Той, хто хоче продати будинок чи квартиру, часто недооцінює, скільки паперової роботи потрібно виконати заздалегідь. Запис до нотаріуса (Notar) вже призначено, покупець готовий – а тут виявляється, що бракує енергетичного паспорта (Energieausweis) або угода про поділ власності (Teilungserklärung) роками лежить у підвалі якогось родича. Щоб ваш продаж не застопорився на фінішній прямій, ми зібрали тут усі документи, які зазвичай потрібні для продажу нерухомості. З цінами, джерелами отримання та чесною інформацією про терміни очікування.
Які документи потрібні для продажу нерухомості?
Загалом діє правило: залежно від типу об'єкта – будинок, квартира у власності, орендована нерухомість – перелік дещо відрізняється. Для окремого будинку без орендарів не потрібні річні звіти (Jahresabrechnung) об'єднання власників, а для квартири у власності – потрібні. Наведені нижче документи охоплюють більшість випадків.
Виписка з поземельної книги (Grundbuchauszug)
Виписка з поземельної книги показує, кому належить нерухомість і які права та обтяження в ній зареєстровані – наприклад, іпотечні борги (Grundschuld), права проходу чи права користування. Покупець і нотаріус практично завжди вимагають цей документ, і він не повинен бути старшим за кілька тижнів. Замовити виписку можна у відповідному відомстві поземельної книги (Grundbuchamt), зазвичай онлайн через земельні юридичні портали. Вартість становить приблизно 10–20 євро, обробка займає зазвичай кілька днів, а в деяких федеральних землях при онлайн-заявці – навіть кілька годин.
Кадастрова карта (Flurkarte / Liegenschaftskarte)
Кадастрова карта показує точне розташування та межі земельної ділянки. Отримати її можна в кадастровому відомстві (Katasteramt) або онлайн через геопортали відповідної федеральної землі. Вартість тут теж зазвичай становить 10–20 євро. Час очікування невеликий, якщо не потрібне нове межування.
Угода про поділ власності (Teilungserklärung) та протоколи зборів власників
Для квартир у власності угода про поділ власності є обов'язковою. Вона визначає, що є приватною власністю (Sondereigentum), а що – спільною власністю (Gemeinschaftseigentum), і часто містить важливі деталі щодо прав користування, наприклад, частками саду чи підвальними приміщеннями. Покупці хочуть її бачити, адже вона багато говорить про можливі конфлікти у спільноті власників. До неї додаються протоколи останніх зборів власників (Eigentümerversammlung), в ідеалі за останні три–п'ять років. Вони показують, чи заплановані великі ремонтні роботи і чи є конфлікти у спільноті.
Обидва документи зазвичай можна отримати в управлінні будинком (Hausverwaltung). Деякі управляючі компанії надають копії безкоштовно, інші стягують збір за обробку від 20 до 100 євро. Якщо управляюча компанія працює повільно, отримання документів може зайняти два–три тижні – плануйте це заздалегідь.
Кошторис витрат (Wirtschaftsplan) та річні звіти (Jahresabrechnung)
До документів для продажу квартири у власності також належать актуальний кошторис витрат і річні звіти за останні два–три роки. Вони показують, яка сума плати за утримання будинку (Hausgeld), на що вона витрачається і чи є резервний фонд на утримання (Instandhaltungsrücklage). За цими цифрами покупці розраховують свої поточні витрати – без них навряд чи хтось серйозно вестиме перемовини. Ці документи теж надає управляюча компанія, часто разом із протоколами зборів.
Енергетичний паспорт (Energieausweis)
Енергетичний паспорт передбачений законом і повинен бути готовий вже до першого перегляду об'єкта, а не лише до візиту до нотаріуса. Існує два варіанти: паспорт на основі споживання (Verbrauchsausweis), який базується на реальних даних споживання за останні роки, і більш складний паспорт на основі потреби (Bedarfsausweis), який часто обов'язковий для старих, не відремонтованих будівель. Оформити його можна в енергоконсультантів, архітекторів або через численних онлайн-провайдерів. Verbrauchsausweis коштує зазвичай 50–100 євро, Bedarfsausweis залежно від будівлі може коштувати 300–500 євро. Розраховуйте на один–два тижні обробки, а для Bedarfsausweis з оглядом об'єкта на місці – довше.
Розрахунок житлової площі (Wohnflächenberechnung)
Якщо кількість квадратних метрів, зазначена в плані поверху, не відповідає дійсності, згодом можуть виникнути суперечки, а в найгіршому випадку – вимоги про відшкодування збитків. Точний розрахунок житлової площі відповідно до постанови про розрахунок житлової площі (Wohnflächenverordnung) вносить ясність і зміцнює вашу позицію під час переговорів про ціну. Якщо актуального розрахунку немає, варто звернутися до бюро геодезії чи архітектора. Вартість залежить від розміру об'єкта, зазвичай це невелика сума в межах кількох сотень євро.
Підтвердження ремонтів і модернізацій
Новий дах, нова система опалення, утеплений фасад – такі інвестиції варто підтвердити документально. Рахунки, акти виконаних робіт від майстрів чи фотографії ходу будівельних робіт підвищують довіру покупця і часто виправдовують вищу ціну. В ідеалі ці документи ви вже маєте в своєму архіві. Якщо їх немає, іноді допомагає перегляд власної електронної пошти або запит до фірми, яка виконувала роботи.
Чинні договори оренди
Якщо ви продаєте здану в оренду нерухомість, діє принцип «купівля не припиняє оренду» (Kauf bricht nicht Miete) – новий власник автоматично приймає на себе чинні договори оренди. Тому покупці хочуть бачити актуальні договори, можливі додаткові угоди та інформацію про застави (Kaution). Ці документи як орендодавець ви й так маєте, але перевірте, чи всі додаткові угоди присутні в повному обсязі.
Продаж нерухомості з-за кордону: що по-іншому?
Якщо ви живете за кордоном, наприклад, тому що хочете продати успадковану квартиру в Берліні, отримання документів стає складнішим. Багато відомств і управляючих компаній обробляють запити з-за кордону повільніше, деякі вимагають довіреність (Vollmacht) у нотаріально засвідченій формі, іноді з апостилем. Тут варто розраховувати не на дні, а радше на кілька тижнів. Спілкування німецькою мовою також є перешкодою для багатьох іноземних власників – відомства та управляючі компанії рідко відповідають англійською чи російською.
Саме тут варто скористатися супроводом на місці. Ми, команда L&B Immobiliya, беремо на себе повне отримання документів, спілкуємося з відомством поземельної книги, кадастровим відомством та управляючою компанією, і готуємо все для нотаріуса. Наші послуги розраховані саме на власників, які не можуть або не хочуть особисто бути присутніми на місці.
Графік: коли варто починати збір документів?
Загальне правило таке: починайте збирати документи одразу, як тільки прийняли рішення про продаж, – а не тоді, коли вже знайшовся покупець. Виписка з поземельної книги та кадастрова карта зазвичай надходять швидко, а от угода про поділ власності, протоколи та річні звіти можуть стати випробуванням на терпіння, якщо управляюча компанія не поспішає. Той, хто закладає чотири–шість тижнів запасу, зазвичай проходить весь процес спокійно, не переносячи запис до нотаріуса.
Якщо ви не впевнені, які саме документи потрібні у вашому конкретному випадку, просто зверніться до нас. Під час безкоштовної оцінки нерухомості ми одразу з'ясуємо, які документи актуальні для вашого продажу і чого, можливо, ще бракує.
Висновок
Перелік документів для продажу нерухомості на перший погляд здається довгим, але його цілком можна спланувати, якщо почати вчасно. Більшість документів коштують небагато і їх можна отримати за кілька днів чи тижнів. Лише у випадку квартир з повільною управляючою компанією або продажу з-за кордону варто закладати помітно більше часу.
Ми, команда L&B Immobiliya, з 2009 року супроводжуємо продавців по всій Німеччині саме через цей процес – німецькою, англійською та російською мовами. Якщо у вас є запитання щодо документів або ви просто не знаєте, з чого почати, звертайтеся через нашу контактну сторінку.
