Molti investitori iniziano con un appartamento, forse una palazzina plurifamiliare. A un certo punto sorge la domanda: perché non provare con un hotel, una pensione o un edificio a uso misto con negozi al piano terra? Gli immobili commerciali e speciali come investimento promettono rendimenti più alti e maggiore prestigio. Funzionano però secondo regole diverse rispetto al mercato residenziale, e chi non le conosce finisce per pagarne il prezzo o per lasciare sul tavolo un potenziale enorme.
In questo articolo affrontiamo i quattro aspetti che nel residenziale contano poco, ma che negli immobili commerciali fanno la differenza tra successo e grattacapi: la valutazione reddituale, la durata dei contratti di locazione, il rischio gestore e il finanziamento.
Valutazione basata sul reddito, non sui valori comparativi
Un appartamento viene solitamente valutato con il metodo comparativo: quanto sono stati venduti di recente immobili simili nel quartiere? Per gli immobili commerciali questo approccio funziona poco, perché ogni oggetto è troppo specifico. Un hotel in Sassonia e uno a Monaco semplicemente non sono paragonabili, anche se hanno lo stesso numero di camere.
Conta invece quasi esclusivamente il reddito. Si osservano gli affitti netti, si sottraggono i costi di gestione e si capitalizza il risultato con un fattore che dipende dalla posizione, dallo stato dell'immobile e dalla solvibilità dell'inquilino. Questo metodo del valore reddituale (in tedesco Ertragswertmethode) è molto più sensibile di una stima comparativa. Anche piccole variazioni nell'affitto o nel tasso di capitalizzazione possono far oscillare il valore dell'immobile di decine di punti percentuali. Chi sbaglia questi calcoli finisce per comprare troppo caro o per vendere ben sotto il valore reale. Una valutazione accurata non è quindi un servizio accessorio, ma la base di ogni decisione d'acquisto. Con la nostra valutazione immobiliare gratuita è possibile inquadrare realisticamente questi calcoli reddituali prima di fissare una cifra.
Durata dei contratti di locazione: sicurezza o rischio di concentrazione
Per gli appartamenti i contratti di locazione sono generalmente a tempo indeterminato, con una tutela legale del conduttore contro il recesso. Per gli immobili commerciali la situazione è completamente diversa. Qui si negoziano durate di dieci, quindici o addirittura venti anni, spesso con opzioni di rinnovo e affitti scalari.
Questo suona come sicurezza di pianificazione, ed effettivamente lo è, purché l'inquilino resti solvibile. Il problema è il rovescio della medaglia: se un contratto a lungo termine con uno o due grandi conduttori scade, l'intero immobile può ritrovarsi vuoto da un giorno all'altro. In una palazzina con dodici appartamenti uno sfitto pesa poco. In un hotel con un unico contratto di gestione, la perdita del conduttore può essere esistenziale. Gli investitori dovrebbero quindi verificare con attenzione quando scadono i contratti, se le opzioni di rinnovo sono a favore esclusivo dell'inquilino e quanto sia realistico trovare un nuovo conduttore a condizioni comparabili. La durata residua del contratto dovrebbe essere il primo punto da controllare in ogni due diligence immobiliare.
Il rischio gestore negli hotel e nelle pensioni
Qui hotel e pensioni si differenziano ulteriormente dalle superfici commerciali classiche come uffici o negozi. In un edificio a uso ufficio l'inquilino paga indipendentemente dall'andamento del proprio business, purché sia solvibile. In un hotel, invece, l'affitto o il canone di locazione (Pacht) dipende spesso direttamente dal risultato operativo, attraverso un canone fisso che deve essere generato dal fatturato oppure attraverso componenti variabili legate al fatturato stesso.
Questo significa che, come proprietari, si condivide parte del rischio d'impresa senza gestire personalmente l'hotel. Se l'occupazione va male, calano anche gli introiti della società di gestione, e nel peggiore dei casi questa può finire in difficoltà finanziarie. Le domande fondamentali sono quindi: quanto è solido finanziariamente il gestore? Esiste una società madre che, in caso di difficoltà, possa intervenire? Come si è evoluta l'occupazione negli anni passati, anche nei periodi più deboli? Per pensioni e piccoli hotel, spesso a gestione familiare, vale la pena verificare anche se è stata pianificata una successione. Un edificio ristrutturato alla perfezione serve a poco se il gestore si ritira entro cinque anni e non c'è nessun successore in vista.
Immobili a uso misto: opportunità e complessità insieme
Edifici con negozio al piano terra, uffici al primo piano e appartamenti sopra sono assolutamente normali in molti quartieri berlinesi. Questa destinazione mista ha un vantaggio concreto: il rischio si distribuisce su più categorie di utenti. Se il conduttore commerciale viene a mancare, gli affitti residenziali restano comunque stabili. Proprio per questo gli immobili a uso misto sono spesso considerati più solidi rispetto ai puri immobili commerciali.
Il prezzo da pagare è un maggiore carico gestionale. Tipologie di contratto diverse, termini di recesso diversi, conteggi delle spese accessorie diversi, in parte anche norme edilizie diverse per le singole destinazioni d'uso. Chi acquista un immobile di questo tipo dovrebbe avere esperienza diretta nella gestione oppure prevedere un'amministrazione professionale. Proprio in questi casi vale la pena esaminare a fondo, prima dell'acquisto, la Teilungserklärung (l'atto di divisione della proprietà, che disciplina la suddivisione delle unità e i relativi diritti) e i contratti di locazione esistenti, idealmente insieme a chi ha già verificato configurazioni simili molte volte. Chi è attualmente alla ricerca di immobili commerciali e misti adatti trova qui una selezione delle più diverse tipologie di oggetti.
Finanziamento: banche diverse, criteri diversi
Anche sul fronte del finanziamento gli immobili commerciali seguono logiche differenti. Mentre per un appartamento a uso proprio o locato in modo tradizionale le banche procedono in modo piuttosto standardizzato, per hotel, pensioni e grandi immobili commerciali richiedono documentazione molto più ampia: business plan, previsioni di occupazione, prove di solvibilità del gestore, spesso anche una quota di capitale proprio più elevata rispetto a quanto è consueto per il residenziale.
Il motivo è evidente: il rischio di insolvenza è più difficile da valutare, e in caso di necessità un edificio specializzato come un hotel non si può rimettere sul mercato della locazione con la stessa facilità di un appartamento. Alcuni istituti di credito non finanziano affatto immobili gestiti da operatori terzi, altri si sono specializzati esattamente in questo settore e portano con sé l'esperienza necessaria. Conviene raccogliere più offerte con anticipo e parlare apertamente con i possibili partner finanziari delle particolarità dell'immobile, invece di scoprire solo dopo la prenotazione che la banca è titubante.
Per chi vale la pena questa classe di investimento?
Gli immobili commerciali e speciali non sono un progetto da principianti per chi ha appena acquistato il suo primo appartamento. Sono adatti a chi è disposto a occuparsi in modo approfondito di contratti, dati gestionali e dinamiche di mercato, oppure a chi si affida a un supporto professionale. Le possibilità di rendimento possono essere superiori rispetto al residenziale, ma anche la diversificazione del rischio va pensata diversamente: non su molte piccole unità, ma su pochi oggetti, però esaminati con estrema cura.
Chi desidera acquistare o vendere un immobile commerciale o speciale dovrebbe dedicare il tempo necessario a un'analisi approfondita, proprio perché in questo ambito circolano meno conoscenze standard rispetto al residenziale.
Dal 2009 L&B Immobiliya affianca acquirenti e venditori in tutta la Germania, anche per hotel, pensioni e immobili a uso misto, in tedesco, inglese e russo. Se avete domande su un immobile specifico o desiderate una valutazione reddituale, non esitate a contattarci.
