Comprare un immobile dall'estero senza averlo mai visitato di persona può sembrare, a prima vista, un rischio. Eppure per gli acquirenti internazionali è ormai una prassi consolidata. Che si tratti di motivi professionali, di legami familiari con Berlino o semplicemente della convinzione che il mercato immobiliare tedesco resti solido nel lungo periodo: chi non può permettersi di volare a Berlino per un weekend non ha bisogno di un piano B. Ha bisogno di un buon processo di acquisto a distanza.
Da anni affianchiamo acquirenti provenienti dalla Russia, dagli Stati Uniti, da Israele o dai Paesi del Golfo che desiderano esattamente questo: acquistare un appartamento o una casa in Germania senza essere fisicamente presenti. È possibile, se si sa come muoversi.
Comprare un immobile dall'estero: i tre pilastri dell'acquisto a distanza
Un acquisto a distanza si basa fondamentalmente su tre elementi: il sopralluogo tramite video, una procura giuridicamente valida e una comunicazione digitale continua tra tutte le parti coinvolte. Se anche uno solo di questi elementi viene trascurato, le cose si complicano. Se invece sono organizzati con cura, il procedimento si differenzia ben poco da un acquisto tradizionale in loco – solo senza valigie né biglietti aerei.
Video-sopralluogo: molto più di un giro con lo smartphone
Un buon video-sopralluogo non sostituisce l'impressione diretta, ma vi si avvicina in modo sorprendente. È importante che si svolga in modo strutturato: prima la planimetria, poi stanza per stanza, con tempo sufficiente per le domande, senza dimenticare dettagli come lo stato degli infissi, l'impianto di riscaldamento, la cantina, la facciata e – se possibile – anche il contesto circostante, quindi la strada, le case vicine, eventuali fonti di rumore. Per questi appuntamenti ci prendiamo volutamente più tempo rispetto a una visita tradizionale in loco, perché spesso le domande emergono solo alla seconda visione del video. Alcuni acquirenti chiedono in aggiunta fotografie diurne scattate in diversi orari, oppure una breve ripresa a piedi del quartiere. È del tutto legittimo e aiuta a farsi un'idea realistica.
Vale inoltre la pena dare un'occhiata alla nostra offerta di immobili, per farsi già un'idea di zone, qualità costruttiva e livello dei prezzi nella regione di interesse. Chi conosce già la situazione del mercato pone domande più mirate durante il video-sopralluogo.
La procura con apostille: la vera chiave dell'acquisto a distanza
L'appuntamento dal notaio (Notar, il pubblico ufficiale tedesco che autentica gli atti immobiliari) richiede in linea di principio la presenza personale delle parti contraenti – oppure quella di un rappresentante munito di procura (Vollmacht). Ed è proprio qui che entra in gioco la procura. Essa consente a una persona di vostra fiducia – un avvocato, un collaboratore del notaio o anche noi come agenzia immobiliare nell'ambito della consulenza all'acquisto – di firmare il contratto di compravendita a vostro nome.
Perché questa procura sia riconosciuta in Germania, deve essere autenticata e, a seconda del Paese di origine, corredata anche di apostilla. L'apostilla è una forma di legalizzazione internazionale prevista dalla Convenzione dell'Aia del 1961 e conferma l'autenticità della firma e del timbro apposti sull'atto. Se l'acquirente proviene da un Paese che non aderisce alla Convenzione dell'Aia, sarà necessaria invece una legalizzazione presso il consolato tedesco competente sul posto – un passaggio in più, ma comunque pianificabile senza problemi.
Un aspetto importante: la procura deve essere formulata in modo sufficientemente specifico da coprire le operazioni immobiliari, ma non così restrittivo da dover essere rilasciata di nuovo in caso di piccole modifiche contrattuali. Consigliamo di far verificare la bozza della procura dal notaio tedesco prima che venga autenticata all'estero. In caso di dubbi, questo fa risparmiare settimane, perché una procura errata o troppo limitata dovrebbe altrimenti essere rifatta da capo.
L'appuntamento dal notaio senza presenza personale
Il giorno della stipula non si presenta l'acquirente in prima persona, bensì il suo procuratore. Il contratto di compravendita viene letto ad alta voce, spiegato e firmato – con l'atto di procura a fare da prova. L'acquirente stesso può collegarsi in parallelo via video: non è giuridicamente obbligatorio, ma dà comunque una certa sicurezza poter ascoltare il contratto dal vivo e porre domande prima della firma. Molti dei nostri clienti internazionali sfruttano volentieri questa possibilità, anche se formalmente è il loro rappresentante ad avere il potere di agire.
A cosa prestare particolare attenzione nell'acquisto a distanza
Oltre al video-sopralluogo e alla procura, ci sono alcuni aspetti spesso sottovalutati:
- Chiarire per tempo il conto corrente e l'apertura di un conto in Germania, dato che alcune banche richiedono, o quantomeno preferiscono, un conto tedesco per il pagamento del prezzo d'acquisto
- Mettere in conto l'imposta di trasferimento immobiliare (Grunderwerbsteuer), che a seconda del Land varia tra il 3,5 e il 6,5 per cento del prezzo d'acquisto, a cui si aggiungono le spese notarili e quelle per il libro fondiario (Grundbuch, il registro immobiliare tedesco)
- Organizzare la traduzione dei documenti principali, idealmente tramite un traduttore giurato, per evitare in seguito discussioni sulla validità
- Stabilire chiaramente chi, dopo la stipula del contratto, si occuperà in loco della consegna dell'appartamento, della lettura dei contatori e della consegna delle chiavi
Proprio quest'ultimo punto viene spesso dimenticato. Anche dopo l'appuntamento dal notaio restano da definire alcuni aspetti che richiedono una presenza fisica. Avere un referente affidabile sul posto, in questi casi, vale oro.
Che ruolo gioca l'agenzia immobiliare nell'acquisto a distanza?
Nell'acquisto a distanza l'agenzia immobiliare svolge spesso un ruolo più ampio rispetto a una vendita tradizionale in loco. Diventa gli occhi e le orecchie dell'acquirente: coordina gli appuntamenti video, procura documenti aggiuntivi come l'estratto del libro fondiario (Grundbuchauszug), l'attestato di prestazione energetica (Energieausweis) o l'atto di divisione (Teilungserklärung, il documento che regola la suddivisione di un edificio in unità immobiliari), verifica con occhio critico lo stato dell'immobile e mantiene un contatto costante con il notaio ed eventualmente con l'avvocato. Proprio per questo offriamo un servizio dedicato di assistenza all'acquisto per clienti internazionali, che va ben oltre la semplice intermediazione.
Dal punto di vista linguistico, da noi non ci sono ostacoli: offriamo consulenza in tedesco, inglese e russo, così eventuali domande non si perdono nella traduzione. Proprio nei dettagli contrattuali più complessi fa una grande differenza poter chiedere chiarimenti nella propria lingua madre, invece di dover passare per un interprete esterno.
Un acquisto a distanza, quindi, non richiede un atto di fiducia alla cieca. Richiede struttura, documenti in ordine e qualcuno che accompagni il processo dall'inizio fino all'appuntamento dal notaio. Se desiderate acquistare un immobile in Germania senza viaggiare di persona, contattateci pure – attraverso la nostra pagina di contatto potete raggiungerci in modo semplice, e in un primo colloquio chiariremo insieme quali passi sono concretamente necessari nel vostro caso. L&B Immobiliya affianca dal 2009 acquirenti da tutto il mondo nell'acquisto di immobili in Germania – anche quando l'interessato non mette mai piede di persona a Berlino.
