Берлін за останні роки перетворився на один із найбільших ринків меблюваного житла в Німеччині. Іноземні фахівці, які приїжджають на рік-два працювати в берлінській компанії, студенти на семестрі за кордоном, працівники з другим житлом у місті — усі вони шукають квартиру, куди можна практично заїхати з однією валізою. Для власників це відкриває цікаву опцію: здавати житло меблюваним замість класичної безстрокової оренди чи простого простоювання квартири. Але ця модель має власні правила, які в ключових моментах відрізняються від звичайної оренди житла.
Кому меблева оренда справді вигідна
Не кожен власник автоматично виграє від цього лише тому, що зараз багато говорять про тимчасову оренду (Zwischenmiete) — так у Німеччині називають короткострокову чи проміжну оренду житла. Ця модель має сенс насамперед у певних життєвих ситуаціях.
- Власники, які вже планують продаж, але ще не знають точної дати, часто краще перекривають цей період меблюваною строковою орендою, ніж класичним безстроковим договором.
- Хто їде працювати за кордон на рік-два і не хоче продавати власну квартиру, знаходить у строковій меблюваній оренді рішення, яке підлаштовується під дату повернення.
- Спадкоємці, які отримали квартиру й ще не вирішили, чи заселятися самим, продавати чи здавати надовго, за допомогою тимчасової оренди отримують час без довгострокових зобов'язань.
А хто просто володіє квартирою і шукає регулярний, прогнозований дохід, зазвичай краще почувається з класичною безстроковою орендою. Меблева оренда означає більше зусиль: потрібно купувати й підтримувати меблі, частіше передавати й приймати квартиру, частіше стикатися зі зношенням, частіше публікувати оголошення. Надбавка, яку можна вимагати, не завжди повністю компенсує ці витрати.
Юридичний статус тимчасової оренди
Поняття Zwischenmiete часто вживають неточно. Юридично воно означає або суборенду головним орендарем, який сам тимчасово не живе в квартирі, або пряму строкову оренду безпосередньо від власника. Обидва варіанти мають різні підводні камені.
Якщо головний орендар здає квартиру в суборенду, за § 540 BGB (Цивільний кодекс Німеччини) йому в принципі потрібен дозвіл власного орендодавця. Без такої згоди він ризикує розірванням власного договору оренди. Якщо ж власник сам укладає строковий договір, виникає значно цікавіше питання: коли строковість договору взагалі є чинною? За § 575 BGB строковий договір оренди потребує конкретної, зазначеної в договорі причини — наприклад, власна потреба до чітко визначеної дати, запланований демонтаж будівлі чи капітальна реконструкція. Якщо такої причини немає, договір, попри вказану кінцеву дату, вважається безстроковим із повним захистом орендаря від розірвання.
Виняток стосується меблюваного житла, яке є частиною квартири, де мешкає сам орендодавець, і обладнане переважно його власними меблями. Тут діє § 549 Abs. 3 BGB: положення про захист від розірвання договору за §§ 573–574c BGB не застосовуються, тож орендодавець може розривати договір значно гнучкіше. На практиці це стосується насамперед окремих кімнат у квартирі, де мешкає сам власник, а не повністю окремої меблюваної квартири, яку пропонують багато власників у Берліні. Хто здає меблюваною окрему квартиру, відокремлену від власного місця проживання, майже завжди підпадає під звичайне орендне право — з меблюванням, але без автоматичного особливого статусу.
Надбавка за меблювання: скільки дозволено
Надбавка за меблювання — це доплата до базової орендної ставки (Kaltmiete), яку орендодавець вимагає за використання меблів, кухні й обладнання. Вона в принципі допустима, але не може бути довільно високою. Берлінська таблиця орієнтовних орендних ставок (Mietspiegel) не містить для неї єдиної формули. Натомість суди часто орієнтуються на логіку амортизації: вартість меблів ділять на приблизний термін використання, зазвичай десь між вісьмома і дванадцятьма роками, і виводять із цього щомісячну суму. Деякі суди додатково допускають невеликий відсоток на вкладений капітал.
Важливо: гальмо орендних цін (Mietpreisbremse) — механізм обмеження зростання орендної ставки — діє й для меблюваного житла, якщо квартиру надають не лише для тимчасового використання, а для постійного проживання. Хто суттєво завищує надбавку, аби обійти допустиму порівняльну орендну ставку, ризикує вимогами орендаря щодо повернення переплаченого — іноді за кілька років назад. Обґрунтована, документально підтверджена надбавка — найкраще з коротким переліком обладнання — захищає саме від цієї проблеми і робить розрахунок стійким у разі спору.
Де межа з підприємницькою діяльністю
Меблева оренда на певний строк — не те саме, що туристична короткострокова оренда, хоча на практиці межа іноді розмивається. У Берліні діє заборона нецільового використання житла (Zweckentfremdungsverbot) — окреме регулювання, що стосується саме цієї сфери. Хто регулярно здає житло різним гостям, які залишаються лише на кілька днів чи тижнів і не створюють у квартирі постійного центру життя, швидко наближається до використання, що потребує дозволу на діяльність як апартаменти для відпочинку. Районні адміністрації (Bezirksamt) це перевіряють, і без необхідного дозволу загрожують штрафи.
Меблева оренда особам, які справді живуть і працюють у Берліні кілька місяців — класичний випадок експата — як правило, під це не підпадає, доки укладено звичайний договір оренди і не пропонуються готельні додаткові послуги, як щоденне обслуговування номера чи рецепція. У податковому плані фінансова служба (Finanzamt) проводить схожу межу: чиста оренда з періодичною зміною орендарів залишається доходом від оренди й лізингу за § 21 EStG (Закон про податок на доходи фізичних осіб). Але якщо додаються регулярні супутні послуги, дуже часта зміна орендарів і структура, схожа на платформу для бронювань, діяльність можуть кваліфікувати як підприємницьку (Gewerbebetrieb) — із обов'язком сплати промислового податку та іншими наслідками щодо ПДВ. Хто планує більші обсяги, хоче здавати меблюваними кілька об'єктів або не впевнений, як класифікувати власну конструкцію, має заздалегідь узгодити це з податковим консультантом і, за потреби, з відповідною районною адміністрацією.
Меблева оренда може стати для власників у Берліні розумним тимчасовим рішенням, особливо якщо продаж, відрядження за кордон чи рішення щодо використання квартири ще не визначені. Хто не впевнений, чи вигідна ця модель для його об'єкта, чи краще все ж продати, знайде огляд нашого консультування на сторінці Послуги. У L&B Immobiliya ми з 2009 року супроводжуємо власників по всій Німеччині німецькою, англійською та російською мовами. Звертайтеся до нас через контактну сторінку — ми безкоштовно та без зобов'язань розглянемо вашу ситуацію.
