Тот, кто собирается продать квартиру или дом в Германии, неизбежно столкнётся с одним документом — энергетическим паспортом (Energieausweis). Многие собственники считают его досадной формальностью, которая всплывает где-то перед подписанием у нотариуса (Notar). А зря — присмотреться к нему стоит внимательнее. Энергетический паспорт даёт представление о состоянии здания, влияет на решение покупателя и, что немаловажно, требуется по закону. Тот, кто разбирается в правилах, избавит себя от лишних хлопот и сможет выгоднее представить объект в процессе продажи.
Что вообще показывает энергетический паспорт
Энергетический паспорт показывает, сколько энергии требуется зданию на отопление, горячую воду и частично на вентиляцию. Основа — Закон об энергии зданий (Gebäudeenergiegesetz, GEG), который заменил прежнее Постановление об энергосбережении. Для покупателей и арендаторов паспорт — это первый ориентир: сколько будет стоить проживание в повседневности и насколько велика может быть потребность в санации (модернизации здания). Для продавца же это прежде всего одно — обязанность.
Bedarfsausweis или Verbrauchsausweis: в чём разница
Существует два вида энергетических паспортов, и измеряют они разные вещи.
Потребительский паспорт (Verbrauchsausweis) составляется на основе фактических данных о потреблении энергии за последние три года — то есть по счетам жильцов за отопление. Он дешевле и быстрее в оформлении, но имеет один существенный недостаток: он отражает поведение конкретных пользователей. Экономный пожилой хозяин, который редко включает отопление на полную, покажет лучшие показатели, чем молодая семья в том же доме. То есть потребительский паспорт больше говорит о жильцах, чем о самом строении.
Расчётный паспорт (Bedarfsausweis) устроен иначе. Специалист по энергоэффективности рассчитывает на основе строительной документации, уровня утепления, окон, отопительной системы и ограждающих конструкций здания, сколько энергии дом теоретически потребовал бы — независимо от того, как реально топят жильцы. Этот метод более трудоёмкий и дорогой, зато считается более объективным и информативным, особенно для старых зданий.
Какой именно паспорт обязателен, зависит от здания. Для новостроек, а также для зданий менее чем с пятью квартирами, на которые заявка на строительство была подана до 1977 года и которые не были модернизированы до сопоставимого со стандартом новостройки уровня, в принципе обязателен расчётный паспорт (Bedarfsausweis). Для всех остальных объектов вторичного рынка собственники могут выбирать между двумя вариантами.
Классы энергоэффективности от A до H
Уже несколько лет показатели в энергетическом паспорте дополнительно распределяются по классам энергоэффективности — от A+ до H, по аналогии с холодильниками или стиральными машинами. Это делает цифры понятнее для непрофессионала.
- A+ — A: очень низкая потребность в энергии, типично для новостроек с современным утеплением, тепловым насосом или стандартом пассивного дома.
- B — D: неплохие, средние показатели — часто встречаются у санированных старых домов или зданий 1990-х–2000-х годов постройки.
- E — G: повышенная или высокая потребность в энергии, часто у несанированных зданий 1960-х–1980-х годов.
- H: очень высокая потребность в энергии, как правило, у несанированных старых домов без утепления и со старой отопительной техникой.
Важно для покупателей: сам по себе класс не заменяет ни осмотра объекта, ни экспертной оценки. Два дома в одном и том же классе могут потребовать совершенно разных затрат на санацию — в зависимости от того, нужно ли ремонтировать только крышу или всё здание целиком. Энергетический паспорт — хороший первый ориентир, но не полноценное заключение о состоянии здания.
Что данные паспорта означают для покупателя на практике
Потенциальным покупателям стоит обратить внимание на две цифры в паспорте: конечную потребность (или расход) энергии в киловатт-часах на квадратный метр в год, а также используемые энергоносители. Объект в классе F или G автоматически не означает плохую покупку. Часто под это можно соответственно поторговаться по цене, а с помощью целевых мер — новое отопление, утепление верхнего перекрытия, новые окна — класс заметно улучшается. Тем, кто в любом случае планирует ремонт, такие объекты вполне могут быть интересны — при условии, что бюджет на модернизацию заложен заранее. Важно учитывать энергетическое состояние также в контексте требований Закона об энергии зданий (GEG) к отопительным системам, которые нужно будет соблюдать при их замене.
Покупателям, которые не уверены, как соотнести данные энергетического паспорта с ценой объекта, полезна независимая оценка. Именно с этим мы помогаем в рамках наших услуг, давая реалистичную оценку состояния объекта и ожидаемых расходов.
Обязанности продавца: что требует закон
Продавцы, а также арендодатели, по закону обязаны предъявить действующий энергетический паспорт не позднее осмотра объекта. Уже в объявлениях о продаже недвижимости должны указываться определённые параметры — вид энергоносителя, год постройки и класс энергоэффективности. Тот, кто этим пренебрегает, рискует не только столкнуться с недовольством заинтересованных лиц, но и получить штраф, который в зависимости от нарушения может достигать нескольких тысяч евро.
Паспорт нужно передать покупателю без напоминания не позднее заключения договора; достаточно копии, оригинал остаётся у собственника. Энергетический паспорт действителен десять лет, после чего необходимо оформить новый. Поэтому тем, у кого паспорта на объект уже давно нет, стоит позаботиться об этом заблаговременно до продажи — оформление у специалиста по энергоэффективности, в зависимости от загруженности, вполне может занять несколько недель.
Распространённое заблуждение: некоторые собственники думают, что энергетический паспорт нужен только при сдаче в аренду. Это не так. При продаже недвижимости, в которой собственник проживал сам, паспорт также обязателен — независимо от того, идёт ли речь об отдельном доме, квартире в собственности или многоквартирном доме. Исключения предусмотрены лишь для очень немногих особых случаев — например, для зданий под охраной памятников или объектов с полезной площадью менее 50 квадратных метров.
Энергетический паспорт как часть грамотной подготовки к продаже
Тем, кто планирует продать недвижимость, не стоит откладывать энергетический паспорт как досадную формальность на самый конец процесса — его лучше запланировать заранее. Актуальный, правильно оформленный паспорт формирует доверие у заинтересованных покупателей и предотвращает задержки непосредственно перед визитом к нотариусу. Особенно для объектов с хорошим классом энергоэффективности стоит активно упоминать это в экспозе — энергетически качественные дома часто продаются легче и по более стабильным ценам. Подробнее о том, как может выглядеть продуманная маркетинговая стратегия, вы найдёте на нашей странице о продаже недвижимости.
Собственникам, которые всё ещё сомневаются, какой вид паспорта подходит для их объекта или как энергетическое состояние повлияет на достижимую цену, стоит поговорить с тем, кто разбирается в обеих сторонах вопроса — и в рынке, и в технических деталях.
В L&B Immobiliya мы сопровождаем собственников в Берлине и по всей Германии на протяжении всего процесса продажи — от первой оценки объекта до оформления подходящего энергетического паспорта и передачи документов у нотариуса. Свяжитесь с нами без обязательств через нашу страницу контактов — консультируем на немецком, английском и русском языках.
