Чи існує онлайн-посвідчення купівлі квартири?
Ні, станом на жовтень 2026 року — ні. Згідно з § 16a Закону про нотаріальне посвідчення (Beurkundungsgesetz) посвідчення за допомогою відеокомунікації через систему Федеральної нотаріальної палати (Bundesnotarkammer) допускається лише тоді, коли закон прямо це дозволяє. Такі дозволи існують передусім у корпоративному праві, наприклад, при заснуванні ТОВ (GmbH); для договорів купівлі-продажу земельних ділянок його немає.
Бундестаг 7 травня 2026 року ухвалив закон про цифровізацію виконання договорів щодо нерухомості. Він стосується електронного обміну між нотаріусами, земельно-кадастровими службами (Grundbuchämter) та органами влади після посвідчення (з 2027 року), а не самого посвідчення. Так зване електронне присутнісне посвідчення (elektronische Präsenzbeurkundung) також передбачає присутність перед нотаріусом.
Шлях 1: довіреність до зустрічі
Ви уповноважуєте довірену особу зробити від Вашого імені заяви щодо договору купівлі-продажу та угоди про передачу права власності (Auflassung). Щоб земельно-кадастрова служба прийняла ці заяви, довіреність згідно з § 29 Положення про поземельну книгу (Grundbuchordnung) має бути щонайменше публічно засвідчена, тобто з нотаріально засвідченим підписом. У певних випадках — наприклад, при безвідкличній довіреності — судова практика вимагає нотаріального посвідчення; тому текст довіреності має заздалегідь підготувати нотаріус у Німеччині.
За кордоном підпис можна засвідчити в німецькому закордонному представництві; консульські документи згідно із Законом про консульства (Konsulargesetz) прирівнюються до документів німецького нотаріуса. Не кожне представництво надає таку послугу, почесні консули не зобов'язані це робити — заздалегідь уточніть дату прийому та послугу.
Альтернативно підпис засвідчує нотаріус у країні проживання. Для використання в Німеччині тоді, як правило, потрібен апостиль згідно з Гаазькою конвенцією 1961 року, а також переклад, якщо довіреність складено не німецькою мовою. З деякими державами, зокрема з Францією, Італією та Грецією, існують двосторонні угоди про звільнення від легалізації; чи поширюються вони на Ваш конкретний нотаріальний документ, має заздалегідь підтвердити німецький нотаріус.
Шлях 2: представництво без довіреності з подальшим схваленням
Часто під час посвідчення діє представник без довіреності, наприклад співробітник нотаріуса або довірена особа. Тоді договір є умовно недійсним (schwebend unwirksam), доки покупець його не схвалить (§ 177 Цивільного кодексу Німеччини (BGB)). Схвалення потім оформлюється за кордоном із засвідченим підписом і надсилається нотаріусу.
Якщо покупець є споживачем, а продавець — підприємцем, споживач згідно з § 17 абз. 2a Закону про нотаріальне посвідчення за загальним правилом має робити свої заяви особисто або через довірену особу. Нотаріус вирішує, який шлях є допустимим у конкретному випадку.
Огляд через відео та документи в цифровому вигляді
Відеоогляд не замінює експерта-оцінювача, але може добре показати планування, стан і навколишню територію. Попросіть про безперервну екскурсію в прямому ефірі, зйомку вікон, ванної кімнати, опалення та сходової клітки, а також документи спільноти власників (Eigentümergemeinschaft). Енергетичний сертифікат (Energieausweis) при продажу без огляду має бути наданий невідкладно, найпізніше на вимогу.
Податковий номер, рахунок і оплата
Нотаріус зобов'язаний повідомити податкову інспекцію (Finanzamt) про купівлю; повідомлення згідно з § 20 Закону про податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuergesetz) містить також податковий ідентифікаційний номер (steuerliche Identifikationsnummer) учасників. Хто не має місця проживання в Німеччині, часто ще не має такого номера. Заздалегідь з'ясуйте з нотаріусом, як для Вас буде отримано або замінено цей номер.
Німецький рахунок для купівлі не є обов'язковим. Проте ціну купівлі необхідно перерахувати безготівково (§ 16a Закону про протидію відмиванню грошей (Geldwäschegesetz)); при закордонних переказах закладіть достатньо часу та за потреби валютні ризики.
Передача через представника
Передачу ключів може взяти на себе уповноважена особа, управитель будинку (Hausverwalter) або сервісна компанія. Для передачі, як правило, достатньо простої письмової довіреності. Подбайте про складання протоколу з показниками лічильників, кількістю ключів і фотографіями.
Чи достатньо довіреності з простим підписом?
Для поземельної книги — ні. Потрібен щонайменше публічно засвідчений підпис (§ 29 GBO); у деяких випадках — нотаріально посвідчена довіреність.
Чи можу я підписати в нотаріуса через Zoom?
Ні. Відеопосвідчення для договорів купівлі-продажу земельних ділянок законом не допускається (станом на жовтень 2026 року).
Скільки триває подальше схвалення?
Це залежить від дати прийому в консульстві чи в нотаріуса за кордоном, апостиля та поштової доставки. Закладіть кілька тижнів; лише з надходженням схвалення договір набирає чинності.
