Negli ultimi anni Berlino è diventata uno dei mercati più grandi in Germania per gli immobili arredati in affitto. Professionisti internazionali che iniziano un nuovo lavoro presso un'azienda berlinese per uno o due anni, studenti in semestre all'estero, pendolari con una seconda casa: tutti cercano un appartamento in cui trasferirsi praticamente con una valigia. Per i proprietari questo apre un'opzione interessante: affittare arredato invece della classica locazione a tempo indeterminato o lasciare l'immobile vuoto per un periodo. Questo modello, però, segue regole proprie, che si differenziano per punti importanti dalla normale locazione abitativa.
Per chi conviene davvero affittare arredato
Non tutti i proprietari ne traggono automaticamente vantaggio solo perché in questo momento si parla molto di affitto temporaneo (Zwischenmiete). Il modello ha senso soprattutto in determinate situazioni di vita.
- I proprietari che comunque stanno pianificando una vendita, ma non sanno ancora esattamente quando, spesso gestiscono meglio il periodo intermedio con un affitto arredato e a tempo determinato piuttosto che con un classico contratto a tempo indeterminato.
- Chi si trasferisce all'estero per motivi professionali per uno o due anni e non vuole vendere il proprio appartamento, trova nella locazione arredata a tempo determinato una soluzione che si adatta alla propria data di ritorno.
- Gli eredi che hanno ricevuto un appartamento e non hanno ancora deciso se trasferirsi, vendere o affittare in modo permanente, guadagnano tempo con l'affitto temporaneo senza vincoli a lungo termine.
Chi invece possiede semplicemente un appartamento e cerca un reddito regolare e pianificabile, generalmente sta meglio con una locazione classica a tempo indeterminato. La locazione arredata comporta un impegno maggiore: acquisto e manutenzione dei mobili, consegne più frequenti, maggiore usura, annunci più frequenti. Il supplemento che si può richiedere non sempre compensa completamente questo sforzo.
Inquadrare giuridicamente l'affitto temporaneo
Il termine Zwischenmiete (affitto temporaneo/subaffitto) viene spesso usato in modo impreciso. Giuridicamente indica o il subaffitto da parte di un locatario principale che temporaneamente non vive nell'appartamento, oppure la locazione diretta a tempo determinato da parte del proprietario. Entrambe le varianti presentano insidie diverse.
Se un locatario principale subaffitta, secondo il § 540 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch, codice civile tedesco) ha bisogno in linea di principio dell'autorizzazione del proprio locatore. Senza questo consenso rischia la disdetta del proprio contratto di locazione. Se è il proprietario stesso ad affittare a tempo determinato, entra in gioco la questione in realtà più interessante: quando è effettivamente valida una limitazione temporale? Secondo il § 575 BGB, un contratto a tempo determinato necessita di un motivo concreto, indicato nel contratto – ad esempio un fabbisogno personale (Eigenbedarf, necessità del proprietario di utilizzare l'immobile) a una data precisa, una demolizione programmata o una ristrutturazione completa. Se questo motivo manca, il contratto, nonostante la data di fine concordata, è considerato a tempo indeterminato, con piena tutela contro il licenziamento per il locatario.
Un'eccezione riguarda gli spazi arredati che fanno parte dell'appartamento abitato dal locatore stesso e sono arredati principalmente con i suoi mobili. In questo caso si applica il § 549 comma 3 BGB: le norme di tutela contro la disdetta previste dai §§ 573-574c BGB non si applicano, quindi il locatore può disdire in modo molto più flessibile. Nella pratica questo riguarda soprattutto singole stanze in un appartamento abitato dallo stesso proprietario, non l'appartamento arredato completamente separato che molti proprietari a Berlino offrono. Chi affitta arredato un intero appartamento separato dalla propria residenza, si muove quasi sempre nel diritto locativo normale – con arredamento incluso, ma senza uno status speciale automatico.
Il supplemento per l'arredamento (Möblierungszuschlag): quanto è consentito
Il Möblierungszuschlag è il supplemento sull'affitto base (Kaltmiete, affitto senza spese accessorie) che i locatori possono richiedere per l'uso di mobili, cucina e arredamento. È in linea di principio consentito, ma non può essere fissato a piacimento. Lo specchietto dei canoni berlinese (Mietspiegel, tabella di riferimento per i canoni di locazione) non contiene una tabella standard per questo. I tribunali si orientano piuttosto spesso su una logica di ammortamento: si divide il valore dei mobili per una durata d'uso stimata, generalmente tra otto e dodici anni, e da questo si calcola un importo mensile. Alcuni tribunali accettano inoltre un piccolo interesse sul capitale investito.
È importante sapere che il freno al canone (Mietpreisbremse, limite legale all'aumento degli affitti) si applica anche agli appartamenti arredati, a condizione che l'immobile non sia concesso solo per uso temporaneo, ma sia destinato a essere abitato in modo permanente. Chi esagera notevolmente con il supplemento per eludere il canone di riferimento consentito, rischia richieste di rimborso da parte del locatario, in alcuni casi retroattive di anni. Un supplemento comprensibile e documentato – idealmente con un breve elenco dell'arredamento – protegge esattamente da questo tipo di problemi e rende il calcolo solido in caso di controversia.
Dove si trova il confine con l'uso commerciale
La locazione arredata temporanea non è la stessa cosa dell'affitto turistico a breve termine, anche se nella pratica il confine talvolta si sfuma. Berlino, con il divieto di cambio di destinazione d'uso (Zweckentfremdungsverbot, norma che vieta di sottrarre abitazioni al mercato residenziale), ha un proprio quadro normativo che affronta esattamente questo ambito. Chi affitta ripetutamente un immobile a ospiti diversi che rimangono solo pochi giorni o settimane e non stabiliscono un centro di vita permanente nell'appartamento, si muove rapidamente verso un uso come casa vacanze soggetto ad autorizzazione. Gli uffici distrettuali (Bezirksamt, amministrazione municipale di quartiere) effettuano controlli in materia, e senza l'autorizzazione necessaria si rischiano multe.
La locazione arredata a persone che effettivamente vivono e lavorano a Berlino per alcuni mesi – il classico caso degli expat – di norma non rientra in questa categoria, purché esista un regolare contratto di locazione e non vengano offerti servizi aggiuntivi simili a quelli hotelieri, come pulizia giornaliera o servizio di reception. Dal punto di vista fiscale, l'Agenzia delle Entrate tedesca (Finanzamt) traccia una linea simile: la pura locazione con cambio occasionale di inquilini resta reddito da locazione e affitto secondo il § 21 EStG (Einkommensteuergesetz, legge sull'imposta sul reddito). Se però si aggiungono servizi aggiuntivi regolari, un cambio molto frequente e una struttura simile a una piattaforma di prenotazione, l'attività può essere classificata come impresa commerciale (Gewerbebetrieb) – con obbligo di imposta sulle attività produttive (Gewerbesteuer) e altre conseguenze in materia di IVA. Chi pianifica volumi maggiori, vuole affittare più unità arredate o non è sicuro di come inquadrare la propria situazione, dovrebbe chiarirlo in anticipo con un consulente fiscale e, in caso di dubbio, con l'ufficio distrettuale competente.
La locazione arredata può rappresentare per i proprietari a Berlino una soluzione intermedia sensata, soprattutto quando una vendita, un trasferimento all'estero o una decisione sull'uso dell'immobile non sono ancora definiti. Chi non è sicuro se questo modello convenga per la propria proprietà o se una vendita sia l'opzione migliore, trova una panoramica della nostra consulenza nella pagina dei servizi. In L&B Immobiliya affianchiamo dal 2009 proprietari in tutta la Germania, in tedesco, inglese e russo. Contattateci semplicemente tramite la pagina dei contatti: analizzeremo la vostra situazione senza impegno.
