Купить дом, не владея землёй под ним? Для многих это звучит странно, но в Германии это вполне устоявшаяся модель — так называемое Erbbaurecht (право застройки, наследуемое право пользования чужим земельным участком под застройку). Особенно в таких городах, как Берлин, где стоимость земельного участка нередко составляет львиную долю общей цены, эта тема регулярно всплывает при поиске недвижимости. Тем, кто хочет купить недвижимость с правом застройки (Erbbaurecht), стоит точно понимать, что именно он приобретает — а что нет.
Упрощённо говоря: вы покупаете дом, но не землю под ним. Участок остаётся в собственности третьего лица — чаще всего это муниципалитет, церковь, фонд или частный собственник земли. За пользование землёй вы платите своего рода арендную плату — так называемый Erbbauzins (плата за право застройки). Взамен вы можете пользоваться участком на протяжении многих десятилетий, застраивать его, а построенный дом продавать, передавать по наследству или закладывать в банке точно так же, как обычную недвижимость.
Как работает право застройки
С юридической точки зрения Erbbaurecht — это самостоятельное право, зарегистрированное в Grundbuch (поземельная книга, реестр прав на недвижимость в Германии). Оно ведётся в отдельном разделе поземельной книги — Erbbaugrundbuch — и по своей ценности почти приравнивается к настоящей собственности. Его можно заложить, чтобы получить финансирование, можно продать, а в случае смерти владельца оно переходит к наследникам на общих основаниях. Главное отличие от классической полной собственности в том, что сам участок остаётся у того, кто предоставил право застройки (Erbbaugeber), и именно ему вы регулярно платите.
Все детали фиксируются в договоре о праве застройки (Erbbauvertrag). В нём прописано, на какой срок заключается право, каков размер платы, как она индексируется и что происходит по окончании срока действия договора. Именно эти условия и являются решающими: два права застройки могут выглядеть на бумаге похоже, а на практике оказаться совершенно разными по привлекательности.
Erbbauzins: сколько вы платите регулярно
По сути, Erbbauzins — это плата за пользование земельным участком. Обычно она рассчитывается как процент от стоимости участка и в зависимости от местоположения и условий договора может сильно варьироваться от случая к случаю. Важно понимать: как правило, эта плата не зафиксирована навсегда, а периодически пересматривается в соответствии с общей динамикой цен — часто она привязана к индексу потребительских цен.
Для вас как покупателя это означает, что ежемесячная нагрузка от Erbbauzins может со временем расти. При планировании финансирования это нельзя игнорировать. Тот, кто ориентируется только на текущий размер платы и через двадцать лет сталкивается с существенно выросшей суммой, просчитался в расчётах. Внимательное изучение договора покажет, как именно регулируется индексация и с какой периодичностью она происходит.
Сроки: как правило, десятилетия, но не навсегда
Право застройки обычно предоставляется на срок от 50 до 99 лет. Звучит долго, но всё же это конечный срок — и именно об этом покупателям стоит помнить, особенно если они рассматривают дом как часть пенсионного плана или наследство для следующего поколения. Если речь идёт о новом договоре сроком на 99 лет, дата окончания практически не играет роли для большинства покупателей. Иначе обстоит дело, если вы приобретаете уже существующее право застройки, установленное 30 или 40 лет назад. В этом случае окончание срока может оказаться вполне обозримым.
Что происходит по окончании срока действия? Это зависит от условий договора. Часто предусмотрена опция продления, нередко на пересмотренных условиях. В некоторых случаях здание переходит собственнику земельного участка за компенсацию — так называемый Heimfall (возврат права застройки владельцу участка). Размер этой компенсации и условия, при которых Heimfall вообще возможен, также прописаны в договоре — и именно здесь стоит присмотреться повнимательнее, желательно с помощью юриста.
Кому подходит эта модель
Очевидное преимущество: цена покупки оказывается ниже, поскольку вы не оплачиваете участок земли. Это может быть особенно интересно покупателям с надёжным доходом, но небольшим собственным капиталом. Тем, кто иначе не смог бы позволить себе недвижимость в востребованных локациях, право застройки иногда открывает доступ к собственному жилью. Модель также подходит молодым семьям или покупателям, которые рассматривают покупку скорее как жильё для себя, чем как долгосрочную инвестицию с ростом стоимости.
Менее подходит право застройки для чистых инвесторов, рассчитывающих на рост стоимости участка — ведь этот рост достаётся владельцу земли, а не вам. При перепродаже также может выясниться, что недвижимость с правом застройки сложнее реализовать, поскольку многие покупатели незнакомы с этой моделью или относятся к ней настороженно. Это может снижать достижимую цену. Тем, кто присматривается к рынку, стоит заглянуть в нашу подборку актуальных предложений недвижимости, где мы всегда прозрачно указываем форму собственности.
Что стоит проверить перед покупкой
Прежде чем подписывать договор, стоит внимательно изучить несколько пунктов в договоре о праве застройки:
- Оставшийся срок действия права застройки и условия его продления
- Размер текущей платы (Erbbauzins) и точная формулировка условий её индексации
- Условия возврата права застройки (Heimfall) и размер возможной компенсации
- Готов ли банк вообще финансировать покупку с учётом оставшегося срока права застройки
- Требуется ли согласие собственника участка при продаже или перестройке
Именно вопрос финансирования часто недооценивают. Банки внимательно смотрят на оставшийся срок действия права застройки, ведь им важно, чтобы их обеспечение сохраняло силу на весь срок кредита. При коротком оставшемся сроке получить финансирование может быть сложнее, либо банк потребует дополнительное обеспечение. Поэтому разговор с банком стоит вести параллельно с проверкой договора, а не после неё.
Также стоит заглянуть в поземельную книгу (Grundbuch) и получить независимую оценку состояния самого объекта. Право застройки регулирует только вопрос земли и никак не влияет на состояние здания. Независимая экспертиза может дать дополнительную уверенность, прежде чем вы примете решение на много лет вперёд.
Вывод: право застройки — не компромисс второго сорта
Право застройки — не вынужденное решение, а самостоятельная, давно проверенная в Германии модель со своими чёткими плюсами и минусами. Для покупателей, ориентированных на разумный бюджет, планирующих жить в доме самостоятельно и готовых внимательно изучить условия договора, это может стать практичным путём к собственному жилью. А вот тем, кто рассчитывает на рост стоимости земли или нуждается в максимально гибкой возможности перепродажи, стоит особенно критично взвесить все условия.
Если вы задумываетесь о покупке или продаже недвижимости с правом застройки и не уверены, на что обратить внимание в договоре: мы, команда L&B Immobiliya, с 2009 года сопровождаем клиентов именно в таких вопросах — на немецком, английском и русском языках, вплоть до сделки у нотариуса (Notar). Ознакомьтесь с нашими услугами по сопровождению покупки и продажи или свяжитесь с нами напрямую — мы внимательно рассмотрим именно ваш случай.
