Un pezzo di bosco vicino al lago al prezzo di un'utilitaria, un prato ai margini del paese su cui a breve si potrà presumibilmente costruire, un campo con vista sul verde: offerte di questo tipo si trovano di continuo, soprattutto ora che molti sognano un giardino tutto loro e una casa in mezzo alla natura. Il punto è però che comprare un terreno e poterci effettivamente costruire sono due cose completamente diverse. La differenza si nasconde quasi sempre nelle pieghe del diritto edilizio tedesco, e chi la trascura rischia, nel peggiore dei casi, di comprare un prato costosissimo invece di un terreno edificabile.
Comprare un terreno: Bauland, Bauerwartungsland e Außenbereich
Dal punto di vista giuridico il diritto edilizio tedesco distingue grosso modo tre categorie di terreni, e la differenza è decisiva sia per il prezzo d'acquisto sia per i vostri progetti di costruzione.
Bauland (area edificabile)
Il Bauland si trova all'interno dell'ambito di validità di un Bebauungsplan (piano urbanistico attuativo) già in vigore, oppure all'interno di una zona già edificata secondo il § 34 del Baugesetzbuch (codice tedesco dell'edilizia). In parole semplici: se intorno ci sono già case e l'urbanizzazione è presente, in genere si può costruire. È la variante più sicura, ma anche la più cara.
Bauerwartungsland (area in attesa di edificabilità)
In questo caso non esiste ancora un Bebauungsplan, ma ci sono fondate prospettive che l'area diventi edificabile in tempi ragionevoli, ad esempio perché il comune ha già previsto questa destinazione nel Flächennutzungsplan (piano regolatore generale) o perché l'urbanizzazione è in fase di progettazione. Il prezzo è di solito ben inferiore a quello del vero Bauland, ma se e quando si potrà davvero costruire resta incerto. Alcune aree di Bauerwartungsland non diventano mai Bauland, perché cambiano le maggioranze politiche o intervengono vincoli ambientali.
Außenbereich (area extraurbana)
Le aree extraurbane secondo il § 35 del Baugesetzbuch devono di norma restare libere da edificazione. Vi si può costruire solo per i cosiddetti progetti privilegiati, quindi soprattutto attività agricole, ma non case private senza uno scopo particolare. Boschi, prati e la maggior parte dei terreni agricoli rientrano in questa categoria. È esattamente qui che si nasconde la trappola di molte presunte occasioni.
Cosa contiene davvero il Bebauungsplan
Il Bebauungsplan di un comune è la base giuridicamente vincolante che stabilisce cosa è consentito su un terreno. Non indica soltanto se si può costruire, ma anche come: tipo e misura dell'utilizzo edilizio, ad esempio zona residenziale pura o zona mista, l'indice massimo di superficie utile, l'indice di copertura del suolo, le altezze consentite degli edifici, le forme dei tetti, le distanze minime e spesso anche l'obbligo di posti auto. Chi compra un terreno senza consultare il Bebauungsplan rischia brutte sorprese, ad esempio se la casa dei sogni con tetto piano semplicemente non viene autorizzata in una zona dove è obbligatorio il tetto a falde.
Chiedete all'ufficio urbanistico competente (Bauamt) il piano attualmente in vigore e, se possibile, fatevi spiegare anche la prassi del comune riguardo alle richieste preliminari di edificabilità (Bauvoranfrage). Alcuni comuni sono generosi nel concedere eccezioni, altri molto rigidi. Se siete interessati a un immobile concreto, vale la pena dare un'occhiata alle nostre offerte attuali, dove trovate anche terreni per i quali le questioni urbanistiche sono già state chiarite.
Come nascono i costi di urbanizzazione
Anche un terreno all'interno di un'area soggetta a Bebauungsplan non è automaticamente edificabile. Senza collegamento a strada, acqua, canalizzazione e corrente elettrica, il piano più bello non serve a nulla. I costi di urbanizzazione (Erschließungskosten) si generano quando questi collegamenti mancano ancora o devono essere realizzati, e possono essere considerevoli, in base alla posizione, alla distanza dal punto di allacciamento più vicino e alla natura del terreno.
È importante sapere che questi costi sono di norma a carico dell'acquirente, ovvero del proprietario del terreno, anche quando l'intervento di urbanizzazione viene eseguito dal comune. Si distingue tra la realizzazione iniziale delle infrastrutture pubbliche di urbanizzazione, che il comune fattura tramite i cosiddetti Erschließungsbeiträge (contributi di urbanizzazione), e l'urbanizzazione privata del singolo terreno, cioè l'allacciamento della casa in sé. Prima dell'acquisto, chiedete esplicitamente se e in quale misura i contributi di urbanizzazione sono già stati versati o sono ancora dovuti. Non sempre questa informazione compare nell'annuncio, ma può far crollare rapidamente il presunto prezzo d'occasione.
Perché il terreno boschivo a buon mercato raramente è un'area edificabile
I terreni boschivi e i prati vengono spesso offerti a prezzi che, rispetto al classico Bauland, appaiono ridicolmente bassi. Il motivo sta quasi sempre nel diritto edilizio: queste aree si trovano quasi senza eccezioni nell'Außenbereich e sono quindi escluse dall'edificazione. Un pezzo di bosco vicino al lago è, dal punto di vista giuridico, semplicemente bosco, con tutti i vincoli di tutela ambientale che ne derivano; non di rado si aggiunge anche la necessità di un'autorizzazione al disboscamento, che viene concessa raramente.
Chi compra comunque un terreno simile, sperando di ottenere in futuro un permesso di costruzione, corre un rischio elevato. La probabilità che un comune modifichi il proprio Flächennutzungsplan per un singolo terreno è molto bassa. Queste aree vengono utilizzate in modo sensato soprattutto come giardino, spazio ricreativo o area di compensazione ecologica: come terreno edificabile sono adatte solo in casi molto rari.
Il nostro consiglio: prima dell'acquisto fatevi confermare per scritto in quale categoria rientra il terreno e, in caso di dubbio, fatevi affiancare da una valutazione indipendente. Una telefonata all'ufficio urbanistico non costa nulla e può evitare acquisti sbagliati e costosi.
Cosa controllare prima di comprare un terreno
- Verificare l'estratto del Grundbuch (registro immobiliare) e la mappa catastale per conoscere esattamente la posizione e la forma del terreno
- Consultare il Bebauungsplan o il Flächennutzungsplan attuale presso il comune
- Chiarire per scritto la situazione dell'urbanizzazione e gli eventuali contributi ancora dovuti
- Richiedere una perizia geologica del terreno, in particolare per ex terreni agricoli, industriali o di riporto
- In caso di incertezza, presentare una Bauvoranfrage (richiesta preliminare di edificabilità) prima di firmare il contratto d'acquisto
Alla fine un terreno vale solo quanto valgono i diritti che effettivamente vi sono legati. Se avete in programma di comprare o vendere un terreno o una casa, il team di L&B Immobiliya è a vostra disposizione dalla prima verifica fino all'appuntamento dal Notar (notaio). Date un'occhiata anche ai nostri servizi per l'acquisto e la vendita oppure contattateci direttamente: siamo a vostra disposizione in tedesco, inglese e russo.
