Chi ha già avuto tra le mani un estratto del Grundbuch conosce bene la sensazione: tanti paragrafi, poco testo comprensibile, e in mezzo, da qualche parte, l'informazione che conta davvero. In realtà leggere il Grundbuch non è affatto difficile, una volta che si conosce la sua struttura. Ed è proprio questa struttura che analizziamo qui – sezione per sezione, con particolare attenzione a ciò che per voi, come acquirenti, è davvero rilevante.
Il Grundbuch è un registro ufficiale, gestito dall'Amtsgericht (tribunale distrettuale) competente. Documenta a chi appartiene un terreno, quali vincoli lo gravano e quali diritti terzi hanno su di esso. Per gli acquirenti è la fonte di informazioni più importante prima dell'appuntamento dal Notar (notaio) – più importante di qualsiasi annuncio immobiliare, per quanto ben scritto possa essere.
Leggere il Grundbuch: come è strutturato
Ogni foglio del Grundbuch inizia con il Bestandsverzeichnis (elenco dei dati catastali). Qui si trovano i dati oggettivi del terreno: comune, sezione catastale (Flur), particella (Flurstück), superficie, ubicazione. Per gli appartamenti in condominio si trova inoltre la quota di comproprietà (Miteigentumsanteil) e il riferimento alla Teilungserklärung (atto di divisione della proprietà). Può sembrare un dettaglio arido, ma è importante: se la superficie indicata nel Bestandsverzeichnis non corrisponde a quella riportata nell'annuncio, è bene chiedere spiegazioni.
Sezione I (Abteilung I): chi è il proprietario?
Nella Sezione I è indicato a chi appartiene il terreno. In caso di comunione ereditaria (Erbengemeinschaft) compaiono più nomi, per le coppie sposate spesso entrambi i coniugi. Verificate che il venditore risultante nel Grundbuch sia effettivamente la persona che firmerà anche davanti al notaio. Gli eredi non ancora registrati come proprietari devono provvedere alla registrazione prima della vendita, oppure essere in grado di presentare almeno un Erbschein (certificato di successione). In caso contrario, si rischiano ritardi nella trascrizione del passaggio di proprietà.
Sezione II (Abteilung II): oneri e limitazioni
Qui la lettura diventa davvero interessante per gli acquirenti. La Sezione II elenca tutti i diritti e gli oneri che non hanno a che fare con pretese di denaro. Ne fanno parte i diritti di passaggio (Wegerecht), i diritti di abitazione (Wohnrecht), i diritti d'uso (Nutzungsrecht), i diritti di prelazione (Vorkaufsrecht) o anche le annotazioni relative a sostituzioni ereditarie (Nacherbenvermerk). Un diritto di passaggio significa, per esempio, che il vicino ha il diritto di transitare a piedi o in auto sul vostro terreno per raggiungere la propria proprietà. Può essere del tutto irrilevante, se si tratta di un'uscita posteriore usata di rado – oppure diventare un vero fastidio, se ogni giorno degli estranei attraversano il vostro passo carraio.
Il diritto di abitazione (Wohnrecht) è ancora più rilevante: autorizza una determinata persona a vivere nell'immobile, o in parte di esso, a vita o per un periodo determinato, indipendentemente dal cambio di proprietario. Capita spesso quando i genitori trasferiscono la casa ai figli, riservandosi però un diritto di abitazione. Se acquistate una casa con un Wohnrecht registrato, può succedere che diventiate proprietari, ma non possiate utilizzare l'appartamento o la stanza in questione per anni. Questo non deve necessariamente essere un motivo per rinunciare all'acquisto, ma va assolutamente considerato nel prezzo.
Sezione III (Abteilung III): Grundschulden e ipoteche
Nella Sezione III si trovano i diritti di garanzia reale sull'immobile – nella maggior parte dei casi Grundschulden (debiti fondiari, una forma di garanzia ipotecaria tedesca), più raramente ipoteche in senso classico (Hypothek). Una Grundschuld è la garanzia che una banca fa registrare nel Grundbuch quando concede un credito per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile. È importante capire che l'importo della Grundschuld registrata non dice nulla sul debito residuo attuale. Può capitare che sia registrata una Grundschuld di 300.000 euro, mentre il venditore ha ancora da restituire solo 40.000 euro di credito. La Grundschuld resta comunque iscritta per l'intero importo, finché non viene attivamente cancellata.
Per voi, come acquirenti, questo significa che prima dell'appuntamento dal notaio deve essere chiarito se e come queste Grundschulden verranno cancellate. Normalmente ciò avviene tramite il ricavato della vendita: la banca del venditore riceve direttamente una parte del prezzo d'acquisto e rilascia in cambio una Löschungsbewilligung (autorizzazione alla cancellazione). Di regola il notaio si assicura che questa procedura sia disciplinata nel contratto di compravendita, ma come acquirenti dovreste chiedere attivamente se i documenti di cancellazione sono già disponibili o devono ancora essere richiesti.
Cosa deve essere chiarito prima dell'appuntamento dal notaio
Un estratto aggiornato del Grundbuch non dovrebbe risalire a più di qualche settimana prima, quando lo consultate in vista della stipula dell'atto. Estratti più vecchi possono contenere informazioni non aggiornate, soprattutto per quanto riguarda Grundschulden o diritti registrati di recente. I seguenti punti andrebbero discussi con il venditore o con il vostro agente immobiliare prima dell'appuntamento dal notaio:
- Tutte le Grundschulden registrate nel Grundbuch sono già state cancellate, oppure la cancellazione è disciplinata in modo chiaro nel contratto?
- Nella Sezione II sono presenti diritti di passaggio, di abitazione o d'uso? In caso affermativo: chi ne beneficia e in che modo influiscono sul vostro futuro utilizzo dell'immobile?
- I dati sul proprietario nella Sezione I corrispondono alle persone che firmeranno il contratto di compravendita?
- Esistono diritti di prelazione, per esempio del comune o di un covenditore, che potrebbero ancora ritardare la vendita?
- La superficie indicata nel Bestandsverzeichnis corrisponde effettivamente a ciò che viene venduto?
Voci non chiarite non sono la fine del mondo, ma non dovrebbero emergere per la prima volta proprio il giorno dell'atto notarile. Un diritto di abitazione che compare all'improvviso, o una Grundschuld la cui cancellazione richiederà ancora settimane, possono far vacillare tutta la tempistica – per esempio se è in corso in parallelo una pratica di finanziamento.
Perché vale la pena farsi aiutare da un occhio esterno
Soprattutto negli immobili più vecchi, con una lunga storia di proprietà, nel Grundbuch si trovano talvolta voci che nessuno tocca da decenni – un diritto di passaggio dimenticato risalente agli anni Novanta, una Grundschuld di una banca ormai liquidata da tempo. Questi retaggi si possono di solito chiarire senza grandi complicazioni, ma qualcuno deve guardare con attenzione. Nei nostri servizi di assistenza all'acquisto, la verifica dell'estratto del Grundbuch è per noi un passaggio scontato, ben prima che venga fissato un appuntamento dal notaio.
Se siete attualmente alla ricerca dell'immobile giusto, o volete vendere e non siete certi di cosa significhi per voi una determinata voce del Grundbuch, date un'occhiata alle nostre offerte attuali oppure scoprite come vi supportiamo nella vendita di un immobile.
Noi di L&B Immobiliya accompagniamo acquirenti e venditori proprio attraverso questi dettagli fin dal 2009 – in tedesco, inglese e russo, e se necessario anche completamente a distanza per la clientela internazionale. Se avete domande su un estratto del Grundbuch specifico, contattateci senza impegno – la prima consulenza gratuita vale quasi sempre la pena.
