Chi desidera vendere la propria casa o il proprio appartamento spesso sottovaluta quanta burocrazia sia necessaria prima di arrivare al traguardo. L'appuntamento dal notaio (Notar) è fissato, l'acquirente è pronto – e poi manca l'attestato energetico, oppure l'atto di divisione (Teilungserklärung) giace da anni in cantina da un parente. Per evitare che la vendita si blocchi proprio all'ultimo momento, abbiamo raccolto qui tutti i documenti per la vendita di un immobile di cui normalmente avrete bisogno. Con costi, dove richiederli e tempi realistici di attesa.
Quali documenti servono per vendere un immobile?
In linea di massima vale questo principio: a seconda del tipo di immobile – casa unifamiliare, appartamento in condominio, immobile locato – la lista varia leggermente. Una casa unifamiliare senza inquilini non richiede i rendiconti annuali di un'assemblea condominiale, un appartamento in condominio invece sì. I documenti seguenti coprono la maggior parte dei casi.
Estratto del Grundbuch (registro fondiario)
L'estratto del Grundbuch (il registro fondiario tedesco, in cui sono iscritti proprietà e vincoli sugli immobili) mostra a chi appartiene l'immobile e quali diritti e oneri vi sono registrati – ad esempio ipoteche (Grundschulden), diritti di passaggio o diritti d'uso. Acquirenti e notaio (Notar) lo richiedono praticamente sempre, e non dovrebbe risalire a più di poche settimane prima. Potete richiederlo presso l'ufficio del catasto immobiliare (Grundbuchamt) competente, spesso online tramite i portali di giustizia dei Länder. I costi si aggirano tra i 10 e i 20 euro, l'elaborazione richiede spesso solo pochi giorni, in alcuni Länder addirittura poche ore per le richieste online.
Flurkarte (mappa catastale)
La Flurkarte (mappa catastale) mostra la posizione esatta e i confini del terreno. Si ottiene presso l'ufficio catastale (Katasteramt) oppure online tramite i rispettivi geoportali dei Länder. Anche qui i costi si aggirano generalmente tra i 10 e i 20 euro. I tempi di attesa sono contenuti, a patto che non sia necessario un nuovo rilievo topografico.
Atto di divisione (Teilungserklärung) e verbali delle assemblee condominiali
Per gli appartamenti in condominio, l'atto di divisione (Teilungserklärung) è obbligatorio. Stabilisce cosa costituisce proprietà esclusiva e cosa proprietà comune, e spesso contiene dettagli importanti sui diritti d'uso, ad esempio per porzioni di giardino o cantine. Gli acquirenti vogliono vederlo perché rivela molto sui possibili punti di conflitto all'interno del condominio. A questo si aggiungono i verbali delle ultime assemblee condominiali, idealmente degli ultimi tre-cinque anni. Rivelano se sono previsti importanti lavori di ristrutturazione o se esistono conflitti all'interno della comunità di proprietari.
Entrambi i documenti si ottengono di norma dall'amministratore condominiale (Hausverwaltung). Alcuni amministratori forniscono le copie gratuitamente, altri richiedono una tassa di elaborazione tra i 20 e i 100 euro. In caso di amministrazioni poco reattive, la richiesta può richiedere anche due o tre settimane – pianificate per tempo.
Piano di gestione (Wirtschaftsplan) e rendiconti annuali
Anche questo rientra tra i documenti per la vendita di un appartamento in condominio: il piano di gestione (Wirtschaftsplan) attuale e i rendiconti annuali degli ultimi due-tre anni. Mostrano l'importo delle spese condominiali (Hausgeld), come vengono utilizzate e se esiste un fondo di riserva per la manutenzione. Gli acquirenti li usano per calcolare i costi correnti – senza questi numeri difficilmente qualcuno negozierà seriamente. Anche questi documenti provengono dall'amministratore, spesso insieme ai verbali delle assemblee.
Attestato di prestazione energetica (Energieausweis)
L'attestato energetico (Energieausweis) è obbligatorio per legge e deve essere disponibile già al primo appuntamento di visita, non solo dal notaio. Esistono due varianti: il Verbrauchsausweis, basato sui consumi effettivi degli ultimi anni, e il più complesso Bedarfsausweis, spesso obbligatorio per edifici più datati e non ristrutturati. Potete farlo rilasciare da consulenti energetici, architetti o tramite numerosi fornitori online. Un Verbrauchsausweis costa in genere tra i 50 e i 100 euro, un Bedarfsausweis può costare, a seconda dell'edificio, anche tra i 300 e i 500 euro. Calcolate una o due settimane di tempo di elaborazione, che si allungano se è prevista un'ispezione in loco per il Bedarfsausweis.
Calcolo della superficie abitabile (Wohnflächenberechnung)
Se i metri quadrati indicati nella planimetria non corrispondono alla realtà, in seguito possono sorgere controversie e, nel peggiore dei casi, richieste di risarcimento danni. Un calcolo preciso della superficie abitabile secondo la Wohnflächenverordnung (il regolamento tedesco sul calcolo della superficie abitabile) crea chiarezza e rafforza la vostra posizione nella trattativa sul prezzo. Se non è disponibile un calcolo aggiornato, conviene incaricare uno studio di rilevazione topografica o un architetto. I costi dipendono dalla dimensione dell'immobile, solitamente si tratta di una cifra a tre cifre non elevata.
Documentazione di ristrutturazioni e ammodernamenti
Tetto nuovo, nuovo impianto di riscaldamento, facciata isolata – questi investimenti dovreste poterli documentare. Fatture, verbali degli artigiani o foto dell'avanzamento dei lavori aumentano la credibilità e spesso giustificano un prezzo più alto. Nella migliore delle ipotesi avrete già archiviato voi stessi questi documenti. Se mancano, a volte aiuta dare un'occhiata alla propria casella e-mail o chiedere direttamente all'impresa artigiana che ha eseguito i lavori.
Contratti di locazione in corso
Se vendete un immobile locato, vale il principio «la vendita non scioglie la locazione» (Kauf bricht nicht Miete) – il nuovo proprietario subentra automaticamente nei contratti di locazione esistenti. Gli acquirenti vorranno quindi vedere i contratti attuali, eventuali integrazioni e un quadro delle cauzioni versate. Come locatori, questi documenti li avete comunque già a disposizione, verificate però che tutte le integrazioni siano complete.
Vendere un immobile dall'estero: cosa cambia?
Se vivete all'estero, magari perché volete vendere un appartamento ereditato a Berlino, la raccolta dei documenti diventa più complessa. Molti uffici e amministratori condominiali gestiscono le richieste dall'estero con maggiore lentezza, alcuni richiedono una procura (Vollmacht) in forma autenticata, talvolta con apostille. In questo caso calcolate non giorni ma piuttosto diverse settimane. Anche comunicare in tedesco rappresenta un ostacolo per molti proprietari internazionali – uffici pubblici e amministrazioni raramente rispondono in inglese o in russo.
Proprio in questi casi conviene affidarsi a un'assistenza in loco durante il processo di vendita. Noi di L&B Immobiliya ci occupiamo per voi dell'intera raccolta della documentazione, comunichiamo con l'ufficio del Grundbuch, il Katasteramt e l'amministratore condominiale, e prepariamo tutto pronto per il notaio. I nostri servizi si rivolgono in particolare ai proprietari che non possono o non vogliono essere presenti di persona.
Tempistica: quando iniziare a raccogliere i documenti?
Come regola generale: iniziate a raccogliere i documenti non appena avete deciso di vendere – non aspettate di aver trovato un acquirente. L'estratto del Grundbuch e la Flurkarte arrivano di solito rapidamente, mentre l'atto di divisione, i verbali e i rendiconti annuali possono mettere a dura prova la pazienza se l'amministrazione è poco collaborativa. Chi pianifica con quattro-sei settimane di anticipo, di norma supera bene tutto il processo senza dover rimandare l'appuntamento dal notaio.
Se non siete sicuri di quali documenti servano realmente nel vostro caso specifico, contattateci semplicemente. Nell'ambito di una valutazione immobiliare gratuita chiariamo subito quali documenti sono rilevanti per la vostra vendita e dove eventualmente manca ancora qualcosa.
Conclusione
L'elenco dei documenti per la vendita di un immobile sembra lungo a prima vista, ma è ben gestibile se si inizia per tempo. La maggior parte dei documenti costa poco ed è ottenibile nel giro di pochi giorni o poche settimane. Solo per gli appartamenti in condominio con amministrazioni poco reattive o per le vendite dall'estero dovreste mettere in conto molto più tempo.
Noi di L&B Immobiliya accompagniamo i venditori in tutta la Germania dal 2009 esattamente attraverso questo processo – in tedesco, inglese e russo. Se avete domande sui vostri documenti o semplicemente non sapete da dove iniziare, contattateci attraverso la nostra pagina di contatto.
