Можно ли удостоверить покупку квартиры онлайн?
Нет, по состоянию на октябрь 2026 года нельзя. Согласно § 16a Закона о нотариальном удостоверении (Beurkundungsgesetz) удостоверение по видеосвязи через систему Федеральной нотариальной палаты (Bundesnotarkammer) допускается только в случаях, прямо разрешённых законом. Такие разрешения существуют прежде всего в корпоративном праве, например при учреждении общества с ограниченной ответственностью (GmbH). Для договоров купли-продажи недвижимости их нет.
7 мая 2026 года Бундестаг принял закон о цифровизации исполнения договоров с недвижимостью. Он касается электронного обмена данными между нотариусами, поземельными ведомствами (Grundbuchamt) и органами власти после нотариального удостоверения (с 2027 года), а не самого удостоверения. Так называемое электронное очное удостоверение (elektronische Präsenzbeurkundung) также требует личного присутствия перед нотариусом.
Способ 1: доверенность до встречи у нотариуса
Вы уполномочиваете доверенное лицо сделать от вашего имени заявления по договору купли-продажи и заявление о переходе права собственности (Auflassung). Чтобы поземельное ведомство приняло эти заявления, доверенность согласно § 29 Положения о поземельной книге (Grundbuchordnung, GBO) должна быть как минимум публично заверена (öffentlich beglaubigt), то есть подпись должна быть засвидетельствована нотариально. В определённых случаях, например при безотзывной доверенности, судебная практика требует нотариального удостоверения самой доверенности. Поэтому текст доверенности должен заранее подготовить нотариус в Германии.
За рубежом подпись может засвидетельствовать германское загранпредставительство (Auslandsvertretung). Согласно Закону о консульской службе (Konsulargesetz) консульские документы приравниваются к документам немецкого нотариуса. Эту услугу оказывают не все представительства, а почётные консулы не обязаны её предоставлять, поэтому заранее уточните возможность записи на приём и перечень услуг.
Другой вариант: подпись заверяет нотариус в стране проживания. Для использования в Германии в этом случае, как правило, требуется апостиль (Apostille) в соответствии с Гаагской конвенцией 1961 года, а также перевод, если доверенность составлена не на немецком языке. С некоторыми государствами, в том числе с Францией, Италией и Грецией, действуют двусторонние соглашения об освобождении от легализации (Legalisation). Применяются ли они к вашему конкретному нотариальному документу, должен заранее подтвердить немецкий нотариус.
Способ 2: представительство без доверенности с последующим одобрением (Nachgenehmigung)
Нередко при нотариальном удостоверении действует представитель без доверенности, например сотрудник нотариуса или доверенное лицо. В этом случае договор находится в состоянии неопределённой (отложенной) недействительности (schwebend unwirksam), пока покупатель его не одобрит (§ 177 Германского гражданского уложения, BGB). Затем покупатель оформляет одобрение за рубежом, его подпись засвидетельствуется, и документ направляется нотариусу.
Если покупатель является потребителем (Verbraucher), а продавец предпринимателем (Unternehmer), то согласно § 17 абз. 2a Закона о нотариальном удостоверении потребитель, как правило, должен делать свои заявления лично или через доверенное лицо (Vertrauensperson). Какой способ допустим в конкретном случае, решает нотариус.
Просмотр по видео и документы в цифровом виде
Видеопросмотр не заменяет эксперта (Gutachter), но позволяет хорошо оценить планировку, состояние объекта и окрестности. Попросите провести экскурсию в прямом эфире без монтажа, показать окна, ванную комнату, отопление и лестничную клетку, а также предоставить документы сообщества собственников (Eigentümergemeinschaft). При продаже без осмотра энергетический паспорт (Energieausweis) должен быть предъявлен незамедлительно, но не позднее чем по требованию.
Налоговый номер, счёт и оплата
Нотариус обязан уведомить о сделке налоговую инспекцию (Finanzamt). Согласно § 20 Закона о налоге на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuergesetz) уведомление содержит в том числе налоговый идентификационный номер (steuerliche Identifikationsnummer) участников. У лиц без места жительства в Германии такого номера часто ещё нет. Заранее выясните у нотариуса, как этот номер будет для вас получен или чем его заменят.
Счёт в немецком банке для покупки не обязателен. Однако цену покупки необходимо перечислить безналичным способом (§ 16a Закона о противодействии отмыванию денег, Geldwäschegesetz). Для зарубежных переводов заложите достаточно времени и при необходимости учтите валютные риски.
Передача квартиры через представителя
Ключи может принять уполномоченное лицо, управляющий домом (Hausverwalter) или сервисная компания. Для этого, как правило, достаточно простой письменной доверенности. Попросите составить протокол с показаниями счётчиков, количеством ключей и фотографиями.
Для покупателей из России и СНГ
Для граждан России, а также для лиц и компаний, находящихся в России, санкционные предписания ЕС (в том числе регламенты (ЕС) № 833/2014 и 269/2014) могут затрагивать покупку, оплату и ведение счёта. Нотариусы и банки это проверяют. До бронирования объекта поручите юристу проверить ваш случай. Данное указание не является юридической консультацией.
Достаточно ли доверенности с простой подписью?
Для поземельной книги недостаточно. Требуется как минимум публично заверенная подпись (§ 29 GBO), а в некоторых случаях нотариально удостоверенная доверенность.
Можно ли подписать договор у нотариуса через Zoom?
Нет. Нотариальное удостоверение по видеосвязи для договоров купли-продажи недвижимости законом не допускается (по состоянию на октябрь 2026 года).
Сколько времени занимает последующее одобрение?
Это зависит от сроков записи в консульство или к нотариусу за рубежом, оформления апостиля и пересылки почтой. Рассчитывайте на несколько недель: договор вступает в силу только после поступления одобрения.
