Кожен, хто хоч раз тримав у руках витяг з поземельної книги (Grundbuch), знає це відчуття: багато параграфів, мало зрозумілого тексту, а десь між рядками ховається саме та інформація, яка насправді має значення. Насправді читати Grundbuch не так складно, щойно розберешся в його структурі. Саме на цьому ми й зупинимося – розділ за розділом, з акцентом на те, що дійсно важливо для вас як покупця.
Grundbuch – це офіційний реєстр, який ведеться у відповідному дільничному суді (Amtsgericht). У ньому фіксується, кому належить земельна ділянка, які обтяження на ній лежать і які права мають на неї треті особи. Для покупця це найважливіше джерело інформації перед візитом до нотаріуса (Notar) – важливіше за будь-який, навіть найбездоганніше складений, опис об'єкта.
Як читати Grundbuch: структура документа
Кожен аркуш поземельної книги починається з опису об'єкта (Bestandsverzeichnis). Тут наведені суто фактичні дані про ділянку: громада, кадастровий квартал, номер ділянки, площа, розташування. Для квартир у власності додатково вказується частка у спільній власності та посилання на декларацію про поділ (Teilungserklärung). Звучить сухо, але це важливо: якщо площа в описі об'єкта не збігається з тією, що вказана в оголошенні про продаж, варто уточнити причину.
Розділ I: хто є власником?
У Розділі I вказано, кому належить ділянка. Якщо власниками є спадкоємці, тут можуть стояти кілька імен, у подружжя – часто обидва. Зверніть увагу, чи справді продавець, зазначений у поземельній книзі, є тією особою, яка підписуватиме договір у нотаріуса. Спадкоємці, які ще не внесені як власники, повинні або оформити це до продажу, або принаймні надати свідоцтво про спадщину (Erbschein). Інакше згодом виникнуть затримки з переоформленням права власності.
Розділ II: обтяження та обмеження
Саме тут покупцям стає по-справжньому цікаво. Розділ II містить перелік усіх прав та обтяжень, які не пов'язані з грошовими вимогами. Сюди належать право проїзду й проходу (Wegerecht), право проживання (Wohnrecht), право користування (Nutzungsrecht), переважне право купівлі (Vorkaufsrecht) або запис про подальшого спадкоємця (Nacherbenvermerk). Наприклад, право проїзду означає, що сусід має право проїжджати чи проходити через вашу ділянку, щоб дістатися до своєї власної. Це може бути абсолютно нешкідливим, якщо йдеться про рідко використовуваний задній вихід – або суттєво заважати, якщо через це щодня чужі люди їздять вашим під'їздом.
Право проживання (Wohnrecht) має ще більше значення: воно дає певній особі право проживати в об'єкті нерухомості або в його частині – довічно чи на визначений термін – незалежно від зміни власника. Таке часто трапляється, коли батьки передають будинок дітям, але залишають за собою право проживання. Якщо ви купуєте будинок із зареєстрованим правом проживання, може виявитися, що юридично ви стаєте власником, але фактично не зможете користуватися відповідною квартирою чи кімнатою роками. Це не обов'язково є причиною відмовитися від покупки, але обов'язково має бути враховано в ціні.
Розділ III: іпотечні борги та іпотека
У Розділі III вказуються заставні права на нерухомість – переважно іпотечні обтяження (Grundschuld), рідше – іпотека (Hypothek) у класичному розумінні. Grundschuld – це забезпечення, яке банк реєструє в поземельній книзі, коли надає кредит на купівлю чи реконструкцію нерухомості. Важливо розуміти: зареєстрована сума Grundschuld нічого не говорить про фактичний залишок боргу. Цілком можливо, що в книзі зареєстровано Grundschuld на 300 000 євро, а продавець фактично винен банку лише 40 000 євро. Проте запис залишається в повній сумі, поки його активно не виключать із реєстру.
Для вас як покупця це означає: перед зустріччю в нотаріуса має бути з'ясовано, чи і як саме ці записи Grundschuld будуть виключені з реєстру. Зазвичай це відбувається за рахунок коштів від продажу – банк продавця отримує частину ціни напряму та видає за це дозвіл на виключення запису (Löschungsbewilligung). Нотаріус, як правило, слідкує за тим, щоб цей порядок був прописаний у договорі купівлі-продажу, але вам як покупцю варто самостійно уточнити, чи документи на виключення запису вже готові, чи їх ще потрібно замовляти.
Що має бути з'ясовано до зустрічі в нотаріуса
Актуальний витяг з поземельної книги, який ви переглядаєте перед нотаріальним посвідченням, не повинен бути старшим за кілька тижнів. Старіші витяги можуть містити застарілу інформацію, особливо щодо Grundschuld чи нещодавно зареєстрованих прав. Ось перелік пунктів, які варто обговорити з продавцем або своїм рієлтором до зустрічі в нотаріуса:
- Чи всі зареєстровані в поземельній книзі записи Grundschuld вже виключені, або чи чітко прописано порядок їх виключення в договорі?
- Чи є в Розділі II права проїзду, проживання чи користування, і якщо так – кому вони належать та як це вплине на ваше майбутнє користування об'єктом?
- Чи відповідають дані про власника в Розділі I особам, які підписуватимуть договір купівлі-продажу?
- Чи існують переважні права купівлі – наприклад, у громади чи співвласника – які можуть затримати продаж?
- Чи відповідає площа, вказана в описі об'єкта, тому, що фактично продається?
Незрозумілі записи – це не кінець світу, але вони не повинні спливати вперше саме на зустрічі в нотаріуса. Право проживання, яке раптово з'являється, або Grundschuld, виключення якого триватиме ще кілька тижнів, здатні похитнути весь графік угоди – особливо якщо паралельно оформлюється фінансування.
Чому варто залучити незалежний погляд
Особливо в об'єктах старшого віку з довгою історією власності в поземельній книзі іноді трапляються записи, яких десятиліттями ніхто не торкався, – забуте право проїзду з дев'яностих років, Grundschuld давно ліквідованого банку. Такі «спадки минулого» здебільшого вдається розв'язати без проблем, але хтось має уважно на них подивитися. У межах наших послуг із супроводу купівлі перевірка витягу з поземельної книги для нас – само собою зрозуміла складова роботи ще до того, як взагалі призначено зустріч у нотаріуса.
Якщо ви зараз шукаєте відповідну нерухомість або самі плануєте продаж і не впевнені, що означає для вас той чи інший запис у поземельній книзі, перегляньте наші актуальні пропозиції або дізнайтеся більше про те, як ми допомагаємо при продажу нерухомості.
Ми в L&B Immobiliya вже з 2009 року супроводжуємо покупців і продавців саме в таких деталях – німецькою, англійською та російською мовами, а за потреби й повністю дистанційно для клієнтів з-за кордону. Якщо у вас виникли запитання щодо конкретного витягу з поземельної книги, просто зв'яжіться з нами – безкоштовна первинна консультація майже завжди виявляється корисною.
