Ein Waldstück am See für den Preis eines Kleinwagens, eine Wiese am Ortsrand, auf der angeblich schon bald gebaut werden darf, ein Acker mit Blick ins Grüne: Solche Angebote finden sich immer wieder, gerade jetzt, wenn viele über den eigenen Garten und ein Haus im Grünen nachdenken. Nur: Ein Grundstück kaufen und darauf tatsächlich bauen dürfen sind zwei völlig verschiedene Dinge. Der Unterschied liegt fast immer im Kleingedruckten des Baurechts, und wer den übersieht, kauft im schlimmsten Fall eine teure Wiese statt eines Bauplatzes.
Grundstück kaufen: Bauland, Bauerwartungsland, Außenbereich
Rechtlich gibt es beim Baurecht grob drei Kategorien, und der Unterschied ist für den Kaufpreis wie für Ihre Baupläne entscheidend.
Bauland
Bauland liegt entweder im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 Baugesetzbuch. Vereinfacht gesagt: Wenn ringsum schon Häuser stehen und die Erschließung vorhanden ist, dürfen Sie in der Regel bauen. Das ist die sicherste, aber auch teuerste Variante.
Bauerwartungsland
Hier gibt es noch keinen Bebauungsplan, aber begründete Aussicht, dass die Fläche in absehbarer Zeit zu Bauland wird, etwa weil die Gemeinde einen Flächennutzungsplan mit entsprechender Ausweisung hat oder die Erschließung in Planung ist. Der Preis liegt meist deutlich unter echtem Bauland, aber ob und wann tatsächlich gebaut werden darf, steht in den Sternen. Manche Bauerwartungsländer werden nie zu Bauland, weil sich politische Mehrheiten ändern oder Umweltauflagen dazwischenfunken.
Außenbereich
Flächen im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch sind grundsätzlich von Bebauung freizuhalten. Bauen dürfen dort nur sogenannte privilegierte Vorhaben, also vor allem landwirtschaftliche Betriebe, nicht aber private Wohnhäuser ohne besonderen Zweck. Wald, Wiesen und die meisten Ackerflächen fallen in diese Kategorie. Genau hier liegt die Falle bei vielen vermeintlichen Schnäppchen.
Was im Bebauungsplan wirklich steht
Der Bebauungsplan einer Gemeinde ist die rechtsverbindliche Grundlage dafür, was auf einem Grundstück erlaubt ist. Dort steht nicht nur, ob überhaupt gebaut werden darf, sondern auch wie: Art und Maß der baulichen Nutzung, also zum Beispiel reines Wohngebiet oder Mischgebiet, die maximale Geschossflächenzahl, die Grundflächenzahl, zulässige Gebäudehöhen, Dachformen, Abstandsflächen und oft auch Stellplatzpflichten. Wer ein Grundstück ohne Blick in den Bebauungsplan kauft, kann böse überrascht werden, etwa wenn das Traumhaus mit Flachdach in einem Gebiet mit Satteldachpflicht schlicht nicht genehmigt wird.
Fragen Sie beim zuständigen Bauamt nach dem aktuellen Plan und lassen Sie sich, wenn möglich, auch die Bauvoranfrage-Praxis der Gemeinde erklären. Manche Kommunen sind bei Ausnahmen großzügig, andere sehr streng. Bei Interesse an einem konkreten Objekt lohnt sich außerdem ein Blick in unsere aktuellen Angebote, dort finden Sie auch Grundstücke, bei denen die baurechtlichen Fragen bereits geklärt sind.
Wie Erschließungskosten entstehen
Selbst ein Grundstück im Bebauungsplangebiet ist nicht automatisch bebaubar. Ohne Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser und Strom nützt der schönste Plan nichts. Erschließungskosten fallen an, wenn diese Anschlüsse noch fehlen oder ausgebaut werden müssen, und sie können erheblich sein, je nach Lage, Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt und Bodenbeschaffenheit.
Wichtig zu wissen: Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer beziehungsweise Grundstückseigentümer, auch wenn die Erschließungsmaßnahme von der Gemeinde durchgeführt wird. Man unterscheidet dabei die erstmalige Herstellung öffentlicher Erschließungsanlagen, die die Kommune über Erschließungsbeiträge abrechnet, und die private Erschließung des einzelnen Grundstücks, also den Hausanschluss selbst. Fragen Sie vor dem Kauf explizit nach, ob und in welcher Höhe Erschließungsbeiträge bereits gezahlt wurden oder noch ausstehen. Das steht nicht immer im Exposé, kann aber den vermeintlichen Schnäppchenpreis schnell relativieren.
Warum das günstige Waldgrundstück selten ein Bauplatz ist
Wald- und Wiesengrundstücke werden häufig zu Preisen angeboten, die im Vergleich zu klassischem Bauland lächerlich niedrig wirken. Der Grund liegt fast immer im Baurecht: Solche Flächen liegen fast ausnahmslos im Außenbereich und sind damit von der Bebauung ausgeschlossen. Ein Waldstück am See ist rechtlich meist einfach Wald, mit allen naturschutzrechtlichen Auflagen, die dazugehören, nicht selten kommt sogar noch eine Rodungsgenehmigung erschwerend hinzu, die kaum erteilt wird.
Wer trotzdem ein solches Grundstück kauft, in der Hoffnung, später doch noch eine Baugenehmigung zu bekommen, geht ein hohes Risiko ein. Die Wahrscheinlichkeit, dass eine Gemeinde ihren Flächennutzungsplan wegen eines einzelnen Grundstücks ändert, ist gering. Sinnvoll genutzt werden solche Flächen meist als Garten-, Freizeit- oder ökologische Ausgleichsfläche, als Bauplatz taugen sie in den seltensten Fällen.
Unser Rat: Lassen Sie sich vor dem Kauf schriftlich bestätigen, in welche Kategorie das Grundstück fällt, und ziehen Sie im Zweifel eine unabhängige Einschätzung hinzu. Ein Anruf beim Bauamt kostet nichts und kann teure Fehlkäufe verhindern.
Worauf Sie vor dem Grundstückskauf achten sollten
- Grundbuchauszug und Flurkarte prüfen, um Lage und Zuschnitt des Grundstücks genau zu kennen
- Aktuellen Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan bei der Gemeinde einsehen
- Erschließungssituation und offene Beitragspflichten schriftlich klären
- Bodengutachten einholen, besonders bei ehemaligen Acker-, Industrie- oder Aufschüttungsflächen
- Bei Unsicherheit eine Bauvoranfrage stellen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird
Ein Grundstück ist am Ende nur so viel wert wie die Rechte, die tatsächlich daran hängen. Wenn Sie planen, ein Grundstück oder Haus zu kaufen oder zu verkaufen, unterstützen wir Sie bei L&B Immobiliya gerne von der ersten Prüfung bis zum Notartermin. Werfen Sie auch einen Blick auf unsere Leistungen rund um Kauf und Verkauf oder nehmen Sie direkt Kontakt mit uns auf, wir beraten Sie auf Deutsch, Englisch und Russisch.
