Купити будинок, не володіючи землею під ним? Для багатьох це звучить дивно, але в Німеччині це цілком усталена модель — Erbbaurecht (право забудови на чужій земельній ділянці). Особливо в таких містах, як Берлін, де вартість землі часто становить левову частку загальної ціни, ця тема регулярно спливає під час пошуку нерухомості. Якщо ви плануєте купити нерухомість з Erbbaurecht, важливо чітко розуміти, що саме ви набуваєте у власність — а що ні.
Простіше кажучи: ви купуєте будинок, але не землю. Земельна ділянка залишається у власності третьої особи — найчастіше це муніципалітет, церква, фонд або приватний власник землі. За це ви сплачуєте своєрідну «оренду» за землю — так званий Erbbauzins (плата за право користування земельною ділянкою). Натомість ви маєте право користуватися ділянкою протягом багатьох десятиліть, забудовувати її, а сам будинок можна вільно продавати, передавати у спадок або використовувати як заставу.
Як працює Erbbaurecht
Юридично Erbbaurecht — це самостійне право, яке вноситься до Grundbuch (поземельної книги). Воно ведеться в окремому реєстрі — Erbbaugrundbuch, і за своєю цінністю майже прирівнюється до повноцінної власності. Це право можна закласти під фінансування, продати, а у разі смерті власника воно переходить до спадкоємців у звичайному порядку. Головна відмінність від класичного повного права власності: сама земельна ділянка залишається у власності Erbbaugeber (особи, яка надає право забудови), і за це ви регулярно платите.
Erbbauvertrag (договір про право забудови) детально визначає всі умови: термін дії права, розмір плати, порядок її перегляду та що відбувається після закінчення строку. Саме умови договору мають вирішальне значення — два, здавалося б, однакові Erbbaurecht на папері можуть на практиці суттєво відрізнятися за привабливістю.
Erbbauzins: скільки і за що ви платите регулярно
Erbbauzins — це, по суті, плата за користування земельною ділянкою. Зазвичай вона розраховується як відсоток від вартості землі й, залежно від розташування та умов договору, може суттєво відрізнятися від об’єкта до об’єкта. Важливо: ця плата, як правило, не зафіксована назавжди, а переглядається через певні проміжки часу відповідно до загальної динаміки цін — часто прив’язана до індексу споживчих цін.
Для вас як покупця це означає: щомісячне навантаження через Erbbauzins може з роками зростати. Це обов’язково варто враховувати при плануванні фінансування. Хто орієнтується лише на сьогоднішній розмір платежу і через двадцять років дивується суттєво вищій сумі, той просто погано прорахував ситуацію. Уважне вивчення договору покаже, як саме регулюється перегляд плати і з якою періодичністю він відбувається.
Терміни дії: зазвичай десятиліття, а не назавжди
Erbbaurecht зазвичай надається на строк від 50 до 99 років. Звучить довго, але це все ж обмежений термін — і саме про це варто пам’ятати покупцям, особливо якщо вони розглядають будинок як забезпечення старості або спадок для наступного покоління. Якщо йдеться про щойно укладений Erbbaurecht на 99 років, дата закінчення строку для більшості покупців практично не має значення. Інша справа, якщо ви переймаєте вже наявне право забудови, яке було встановлено 30 чи 40 років тому. У такому разі кінець строку може настати цілком у осяжному майбутньому.
Що відбувається після закінчення строку? Все залежить від договору. Часто передбачена опція продовження, нерідко на нових, переглянутих умовах. У деяких випадках будівля переходить власнику земельної ділянки за компенсацію — це називається Heimfall (повернення будівлі власнику ділянки). Розмір такої компенсації та умови, за яких Heimfall взагалі можливий, також прописані в договорі — і саме тут варто уважно все вивчити, бажано за підтримки юриста.
Кому підходить ця модель
Очевидна перевага: ціна покупки нижча, адже ви не сплачуєте за землю. Це може бути особливо цікаво покупцям із стабільним доходом, але невеликим власним капіталом. Тим, хто інакше не міг би дозволити собі власне житло в затребуваних локаціях, Erbbaurecht іноді відкриває доступ до нерухомості у власність. Модель також підходить молодим сім’ям чи покупцям, які хочуть радше жити у власному житлі, ніж інвестувати в довгостроковий актив.
Менш підходящим Erbbaurecht зазвичай є для суто інвесторів, які розраховують на зростання вартості землі — адже воно відбувається на користь Erbbaugeber, а не на вашу. При перепродажу також може виявитися, що нерухомість з Erbbaurecht складніше реалізувати, оскільки багато покупців не знайомі з цією моделлю або ставляться до неї скептично. Це за певних обставин знижує можливу ціну продажу. До речі, підходящі об’єкти можна знайти в нашому огляді актуальних пропозицій нерухомості, де ми завжди прозоро вказуємо форму власності.
Що варто перевірити перед покупкою
Перед підписанням договору варто уважно вивчити кілька пунктів Erbbauvertrag:
- Строк, що залишився до закінчення Erbbaurecht, і умови його продовження
- Розмір поточного Erbbauzins та точне формулювання клаузули про його перегляд
- Умови щодо Heimfall та розмір можливої компенсації
- Чи готовий банк узагалі фінансувати Erbbaurecht з огляду на строк, що залишився
- Вимоги щодо згоди власника землі при продажу чи перебудові
Саме питання фінансування часто недооцінюють. Банки уважно дивляться на строк, що залишився, оскільки хочуть переконатися, що їхня застава зберігає цінність протягом усього періоду кредиту. При короткому залишковому строку отримати фінансування може бути складніше, або банк вимагатиме додаткової застави. Тому розмову з банком варто вести паралельно з перевіркою договору, а не після неї.
Не зайвим буде й перегляд Grundbuch, а також незалежна оцінка стану самої нерухомості. Erbbaurecht регулює лише питання землі, стан будівлі воно жодним чином не змінює. Незалежна оцінка може дати додаткову впевненість перед тим, як ви візьмете на себе довгострокові зобов’язання.
Висновок: Erbbaurecht — не компроміс другого сорту
Erbbaurecht — це не вимушене рішення, а самостійна, давно перевірена в Німеччині модель із чіткими перевагами та недоліками. Для покупців, які думають про бюджет, планують жити в житлі самостійно і ретельно перевіряють умови договору, це може бути практичним шляхом до власного дому. А от тим, хто розраховує на зростання вартості землі або потребує максимально гнучкого варіанту перепродажу, варто особливо критично зважити всі умови.
Якщо ви розглядаєте купівлю чи продаж нерухомості з Erbbaurecht і не впевнені, на що звернути увагу в договорі: команда L&B Immobiliya супроводжує клієнтів у подібних питаннях з 2009 року — німецькою, англійською та російською мовами, аж до зустрічі у Notar (нотаріуса). Ознайомтеся з нашими послугами з купівлі та продажу нерухомості або зв’яжіться з нами напряму — ми уважно розглянемо саме ваш випадок.
