Chi vuole vendere un appartamento o una casa in Germania non può ignorare un documento: l'Energieausweis (attestato di prestazione energetica). Molti proprietari lo conoscono solo come una formalità fastidiosa che spunta fuori poco prima della firma dal Notar (notaio tedesco, figura pubblica che autentica l'atto di compravendita immobiliare). In realtà vale la pena approfondire l'argomento. L'attestato energetico dice qualcosa sullo stato dell'edificio, influenza la decisione d'acquisto ed è obbligatorio per legge. Chi conosce le regole si risparmia problemi e può addirittura posizionare meglio l'immobile durante la vendita.
Cosa dice davvero un attestato energetico
L'attestato energetico indica quanta energia serve a un edificio per riscaldamento, acqua calda e in parte anche ventilazione. La base normativa è il Gebäudeenergiegesetz (GEG, la legge tedesca sull'efficienza energetica degli edifici), che ha sostituito la precedente normativa sul risparmio energetico. Per acquirenti e inquilini l'attestato è un primo orientamento su quanto costerà vivere quotidianamente nell'immobile e su quanto lavoro di ristrutturazione potrebbe essere necessario. Per chi vende, invece, è soprattutto un obbligo di legge.
Bedarfsausweis o Verbrauchsausweis: la differenza
Esistono due tipi di attestato energetico, e misurano cose diverse.
Il Verbrauchsausweis (attestato basato sui consumi effettivi) si fonda sui dati di consumo reali degli ultimi tre anni, ovvero sulle bollette di riscaldamento degli abitanti. È più economico e veloce da ottenere, ma ha un difetto: riflette il comportamento degli utenti. Una famiglia di pensionati parsimoniosi, che accende il riscaldamento raramente, produce valori migliori rispetto a una giovane famiglia nello stesso edificio. Il Verbrauchsausweis racconta quindi più degli abitanti che della struttura dell'edificio.
Il Bedarfsausweis (attestato basato sul fabbisogno teorico) procede diversamente. Un consulente energetico calcola, sulla base di documenti edilizi, standard di isolamento, finestre, impianto di riscaldamento e involucro dell'edificio, quanta energia servirebbe teoricamente alla casa, indipendentemente da come i residenti effettivamente riscaldano. Questo metodo è più laborioso e costoso, ma è considerato più oggettivo e significativo, soprattutto per gli edifici più datati.
Quale attestato sia obbligatorio dipende dall'edificio. Per le nuove costruzioni e per gli edifici con meno di cinque unità abitative, la cui domanda di costruzione risale a prima del 1977 e che non sono stati ristrutturati secondo uno standard paragonabile a una nuova costruzione, è previsto in linea di principio il Bedarfsausweis. Per tutti gli altri edifici esistenti, i proprietari possono scegliere liberamente tra le due tipologie.
Le classi di efficienza energetica da A a H
Da alcuni anni i valori riportati nell'attestato energetico vengono inoltre suddivisi in classi di efficienza da A+ a H, in modo simile a quanto avviene per frigoriferi o lavatrici. Questo rende i numeri più comprensibili anche per i non addetti ai lavori.
- A+ e A: fabbisogno energetico molto basso, tipico delle nuove costruzioni con isolamento moderno, pompa di calore o standard casa passiva.
- Da B a D: valori solidi o nella media, come si trovano spesso in edifici storici ristrutturati o costruzioni degli anni '90 e 2000.
- Da E a G: fabbisogno energetico elevato o molto elevato, frequente in edifici non ristrutturati costruiti tra gli anni '60 e '80.
- H: fabbisogno energetico molto alto, tipico di vecchi edifici non ristrutturati, privi di isolamento e con impianti di riscaldamento obsoleti.
Un aspetto importante per gli acquirenti: la classe da sola non sostituisce un sopralluogo né una valutazione tecnica professionale. Due case nella stessa classe possono comportare costi di ristrutturazione molto diversi, a seconda che sia interessato solo il tetto o l'intero edificio. L'attestato energetico è un buon primo riferimento, ma non un'perizia completa sullo stato dell'immobile.
Cosa significano concretamente i dati per l'acquirente
Per chi è interessato all'acquisto vale la pena osservare due valori nell'attestato: il fabbisogno o consumo di energia finale in chilowattora per metro quadrato all'anno, e i vettori energetici utilizzati. Un immobile in classe F o G non significa automaticamente che sia un cattivo acquisto. Spesso il prezzo può essere negoziato di conseguenza, e con interventi mirati come una nuova caldaia, l'isolamento dell'ultimo solaio o nuove finestre la classe migliora sensibilmente. Chi ha comunque in programma una ristrutturazione può trovare interessanti questo tipo di immobili, a patto di aver previsto il budget necessario per la modernizzazione. È importante considerare anche lo stato energetico in relazione ai requisiti del Gebäudeenergiegesetz sugli impianti di riscaldamento, da rispettare in caso di futura sostituzione.
Gli acquirenti che non sanno bene come interpretare i dati dell'attestato energetico in rapporto al prezzo di vendita traggono vantaggio da una valutazione neutrale. È proprio in questo che possiamo supportarvi con i nostri servizi, offrendo un inquadramento realistico dello stato dell'immobile e dei costi da prevedere.
Obblighi per il venditore: cosa richiede la legge
Venditori e locatori sono tenuti per legge a presentare un attestato energetico valido al più tardi al momento della visita dell'immobile. Già negli annunci immobiliari devono essere indicati determinati valori come il vettore energetico, l'anno di costruzione e la classe di efficienza. Chi non rispetta questo obbligo rischia non solo problemi con gli interessati, ma anche una sanzione amministrativa che, a seconda della violazione, può arrivare a diverse migliaia di euro.
L'attestato deve essere consegnato all'acquirente senza necessità di richiesta, al più tardi alla conclusione del contratto; è sufficiente una copia, mentre l'originale resta al proprietario. Un attestato energetico ha una validità di dieci anni, trascorsi i quali va rinnovato. Chi non possiede più un attestato aggiornato per il proprio immobile dovrebbe quindi provvedere per tempo prima della vendita, poiché la redazione da parte di un consulente energetico può richiedere anche diverse settimane, a seconda del carico di lavoro.
Un errore comune: alcuni proprietari pensano che l'attestato energetico sia necessario solo in caso di locazione. Non è così. Anche per la vendita di un immobile abitato dal proprietario stesso è obbligatorio, indipendentemente dal fatto che si tratti di una casa unifamiliare, di un appartamento in condominio o di uno stabile plurifamiliare. Le eccezioni sono previste solo per pochissimi casi particolari, come edifici sottoposti a tutela dei beni culturali o immobili con superficie utile inferiore a 50 metri quadrati.
L'attestato energetico come parte di una buona preparazione alla vendita
Chi desidera vendere un immobile non dovrebbe considerare l'attestato energetico come un obbligo fastidioso da sbrigare alla fine del processo, ma pianificarlo per tempo. Un attestato aggiornato e corretto crea fiducia negli interessati ed evita ritardi poco prima dell'appuntamento dal Notar. Soprattutto per gli immobili con una buona classe di efficienza, vale la pena comunicarlo attivamente nell'annuncio, perché le case efficienti dal punto di vista energetico si vendono spesso più facilmente e a prezzi più stabili. Per saperne di più su come impostare una commercializzazione efficace, potete consultare la nostra pagina dedicata alla vendita immobiliare.
Per i proprietari ancora incerti su quale tipo di attestato sia adatto al proprio immobile o su come lo stato energetico influisca sul prezzo ottenibile, vale la pena confrontarsi con chi conosce entrambi gli aspetti: il mercato e i dettagli tecnici.
Noi di L&B Immobiliya accompagniamo i proprietari a Berlino e in tutta la Germania lungo l'intero processo di vendita, dalla prima valutazione fino al reperimento dell'attestato energetico più adatto, sino al passaggio finale dal Notar. Contattateci senza impegno tramite la nostra pagina contatti: siamo a vostra disposizione in tedesco, inglese e russo.
