, dato che questa va a beneficio del concedente e non vostro. Anche in fase di rivendita può emergere che gli immobili in Erbbaurecht sono più difficili da collocare sul mercato, perché molti acquirenti non conoscono il modello o restano scettici. Questo può, in alcuni casi, far scendere il prezzo ottenibile. Chi è alla ricerca sul mercato trova comunque immobili adatti anche nella nostra panoramica delle offerte immobiliari attuali, dove indichiamo sempre in modo trasparente la forma di proprietà.
I punti da verificare prima dell'acquisto
Prima di firmare, vale la pena esaminare con attenzione alcuni punti dell'Erbbauvertrag:
- Durata residua del diritto di superficie e condizioni per un'eventuale proroga
- Importo attuale del canone di superficie e clausola esatta di adeguamento
- Regole relative all'Heimfall e all'entità di un eventuale indennizzo
- Se una banca è ancora disposta a finanziare il diritto di superficie per la durata residua
- Obbligo di consenso del proprietario del terreno in caso di vendita o ristrutturazione
Proprio l'aspetto del finanziamento viene spesso sottovalutato. Le banche osservano con attenzione la durata residua, perché vogliono essere sicure che la garanzia resti valida per tutta la durata del mutuo. Con durate residue brevi può diventare più difficile ottenere un finanziamento, oppure la banca richiede garanzie aggiuntive. Un colloquio con la banca dovrebbe quindi svolgersi in parallelo alla verifica del contratto, non solo in un secondo momento.
Anche una verifica del Grundbuch fa parte del processo, così come una valutazione indipendente dello stato dell'immobile stesso. L'Erbbaurecht disciplina solo la questione del terreno, non cambia nulla riguardo alla sostanza edilizia. Una perizia indipendente può offrire ulteriore sicurezza prima di vincolarsi a lungo termine.
Conclusione: l'Erbbaurecht non è un compromesso di serie B
L'Erbbaurecht non è un ripiego, ma un modello autonomo, sperimentato da tempo in Germania, con vantaggi e svantaggi ben definiti. Per acquirenti attenti al prezzo, che vogliono abitare l'immobile e che esaminano con cura i dettagli contrattuali, può essere la via pratica verso la casa di proprietà. Chi invece punta sulla rivalutazione del terreno o ha bisogno della massima flessibilità in caso di rivendita dovrebbe valutare le condizioni con particolare spirito critico.
Se state valutando l'acquisto o la vendita di un immobile in Erbbaurecht e non siete sicuri di quali aspetti contrattuali contano davvero: noi di L&B Immobiliya vi accompagniamo dal 2009 proprio in questo tipo di questioni, in tedesco, inglese e russo, fino all'appuntamento dal Notar (notaio). Date un'occhiata ai nostri servizi per l'acquisto e la vendita oppure contattateci direttamente – esamineremo con calma il vostro caso.
