Многие инвесторы начинают с квартиры в собственности, возможно — с многоквартирного дома. В какой-то момент возникает вопрос: а почему не отель, не пансион или не дом смешанного назначения с магазинами на первом этаже? Коммерческая и специальная недвижимость как инвестиция звучит многообещающе — больше доходности, больше престижа. Но работают такие объекты по совсем другим правилам, чем рынок жилой недвижимости, и тот, кто эти правила не знает, в итоге либо переплачивает, либо упускает потенциал.
В этой статье речь пойдёт о четырёх моментах, которые в случае жилой недвижимости почти не играют роли, а для коммерческих объектов становятся решающими для успеха или, наоборот, источником проблем: оценка доходности, сроки договоров аренды, риск, связанный с оператором объекта, и финансирование.
Оценка через доходность, а не через сравнительные показатели
Квартиру в собственности обычно оценивают методом сравнения: сколько недавно стоили похожие квартиры в этом районе? Для коммерческой недвижимости этот метод почти не работает, потому что каждый объект слишком специфичен. Отель в Саксонии и отель в Мюнхене просто нельзя сравнивать, даже если у них одинаковое количество номеров.
Вместо этого практически единственным критерием становится доходность. Смотрят на чистый доход от аренды, вычитают эксплуатационные расходы и капитализируют результат с помощью коэффициента, который зависит от местоположения, состояния объекта и платёжеспособности арендатора. Этот метод доходности (Ertragswertmethode) значительно более чувствителен, чем сравнительная оценка. Даже небольшие изменения в размере арендной платы или в ставке капитализации могут сдвинуть стоимость объекта на десятки процентов. Тот, кто ошибается в расчётах, либо покупает слишком дорого, либо продаёт значительно ниже реальной стоимости. Поэтому грамотная оценка — не приятное дополнение, а основа любого решения о покупке. Наша бесплатная оценка недвижимости помогает реалистично проверить такие расчёты доходности ещё до того, как вы остановитесь на конкретной цифре.
Сроки договоров аренды: надёжность или риск концентрации
В жилой недвижимости договоры аренды обычно заключаются на неопределённый срок, с законодательной защитой арендатора от расторжения. У коммерческих объектов всё иначе. Здесь договариваются о сроках в десять, пятнадцать, а иногда и двадцать лет, часто с опциями на продление и постепенным повышением арендной платы (Staffelmiete).
На первый взгляд это звучит как гарантия стабильности планирования, и так оно и есть — пока арендатор остаётся платёжеспособным. Проблема в обратной стороне медали: если долгосрочный договор с одним или двумя крупными арендаторами заканчивается, весь объект может оказаться пустым сразу. В случае многоквартирного дома с двенадцатью квартирами простой одной из них почти не заметен. А в случае отеля с единственным договором с оператором такой сбой становится критическим для существования объекта. Поэтому инвесторам стоит внимательно проверять, когда заканчиваются договоры, находятся ли опции на продление в одностороннем распоряжении арендатора, и насколько реалистично найти новых арендаторов на сопоставимых условиях. Взгляд на оставшийся срок договора должен быть первым пунктом в проверке любого объекта.
Риск, связанный с оператором отелей и пансионов
Здесь отели и пансионы существенно отличаются от классических коммерческих площадей, таких как офисы или торговые помещения. В офисном здании арендатор платит независимо от того, как идут дела в его собственном бизнесе, — главное, чтобы он оставался платёжеспособным. В отеле же арендная плата или плата за концессию (Pacht) обычно напрямую зависит от результатов деятельности: либо через фиксированную плату, которую нужно заработать из оборота, либо через компоненты, привязанные к выручке.
Это означает: как собственник вы частично берёте на себя предпринимательский риск, не управляя отелем самостоятельно. Если загрузка низкая, доходы управляющей компании падают, а в худшем случае она попадает в финансовые трудности. Поэтому важные вопросы звучат так: насколько устойчива экономическая ситуация оператора? Есть ли материнская компания, которая в случае необходимости может подстраховать? Как менялась загрузка за последние годы, включая более слабые периоды? В случае пансионов и небольших отелей, часто управляемых семейным бизнесом, стоит дополнительно проверить, урегулирован ли вопрос преемственности. Отлично отреставрированное здание принесёт мало пользы, если через пять лет оператор уйдёт с рынка, а преемника не найдётся.
Объекты смешанного назначения: одновременно и возможность, и сложность
Дома с магазином на первом этаже, офисами на втором и квартирами выше — обычное явление во многих берлинских кварталах. У такого смешанного использования есть настоящее преимущество: риск распределяется между несколькими группами пользователей. Если коммерческий арендатор уходит, арендная плата за квартиры остаётся стабильной. Именно поэтому объекты смешанного назначения часто считаются более устойчивыми, чем чисто коммерческая недвижимость.
Плата за это — больший объём управления. Разные типы договоров аренды, разные сроки уведомления о расторжении, разные расчёты по эксплуатационным расходам, а иногда и разное строительное право для отдельных видов использования. Тот, кто покупает такой объект, должен либо сам обладать опытом в управлении недвижимостью, либо заранее предусмотреть профессиональную управляющую компанию. Именно в таких объектах перед покупкой особенно важно внимательно изучить декларацию о разделении собственности (Teilungserklärung — документ, определяющий раздел здания на отдельные единицы) и действующие договоры аренды, желательно вместе с кем-то, кто уже неоднократно проверял подобные ситуации. Если вы сейчас в поиске подходящих коммерческих и смешанных объектов, там вы найдёте подборку самых разных типов недвижимости.
Финансирование: другие банки, другие критерии
Финансирование коммерческой недвижимости тоже работает иначе. Если для собственного жилья или классической сдаваемой в аренду квартиры банки действуют достаточно стандартно, то для отелей, пансионов и крупных коммерческих объектов они требуют значительно больше документов: бизнес-планы, прогнозы загрузки, подтверждения платёжеспособности оператора, а часто и более высокую долю собственного капитала, чем это принято для жилой недвижимости.
Причина очевидна: риск дефолта сложнее оценить, а в случае проблем специализированное здание отеля не так легко сдать в аренду повторно, как обычную квартиру. Некоторые банки вообще не финансируют объекты, зависящие от оператора, другие, напротив, специализируются именно на этом и обладают соответствующим опытом. Стоит заранее собрать несколько предложений и открыто обсудить особенности объекта с потенциальными партнёрами по финансированию, а не выяснять после резервации объекта, что банк колеблется.
Кому подходит этот класс инвестиций?
Коммерческая и специальная недвижимость — не стартовый проект для инвесторов, которые только что купили свою первую квартиру. Этот класс подходит тем, кто готов глубоко разбираться в договорах, показателях операторов и рыночных тенденциях, или тем, кто привлекает профессиональную поддержку. Потенциальная доходность здесь может быть выше, чем у жилой недвижимости, но и распределение риска нужно продумывать иначе: не через множество небольших объектов, а через немногочисленные, но тщательно проверенные.
Тот, кто хочет купить или продать коммерческую или специальную недвижимость, должен уделить время тщательной проверке — тем более что здесь в обороте гораздо меньше стандартных знаний, чем в случае квартир.
Компания L&B Immobiliya с 2009 года сопровождает покупателей и продавцов по всей Германии, в том числе при сделках с отелями, пансионами и объектами смешанного назначения — на немецком, английском и русском языках. Если у вас есть вопросы по конкретному объекту или вы хотите заказать оценку доходности, свяжитесь с нами.
