Купити нерухомість з-за кордону, жодного разу особисто не побувавши в об'єкті, – багатьом це здається ризикованою затією. Однак для міжнародних покупців таке давно стало звичною практикою. Чи то через роботу, чи через сімейні зв'язки з Берліном, чи просто через переконання, що німецький ринок нерухомості залишається стабільним у довгостроковій перспективі – якщо немає можливості спонтанно прилетіти на вихідні, план Б не потрібен. Потрібен добре налагоджений процес дистанційної купівлі.
Ми вже багато років супроводжуємо покупців з Росії, США, Ізраїлю чи країн Перської затоки, які прагнуть саме цього: придбати квартиру чи будинок у Німеччині, не перебуваючи особисто на місці. Це реально – якщо знати, на що звертати увагу.
Купівля нерухомості з-за кордону: три складові дистанційної угоди
В основі дистанційної купівлі лежать три опори: відеоогляд об'єкта, юридично бездоганна довіреність та наскрізна цифрова комунікація між усіма учасниками угоди. Якщо хоча б одна з цих складових зроблена абияк, все ускладнюється. Але якщо всі три організовані грамотно, процес практично не відрізняється від класичної купівлі на місці – тільки без валізи й авіаквитка.
Відеоогляд: більше, ніж просто прогулянка зі смартфоном
Якісний відеоогляд не замінює особистого враження, але наближається до нього напрочуд близько. Головне – щоб він проходив структуровано: спочатку план приміщень, потім кімната за кімнатою з достатнім часом на запитання, а також деталі на кшталт стану вікон, опалювальної системи, підвалу, фасаду і, за можливості, безпосереднього оточення – вулиці, сусідніх будинків, джерел шуму. Для таких зустрічей ми свідомо виділяємо більше часу, ніж для звичайного огляду на місці, адже уточнювальні питання часто виникають лише при повторному перегляді відео. Деякі покупці додатково просять фото при денному світлі в різний час доби або коротке відео з прогулянки околицями. Це цілком нормальне прохання, яке допомагає скласти реалістичну картину.
Також варто заздалегідь переглянути наш каталог об'єктів, щоб отримати уявлення про локації, якість забудови та рівень цін у відповідному регіоні. Хто вже орієнтується в ринковій ситуації, під час відеоогляду ставить більш конкретні запитання.
Апостильована довіреність: справжній ключ до дистанційної купівлі
Візит до нотаріуса (Notar) у Німеччині за загальним правилом вимагає особистої присутності сторін угоди – або присутності уповноваженого представника. Саме тут і вступає в дію довіреність. Вона дозволяє довіреній особі, наприклад адвокату, співробітнику нотаріальної контори або нам як агентству нерухомості в рамках супроводу угоди, підписати договір купівлі-продажу від вашого імені.
Щоб таку довіреність визнали в Німеччині, її потрібно нотаріально засвідчити, а залежно від країни походження – ще й проставити апостиль. Апостиль – це міжнародна форма засвідчення документів згідно з Гаазькою конвенцією 1961 року, яка підтверджує справжність підпису та печатки на документі. Якщо покупець походить із країни, яка не приєдналася до Гаазької конвенції, замість апостиля знадобиться легалізація через відповідне німецьке консульство на місці – додатковий крок, але цілком прогнозований.
Важливо: довіреність повинна бути сформульована достатньо конкретно, щоб охоплювати операції з нерухомістю, але не настільки вузько, щоб її довелося оформлювати заново через кожну дрібну зміну в договорі. Ми радимо давати проєкт довіреності на перевірку німецькому нотаріусу ще до того, як її засвідчать за кордоном. Це може зекономити цілі тижні, адже помилкову або надто вузько сформульовану довіреність інакше доведеться складати наново.
Візит до нотаріуса без особистої присутності
У день посвідчення угоди до нотаріуса приходить не сам покупець, а його представник за довіреністю. Договір купівлі-продажу зачитується вголос, роз'яснюється і підписується – довіреність слугує підтвердженням повноважень. Сам покупець може паралельно підключитися по відео: юридично це не обов'язково, але додає впевненості – можна почути текст договору наживо і поставити запитання перед підписанням. Багато наших міжнародних клієнтів охоче користуються цією можливістю, навіть якщо формально право діяти має лише їхній представник.
На що варто звернути особливу увагу при дистанційній купівлі
Окрім відеоогляду та довіреності, є кілька моментів, які часто недооцінюють:
- Заздалегідь з'ясувати питання банківського рахунку та його відкриття в Німеччині, адже деякі банки для оплати вимагають або принаймні надають перевагу німецькому рахунку
- Врахувати в бюджеті податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) та витрати на нотаріуса – залежно від федеральної землі податок становить від 3,5 до 6,5 відсотка від ціни купівлі, до цього додаються витрати на нотаріуса та внесення запису до поземельної книги (Grundbuch)
- Організувати переклад важливих документів, в ідеалі – присяжним перекладачем, щоб згодом не виникало суперечок щодо їхньої дійсності
- Чітко домовитися, хто після укладення угоди займеться на місці передачею квартири, зняттям показників лічильників і переданням ключів
Саме про останній пункт часто забувають. Навіть після візиту до нотаріуса залишається чимало питань, які вимагають фізичної присутності. Надійний контакт на місці в такому разі – справжня знахідка.
Яку роль відіграє агентство нерухомості при дистанційній купівлі?
При дистанційній купівлі агентство нерухомості часто бере на себе більше завдань, ніж при класичному продажу на місці. Воно стає очима й вухами покупця: координує відеоогляди, отримує додаткові документи, як-от витяг з поземельної книги (Grundbuch), енергетичний сертифікат (Energieausweis) чи декларацію про поділ будівлі (Teilungserklärung), критично оцінює стан об'єкта і підтримує постійний контакт з нотаріусом, а за потреби – й з адвокатом. Саме для цього ми пропонуємо окремий супровід угоди для міжнародних покупців, що виходить далеко за межі звичайного посередництва.
Мовний бар'єр у нас не є перешкодою: ми консультуємо німецькою, англійською та російською мовами, тож питання не залишаться нез'ясованими через переклад. Особливо коли йдеться про складні деталі договору, є велика різниця, чи можна поставити запитання рідною мовою, чи все доводиться пропускати через стороннього перекладача.
Отже, дистанційна купівля не вимагає сліпої довіри навмання. Вона потребує чіткої структури, бездоганних документів і людини, яка супроводжує процес від початку і до візиту до нотаріуса. Якщо ви хочете придбати нерухомість у Німеччині, не приїжджаючи особисто, просто зверніться до нас – через нашу контактну сторінку зв'язатися з нами дуже просто, і вже під час першої розмови ми з'ясуємо, які кроки потрібні саме у вашому випадку. L&B Immobiliya з 2009 року супроводжує покупців з усього світу під час купівлі нерухомості в Німеччині – навіть тоді, коли покупець жодного разу особисто не з'являється в Берліні.
