Той, хто хоче продати квартиру чи будинок, неминуче стикається з одним документом: енергетичним паспортом (Energieausweis). Багато власників сприймають його лише як прикру формальність, яка десь наприкінці процесу з'являється перед підписанням у нотаріуса. А втім, придивитися до нього уважніше варто. Енергетичний паспорт багато говорить про стан будівлі, впливає на рішення покупця і, крім того, є обов'язковим за законом. Хто знає правила, той уникає зайвих клопотів і навіть може вигідніше подати свою нерухомість у процесі продажу.
Що насправді показує енергетичний паспорт
Енергетичний паспорт показує, скільки енергії будівля витрачає на опалення, гаряче водопостачання і частково на вентиляцію. Основа для цього — Gebäudeenergiegesetz (GEG, Закон про енергоефективність будівель), який замінив колишню постанову про економію енергії. Для покупців і орендарів паспорт — це перший орієнтир: наскільки дорогим буде проживання у щоденному житті і наскільки велика потреба в реконструкції. Для продавця ж це передусім одне — обов'язок.
Розрахунковий чи споживчий паспорт: у чому різниця
Існує два види енергетичних паспортів, і вони вимірюють різні речі.
Споживчий паспорт (Verbrauchsausweis) ґрунтується на реальних даних споживання за останні три роки, тобто на рахунках за опалення мешканців. Він дешевший і швидший в оформленні, але має один недолік: відображає поведінку користувачів. Ощадливе подружжя пенсіонерів, яке рідко вмикає опалення на повну, дає кращі показники, ніж молода сім'я в тому самому будинку. Тобто споживчий паспорт більше говорить про мешканців, ніж про саму будівлю.
Розрахунковий паспорт (Bedarfsausweis) діє інакше. Енергоаудитор на основі будівельної документації, рівня утеплення, вікон, опалювальної системи та оболонки будівлі розраховує, скільки енергії теоретично потребував би будинок, незалежно від того, як фактично опалюють мешканці. Цей метод складніший і дорожчий, але вважається об'єктивнішим і інформативнішим, особливо для старих будівель.
Який саме паспорт обов'язковий, залежить від будівлі. Для новобудов і для будинків з менш ніж п'ятьма квартирами, на які заявку на будівництво подали до 1977 року і які не реконструйовані до рівня, порівнянного з новобудовою, за замовчуванням обов'язковий розрахунковий паспорт. Для всіх інших наявних будівель власники можуть обирати між двома варіантами.
Класи енергоефективності від A до H
Вже кілька років значення в енергетичному паспорті додатково поділяють на класи енергоефективності від A+ до H, за принципом, подібним до маркування холодильників чи пральних машин. Це робить цифри зрозумілішими для непрофесіоналів.
- A+ до A: дуже низька потреба в енергії, типово для новобудов із сучасним утепленням, тепловим насосом чи стандартом пасивного будинку.
- B до D: солідні або середні показники, які часто зустрічаються у реконструйованих старих будівлях або будинках 1990-х та 2000-х років.
- E до G: підвищена або висока потреба в енергії, частіше у нереконструйованих будівлях 1960–1980-х років.
- H: дуже висока потреба в енергії, переважно у нереконструйованих старих будівлях без утеплення і зі старою системою опалення.
Важливо для покупців: сам клас не замінює огляду об'єкта і фахової оцінки. Два будинки в одному класі можуть мати різні витрати на реконструкцію залежно від того, чи стосується це лише даху, чи всієї будівлі. Енергетичний паспорт — хороша перша орієнтовна точка, але не повноцінна експертиза стану будівлі.
Що ці дані означають для покупця конкретно
Кандидатам на покупку варто звернути увагу на дві цифри в паспорті: кінцеву потребу чи споживання енергії в кіловат-годинах на квадратний метр на рік, а також використовувані енергоносії. Нерухомість класу F чи G автоматично не означає поганої покупки. Часто ціну можна відповідно узгодити, а завдяки цілеспрямованим заходам — новому опаленню, утепленню верхнього перекриття чи новим вікнам — клас помітно покращується. Той, хто в будь-якому разі планує реконструкцію, цілком може зацікавитися такими об'єктами, за умови, що бюджет на модернізацію закладений заздалегідь. Важливий також енергетичний стан у зв'язку з вимогами Gebäudeenergiegesetz щодо систем опалення, які потрібно враховувати при їх заміні у майбутньому.
Покупці, які не впевнені, як оцінити дані енергетичного паспорта у співвідношенні з ціною покупки, отримують користь від незалежної оцінки. Саме тут ми допомагаємо у рамках наших послуг реалістичною оцінкою стану та очікуваних витрат.
Обов'язки продавця: що вимагає закон
Продавці, а також орендодавці, за законом зобов'язані пред'явити чинний енергетичний паспорт щонайпізніше під час огляду об'єкта. Уже в оголошеннях про продаж нерухомості мають бути вказані певні показники: енергоносій, рік будівництва та клас енергоефективності. Хто цим знехтує, ризикує не лише проблемами із зацікавленими покупцями, а й штрафом, який залежно від порушення може сягати кількох тисяч євро.
Паспорт має бути переданий покупцю без окремого запиту щонайпізніше при укладанні договору, копії достатньо, оригінал залишається у власника. Енергетичний паспорт дійсний десять років, після цього потрібно оформити новий. Тож якщо у вас роками немає актуального паспорта на свою нерухомість, варто вирішити це питання заздалегідь до продажу, адже оформлення енергоаудитором залежно від завантаженості може тривати кілька тижнів.
Поширена помилка: деякі власники думають, що енергетичний паспорт потрібен лише при здачі в оренду. Це не так. При продажу нерухомості, яку використовує сам власник, паспорт також обов'язковий, незалежно від того, йдеться про приватний будинок, квартиру у власності чи багатоквартирний будинок. Винятки існують лише для дуже небагатьох особливих випадків, наприклад, для будівель під охороною пам'яток чи об'єктів з корисною площею менше 50 квадратних метрів.
Енергетичний паспорт як частина хорошої підготовки до продажу
Той, хто хоче продати нерухомість, не повинен сприймати енергетичний паспорт як прикру формальність в кінці процесу, а планувати його заздалегідь. Актуальний, коректно оформлений паспорт створює довіру у зацікавлених покупців і запобігає затримкам безпосередньо перед візитом до нотаріуса. Особливо для об'єктів із хорошим класом енергоефективності варто активно висвітлювати це в експозе, адже енергетично добрі будинки часто продаються легше і за стабільнішими цінами. Більше про те, як може виглядати продумана маркетингова стратегія, ви знайдете на нашій сторінці про продаж нерухомості.
Власникам, які ще не впевнені, який тип паспорта підходить для їхньої нерухомості або як енергетичний стан впливає на можливу ціну продажу, варто поговорити з тим, хто знає обидві сторони — ринок і технічні деталі.
У L&B Immobiliya ми супроводжуємо власників у Берліні та по всій Німеччині протягом усього процесу продажу — від першої оцінки через оформлення відповідного енергетичного паспорта до передачі об'єкта у нотаріуса. Звертайтеся до нас без зобов'язань через нашу контактну сторінку, ми консультуємо німецькою, англійською та російською мовами.
